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2010 房市解决之道 - 临别一帖

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鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 13:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 13:54 编辑
; u. z7 Q5 @1 o! ]2 ^
$ q/ O7 y( f% q- |本文完成于十月初,文中所有数据均为2009年9月以前的数据。因小弟时间有限就不再修改了。有兴趣的朋友可以自己补上最新数据。
6 r/ h0 A% v2 I4 h& j5 n
3 W: X* t; ]# ?& R小弟一惯用数据说话,如果哪位看官有不同见解,欢迎共同讨论。那些喜欢没事拍砖,无理挑衅的看客,请嘴下留德,免开尊口。
8 t% A& e2 K% K  D
: Q- B3 L3 @6 P# E, d
去年我们说到石油30是铁底,暮然回首已经从35涨到75。
2 p; f! F! M! D+ C去年我预测过爱城房市将有个急跌的过程,实际情况又是怎样呢?
) n+ }, h" E3 s8 x) _9 L* _' I" ^+ P. |; @- U
我们先看一下爱城房价近年走势,经过2005-2007年飚升之后,2008-2009正处于一个调整过程。市场并没有选择我年初预测的美国式的暴跌,而是走出了小幅阴跌行情,以时间换空间(这里且不谈原因)。 到目前为止仍在下行通道运行,没有出现向上突破迹象。我个人认为房价短线会跌到2000-2005的向上趋势线左右,也就是在2010年底,但跌幅不大。长线的情况可能更遭,最好的情况是出现90年代那样十几年不涨不跌的局面,其原因如下,
West Canada House Price.JPG
US Housing Index.JPG
理袁律师事务所
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2009-11-26 13:45 | 显示全部楼层
沙发!!!为啥叫临别一帖?难道高手要离开屯子了?
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 楼主| 发表于 2009-11-26 13:53 | 显示全部楼层
2# pchell 4 _8 F+ Q: b+ `0 M

