转帖：地产周刊：房子的逃顶派和抄底派

新到知青

地产周刊：房子的逃顶派和抄底派
' U; M9 R, @8 g& f' d% J: p8 L1 N加国无忧 51.CA 2009年11月15日 08:30 来源：地产周刊 作者：啸月 [ 加大字体 ｜ 缩小字体 ]
(地产周刊)  房价天天涨，买了房的人乐开怀，没买房的人干着急。于是就有了两个派别：看涨派和看跌派。

啸月的朋友也分成了两派，而且两派的对手交上了锋，那就不得了了，非要争出个你死我活才肯罢休。
/ v3 c: o  S  w+ s. j3 V2 \1 s
看跌派说了，房价高了，自然就要看跌，毕竟涨了一年了，而且创了新高，这火爆市场总有降温的一天吧。看涨派说了，房价在一路上涨，谁认为房价会跌的，就要重蹈03年至今的覆辙，天天等着房价跌，一等等了5年，别人的房子都要翻倍了，自己还租着Apartment呢，银行里的存款也从来没有变多过。
6 Q3 W% `7 l* G1 U/ q4 W4 I
# V3 U/ J+ m' t% _1 S3 [1 S

$ y0 m4 O3 [0 m( b7 R2 D% a啸月一直认为，买房子作为投资在长线来看是一个相对经济合理的投资组合，但是房子价格变化在短时间内变化比较慢，如果要在意短期价格高低，从而抄底逃顶，那就张冠李戴了。
) A  n. q5 Y8 T9 K! Z& Q
房屋价格的高低，有一个参照物。选取什么作为参照是一个很讲究的学问。如果在今天选取2003年的价格为参照物，那么现在的房价自然是在天花板上，随时有可能下跌，但是往未来看，如果市场的通货膨胀，或者说城市化发展能够持续，城里的房子价格能够保持平均8%到10%的增长幅度，那么今天的房价以 10年后的价格为参照物，就是地板价了。
. x* K8 i% V& {) ~* e2 f
/ _/ N6 F& c: n
  Q+ X+ S" z3 @" M( b( y* D: w0 Q
7 K) o, c4 d4 e所以啸月认为，看涨派和看跌派都没有错，只不过我们从来没有把参照物设为一个同样的水平，就好像说住在Scarborough对于在Downtown工作的人来说很远，但是对于在Scarborough上班的人来说就很近了一样。

那么我们如果设定了同一个参照物，比如说2003年，怎么来判定现在的房价是高是低呢？这个啸月就有办法了。首先我们要同意一个假设，就是北美的经济在未来的10年，20年，30年，50年里面，不会出现1929年的灾难式的经济危机，并且风调雨顺，平安无战事，那么从历史规律来看，市区的房子平均一年8%的上涨是可期，并且合理的。

在这个假设里面，我们还要默认市场能够自我调节，当市场过热的时候，价格会自动回调；市场过冷的时候，价格能自动反弹，而这个所谓的过热和过冷，就是我们最喜欢看到的逃顶和抄底。
' K) ?5 q4 g* ~
能在房价最高峰逃顶了，最低谷抄底了，能说明投资人眼光独到，能判断市场走向，但是实际上在历史长河中，超低逃顶的时间相对于连续上涨和下跌的时间，是十分之一都不到。涨十个月，能有一个月抄底逃顶的机会出现吗？

0 m# E( e- N; Q3 |0 p! V而大部分买了房子的人，嘴里不讲，实际上心里乐开了花，看着自己净资产的节节攀升，晚上在被窝里拿个小本儿算一算卖了房子手头能有多少现金，能换一个多少钱的房子了，这样情况的人其实是业主的多数，所以说，长期来看，房地产是一个相对稳妥的投资渠道，反正怎么样都要住，就买一个住好了。
8 \* |/ O' \: g) j, k& C
房子的逃顶与抄底也是相对未来确定了波峰和波谷的时候才能称其为逃顶抄底，而往往大家会觉得市场还在涨，如果卖早了，岂不是很不划算？如果市场还在跌，那么现在入市买入，会不会几个月后出现更便宜的价格？所以说预测未来转势对于普通的业主来说是一个非常困难的事情，而对于地产从业人员来说，我想能够精确预测到房价转势的地产经纪，刨去一次瞎猜碰上的，能真正从数据上看出转势的不会超过0.1%

3 H! p! _% W. ]0 T! Y6 h+ |
6 Y8 _! Z! ?2 X: h" C! R7 K
/ q% i! E; Y9 b* K$ u6 |1 ?; G说回房价高低，其实大部分人没有机会去完整地接触市场的数据，仅凭自己家路口几间房子成交的价格，或者自己亲戚朋友家买了房子的价格，而判定整个市场的趋势，是以偏盖全的不科学做法，而真正拿捏准确房价上涨终结或者下跌终结的时间的人，其实应该去股票市场参与一把，那里能更快，更高，更强地赚取利润。那么是不是对于市场的判断就完全不可能了呢？也不是。对于大部分的普通业主，或者说准业主，比较合适的方法可以采用大概估算前三年，前五年的平均房价平均上涨速度有没有超过8%。如果前两年，前三年平均价格上涨速度都达到每年20%，那这个市场随时有崩盘的可能（美国在2005和2006年的房价就是这样一个情况，卡尔加里和埃德蒙顿在2005年也出现过类似的上涨），而维持在8%或者略高，只能说市场偏热，透支了未来一两年的部分涨幅，而离崩盘还很远。
1 L7 [; D& v6 b" m- _" ?; }. H( L
4 T( l( i! p0 d9 |$ f, i用这个参照物来看多伦多的房价，这个功课就交给大家自己完成吧。多伦多过去5年每一个月的平均成交价格，以及每一个区的平均成交价格，都能从多伦多地产局（Google查询Toronto Real Estate Board）的市场更新（Market Update）里面查到，自己算一算这个简单算数，心里就有底了。

希望本文能解开很多朋友心中的疑惑，对明天的发展有相对清晰的认识，而在下一次多空争论的时候，搬出数据来比较有说服力一些。

衣食住行

文章看起来很通俗易懂。但问题是如果把它放到Edmonton的市场是否合适就是一个问题。一个1900Sf的房子2004年约是25万，西南区约是27万。按10%每年的增长速度，2009年也就40万。可到市场转转，西南区低于45万的都少见。多数是48万以上。那按照这个计算，市场今年应该持续低迷。
所以，我认为从实际到理论很容易。但从理论再回到实际则很难。