鲜花( 1181) 鸡蛋( 48)
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如果提高利率,比如到了07年最高时候6。25银行的prime, 拿浮动的一般可以拿5。5%,定期5年的5%,对贷款人并没有太大的影响。如果再往上提高利率,通货膨胀肯定很厉害,那房子早提前涨上天了,比如翻了一倍,租金就算没有一倍,也有50%,没有看到房东有什么难处,最不济还能卖一套房子或者用LOC去还贷款。! n+ B' W. ^! P1 o9 i" n* d/ Q
Rapala 发表于 2009-10-30 09:05
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这里面牵涉到杠杆问题。如果你用比较小的杠杆,20%首付,5年还清。当然没有什么风险。可问题是,这样你的投资房cash flow为负,租金肯定不能弥补按揭。更何况,如果要那么多首付,也不可能每年买一个。
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就以一般的家庭,10~15万年税前收入,如果有孩子,有自住房的按揭,每年最多2万的存款,那已经很节约了。要“每年买一个投资房”,必须:0 D: R4 ?3 V% }* l. B$ V
1)要所有房子都至少接近于收支平衡,就算是negative cash flow,也必须是很少很少,否则5个10个房子累计是不可能承受的。要达到这一点,唯一的办法是延长还款期。5年10年时绝对没有可能。就算是30年,收支平衡都非常困难。1 a( ?. [. \7 F! v
2)首付必须少,以20万一个算。5%也要1万,还有CHMC的费用。$ `1 U. W9 @( T
8 T! X7 R1 A; m, { i2 _& F% k这样就出现问题了,你对利率的计算,不能只看近期“高点”。这样,问你2个问题:, w e; a: T. r7 k2 J6 `
1)假设30年的按揭。温故知新,请问你知不知道过去的30年里,按揭利率最高是那一年?是多少?) {) W5 o$ _0 h! e: Y4 E5 h2 t
2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少? |
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