6 x1 J& H' N& i& u( n! }# d- P你可真快。看完了你就有答案了。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 13:54 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 14:21 编辑
$ _% I: D& F& u3 K: j2 ^' u
7 t# a' k7 w" v# a1 v) x8 N, ~横向比较加拿大草原三省的三个主要城市:爱城,锐城(Regina),文城(Winnipeg)。爱城已经不再是从前的爱城。失业率已居三城之首(Regina 4.3%, Saskatoon 4.6%, Winnipeg 5.7%, Halifax 6.4%, Calgary 7.2%, Edmonton 7.4%, 2009年9月数据),房价也是称雄三地,爱城的优势已经不再。从图表上来看,文城的房价仍然处于一个稳定向上的趋势中。从房屋的建造成本上来看,三地的成本应该基本相同,三地房价的差异主要来自于地价。目前爱城独立房最小地块的地价在12万到13万,城里最便宜的地也在10万以上。而锐城的地价在4-5万,文城只有1-2万。事实上爱城的地价在美国完全可以挤身前五名,更不要说温哥华和多伦多了。考虑到爱城的自然和经济情况,以及土地的供给潜力,这么高的地价是难以持续的。; Q, j  q! X8 n5 c4 X  R7 o
( u% x+ s, K2 c
让我们再对比一下加拿大和美国的房价。经过三年的调整,美国的总体房价水平已经大大低于加拿大(目前已经止跌启稳)。从美国的总体经济实力,发展潜力,家庭收入,自然环境,人口发展等一系列因素来看,房价的巨大差距是极不合理的,未来的房价差距一定会越来越小——不是美国上涨,就是加国下跌,或二者共同作用。目前美国的一些城市的房价已经大大低于建房成本,这是一生中难得的投资机会!0 J: d! K! w6 ^9 V" P' F; D
5 T2 ]$ p/ o4 y3 G7 G2 {+ ?7 V
具体到城市,让我们对比一下温哥华和西雅图。从地理位置,气候条件等因素上来看,温城和西城可以说是一对孪生兄弟,但由于被不同的“家庭”收养,其命运也就大不相同了。加拿大人对温哥华是趋之若骛,西雅图在美国却有“抑愈城市”的恶名。
4 d; ^  T2 f$ E7 K3 Y+ S. m  |9 k! A) M- V
经济上,西雅图有微软,波音等巨无霸,而温哥华却只能以旅游业撑起半边天。- `$ m, p1 ~; D/ \
人口上,大西雅图有3.3M人,而大温只有2.3M。
1 \7 I) j: R; _; v' Y收入税,西雅图没有州税,只有联邦税,温哥华除了联邦税(与美国基本相当)以外,还要交5.06%-14.7%的省税。5 y- ?. o, E+ q) U  U7 y  e
消费税,在西雅图购物的消费税合计10%,而在温哥华却是GST加PST合计12%。综合起来,同相收入的人在温哥华要多交10%左右的税。* Y1 H: T4 b4 E$ |
家庭收入,2006年西雅图家庭收入中值$70,133,而温哥华只有$55,231(2006)。
" }# G" k; E" _. v- W+ `  S- M8 }* p  Y! H4 t
从上面的数据来看,温哥华没有一项优于西城,但两地的房价又是如何呢?MLS上西雅图Downtown半小时车程以内20万以内的独立房有200个以上的选择,而在温哥华却是无房可选,将搜索泛围扩大到40万才有200个以上的选择,而且100%远离海岸。温哥华的房价相对西雅图至少高出20万刀。20万是要一个年薪八万的人,不吃不喝四年才能攒出的钱,这里还没考虑贷款利息。对比西雅图的人来说,温哥华人是收入少,交税多,房价高,真可谓生活在“水深火热”之中。
! |$ o5 U, N4 `4 A+ C) l1 t
/ a& y* n" Y9 E+ u$ z/ B综上所述,爱城与加西其它城市相比已经不再是适宜居住和工作的城市,更没法与美国城市相提并论。当地人有故土情结,有亲友相伴,可能难于离去,但我们这些第一代移民是可以四海为家的,完全没有必要在这里“煎熬”。你不走,别人也会走。晚走不如早走。下面是针对不同人群的解决方案,- B, i- k4 V6 @- T3 k% |; N9 \

; \5 n; [0 M" C; ?/ [& H4 a) e9 Y' O$ u/ S0 V8 Z$ g
1. 目前已经失业或无业,但还没入加籍的朋友可以去Regina和Winnipeg找工作,买房置地。另外,Halifax也是一个非常好的选择,气候好,房价低,还有大海相拌,可以成为加拿大第二个温哥华。% p# |: I9 l) z1 [; o9 `  E
: [0 {) m4 S: d+ h
2. 对于那些热爱爱城,不畏严寒的高收入的石油工作者来说,现在应该可以入市了,必竟短线下跌风险不大。- H" d. Q$ {* f# }

* U  I: A: [; l# J% P" J* f+ `, G7 z3. 对于已入加籍的朋友,只要不是热爱严寒气候,不论有无工作,是否已经买房,我强烈建议南下去美国,享受高收入,低税收,低房价,低物价,好气候,有百利而无一弊。这一次百年不遇的危机给我们带来了一生难求的机遇,为我们的打开了另一扇通往更好生活的大门。有条件的朋友要去,没有条件的朋友创造条件也要去。怎么去就不用说了吧,能从中国来到加拿大的人,应该都能找到通往美国的道路。
) O! s% b/ ~; D. ^% k; }2 T7 h
爱城的朋友们,小弟即将离开爱城。此帖为小弟对爱城房市的最后一帖。' h' h0 X# ?6 s, m: J$ T4 Q
0 e8 E- L" x; w. ~; ~% l1 a2 j5 f
如果您觉得“三言两语” 连续四年对爱城房市进行的分析预测和本文的“解决之道”能对您的生活有一点积极作用的话,我会由衷地感到高兴的。希望几年以后,您在加拿大其它的城市,住在低价买来的房子里,过着和爱城一样的生活,或者在美国某个城市享受着短暂的冬天里的温暖阳光的同时,惊喜的发现几年前买的房子已经增值50%。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2009-11-26 13:59 | 显示全部楼层
牛人呀!想不到就要离开了,都没和你打过嘴仗,遗憾呀!
& H9 ?/ ^+ K5 ^
/ P& k" n  f( v+ n6 T先挑刺:西雅图和温哥华,你没有比较地产税。一般来说,地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。
理袁律师事务所
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发表于 2009-11-26 14:08 | 显示全部楼层
BYE BYE!0 }( w& @3 `. D6 H2 f# l
TAKE CARE!
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 14:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
收到,谢谢!
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发表于 2009-11-26 14:38 | 显示全部楼层
房子方面楼主听不得反面意见,我就不多说了,祝一路顺风。
6 P$ u8 p8 G% F. \- r% ?* h7 E  u+ Z
至于美国好还是加拿大好,个人不同,不是非要“创造”条件去的。我总体感觉,美国的收入,可支配收入,和财产,在过去的几年里,相对加拿大是下降趋势的。不过楼主是牛人,牛人到哪儿都没有区别,我们这些凡人只好留在这苦寒之地了。
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发表于 2009-11-26 14:55 | 显示全部楼层
颇有见地 佩服!!!
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2009-11-26 15:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
和我的想法竟然完全一样,或者我和lz的想法完全一样,我是在等着失业机会,估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤
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发表于 2009-11-26 15:15 | 显示全部楼层
一直一直想去美国。
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发表于 2009-11-26 15:44 | 显示全部楼层
Agree.9 H+ S7 V( {8 O$ D% X0 H
最牛的房地产分析家!
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2009-11-26 16:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
客观地说,他和紫光的通涨观点中和起来,会在市场上更好点
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
牛人呀!想不到就要离开了,都没和你打过嘴仗,遗憾呀!
& D( }/ g; T( X* t. ]+ H; w4 o  s$ O$ ^
先挑刺:西雅图和温哥华,你没有比较地产税。一般来说,地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。
8 ]* J9 Y9 {) ]- I/ d) dpchell 发表于 2009-11-26 13:59
& W7 J( y3 H4 [' `

+ z7 S2 Z1 }0 ?/ H0 S- _这个刺挑得好。之前,我是找了好几个州的地税数据,高低差距还是比较大的,但税率与房价没有正比关系。刚刚没找到以前的记录。就说西雅图和温哥华吧。
; ]3 e$ K2 T+ B/ W( g, t0 O6 T
- ~( W: ^- Z( [% t" R2 h  k西雅图是 1.3%,温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高,但由于西雅图的房价低,最终的纳税额应该基本相当。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:36 | 显示全部楼层
BYE BYE!0 J; f# E7 p; w5 q+ s, D7 V
TAKE CARE!
  ^8 _7 f! e0 C0 l* T8 C$ G萨隆吧斯 发表于 2009-11-26 14:08
' G$ _3 s+ t/ V$ y5 B
1 O* X6 D8 ]! [! s* ?
Bye Bye! You too.
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:37 | 显示全部楼层
房子方面楼主听不得反面意见,我就不多说了,祝一路顺风。
" V6 ]7 q4 r  u; i! n# k" w* X) j5 n/ l1 [
至于美国好还是加拿大好,个人不同,不是非要“创造”条件去的。我总体感觉,美国的收入,可支配收入,和财产,在过去的几年里,相对加拿大是下降趋势的 ...
& U% T* I# m% e( \) D0 ]Rapala 发表于 2009-11-26 14:38
5 F5 e# s" m' ]7 ^! j; D1 F
6 l2 o; K  F9 V9 d$ i$ w( d3 ^
多谢这一次嘴下留情。有不同意见可以“讨论”
大型搬家
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
颇有见地 佩服!!!
2 J. N: b4 M6 d0 b  [1 |5 y, [老牛 发表于 2009-11-26 14:55

$ Q7 _7 H% k# o( h% }( J$ ?) ~0 d6 Z3 x" P1 ~, M  y4 l$ i
多谢老牛!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:40 | 显示全部楼层
和我的想法竟然完全一样,或者我和lz的想法完全一样,我是在等着失业机会,估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤) f6 }1 D& D' Q3 z, I, \
catty 发表于 2009-11-26 15:11

& a; V! k* _! k  W$ t" @
) h. a3 p' z5 O8 H/ `- d6 J: r& [这是不是英雄所见略同呢?
7 T( d! B/ W! {3 V+ P  u) M
) n5 `" i: F: ~- H明年初就没有$8K的Tax Credit了,而且房价可能也涨得高了。没有失业机会,也可以创造失业机会呀。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:42 | 显示全部楼层
一直一直想去美国。/ V$ e+ q& u/ `  H6 Q; f% _9 j) K
开心就好 发表于 2009-11-26 15:15

3 K9 q! i: J" {3 {( r7 P" `5 g* e/ j% J( `
想去就去呀,现在正是好时机!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 16:55 编辑 1 i4 t' L/ `, s8 [
Agree.2 I* Y9 g1 q9 c, ^( m/ z
最牛的房地产分析家!
8 Q8 H- O" T" D& J& U. x& D9 V' Vfeng99 发表于 2009-11-26 15:44
& {; b9 z; S4 g' _7 a$ `
- i! n2 [; O" ]( P% ?: N" i+ Z
多谢!过奖。
大型搬家
鲜花(117) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 17:11 | 显示全部楼层
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想去就去呀,现在正是好时机!- c  }: u. i+ Q* d' e' v
三言两语 发表于 2009-11-26 04:42 PM
9 {4 t, q4 O1 \- @
' H7 ~4 {, a& Q2 ?& V! k6 z
一直在努力学习三言兄的理论, 尤其是'2008不买房'至今记忆犹新, 收获不小, 谢谢了. 也想去美国转转, 等着看三言兄的下一篇 - 如何在美国发展. 祝你事事顺利.
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2009-11-26 18:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
西雅图是 1.3%,温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高,但由于西雅图的房价低,最终的纳税额应该基本相当。
' ]! m. [! k4 u4 w+ T4 l- e: u! e; n三言两语 发表于 2009-11-26 16:35

1 Y4 n& e. u: N0 ]! E% z) C; E多谢你的资料,这样看来西雅图的税也不算高,不知道Alberta是多少?
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 19:02 | 显示全部楼层
才看的REPORT,相比2008同期,平均房价基本持平,但是TOWNHOUSE 和DUPLEX价格略降,SINGLEHOUSE有的区是有所下降(东北,东南及中部),但是西南区涨幅较大,超过了10%,为518,344
鲜花(79) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 19:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
好文章,谢谢分享。祝南下顺利。
鲜花(54) 鸡蛋(1)
发表于 2009-11-26 19:42 | 显示全部楼层
离开的人 真是越来越多了 # f9 r4 x% ~: F" c- t2 s1 I6 v

' z2 h; I; z* j* g握个手 兄弟
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2009-11-26 19:46 | 显示全部楼层
谢谢分享!加精,送花!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:13 | 显示全部楼层
14# 三言两语
6 G7 f) I( V& S8 c) D% g9 h8 M! |# t8 U' k, b
帮着补充一点:美国的MORAGAGE减税,这边的不减。
鲜花(34) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
树挪死,人挪活;欢送LZ南下发财!握手,好兄弟!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:31 | 显示全部楼层
不是美国籍买房子又会打多少税呢?
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