爱城炒房团

如花

集资成立炒房团，目标国内，美国城市的物业。有兴趣的不妨大家出来商量一下。我暂时想到一些操作上的问题：

1，购买物业的主体。个人？公司？国内公司？加拿大公司？
' e. S: ]/ O  @% a- [2，政策上对购房主体的限制。如：个人购买，需要提供结婚证明。公司购买，税收政策等；
0 a; u( n& l* N1 U' s" u9 B3，资金的保障性；
4，决策的制定；
" G4 K$ c1 N% [% x% t$ U5，物业的选择。住宅？商业物业？

请大家踊跃发言。

propeller

如花

我曾经考虑过，在香港成立一家公司，用香港公司买国内的物业，这样做的好处：
! N9 ~4 t1 w2 [1，根据香港公司的法例，只要我的公司业务不在香港，就不用纳香港的税；
2，用公司名义购买，所有权清晰；
3 U- I( M* X9 \  B% y  p0 p& i
不好的地方：
1，国内的税收政策，不一定对境外公司有利；
( g% s# ~( f. ~  X$ R* f2，理论上，我是加拿大纳税居民，即使成立香港公司，仍然缴纳加拿大的税；

兔宝宝

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！

shelley.micheal

hahaha
) Z5 [- O+ C- c* \+ ]shi  xiao tubaobao

衣食住行

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
0 ?. ]; c/ {* k合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
7 @; o- F2 c" `+ S真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, 就出来喝喝茶, 干点别的事吧.
有省级以上亲戚关系的, 如愿意, 请站出来.

如花

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！
' @% R5 O  v1 E8 ^1 P* }兔宝宝 发表于 2009-12-17 13:10

( x* T; p, ]+ K# l* i9 ~
详细说说？

如花

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
+ Q/ Z  K3 W) g% d合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
$ A) ^$ J7 z9 \' r, O0 X真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
, O/ d0 e0 ~7 ~! e* q国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, ...
0 a. G% N7 o5 y3 T% M' ]衣食住行 发表于 2009-12-17 13:24

! p. ]) D/ n0 c6 ~/ \& H
+ H+ s4 P. y& J你说的这些关系，我倒不担心。

tradesman

国内首付必须达40%，我看泡泡一响，肉包子就变成肥料，还得付排污费。

caoqian

还炒?嫌国内房价还不够高?这真得叫"击鼓传房"了

kelvin

你这不是炒房团了，听起来像trust union， 其实什么都可以炒，比如现在就炒黄金。最好你能有几个金融大牛帮你，让大家放心一下。如果如花办班交炒股票，我就报名啊！

不惑之年不明白

坚决支持如花 ，那些反对的人自己不参加好了 有什么权利既不参加又要冷嘲热讽？？

如花

好像感兴趣的人不多。

小黄

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
; l  ~. C9 p; d! P" b$ j1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异地售房也非常头痛。
3）出租方便。如果房价无法暴涨，甚至套牢，本地至少可以考虑出租。异地的难度大得多。

如花

$ E8 K+ `  M' x$ q* @5 R" P; ^

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
+ v. J0 i) [# b: {2 G1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异 ...
小黄 发表于 2009-12-17 21:15

# h4 A  t. f- W' U
# W' y1 d% c. a4 `部分同意。
8 G) K" H* H. V' p1 S# l1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
2。同意
3。投资房如果出租的话，很掉价的。

小黄

部分同意。
- W4 x& B2 A8 C6 b9 y: g1 J2 ~: Z  c1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
. X: b& `" f! z3 s2。同意
+ F: Z- v8 t( z) _$ R$ q( N8 P3。投资房如果出租的话，很掉价的。
如花 发表于 2009-12-17 21:20

1 f# h" p/ g- m
& V0 M; x( }' Q7 ^# J; q  `1）炒本地房子有什么税？
+ e5 c  K$ w, i" ]3）不一定买全信的豪宅啊，一般的旧房子，又在眼皮底下，掉价的有限。

如花

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
2，恩。

小黄

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
! `$ i# F4 O# g: x# H2，恩。
如花 发表于 2009-12-17 21:47

4 w' g3 j, C3 k) ]; Y, L对于起步者来说，可以卖掉自住，搬进新房。这样就完全不必缴税。
如果是炒作多套，估计不容易躲过 capital gain。但利息成本可以抵税，所以实际应该还不到20%. 既然是“炒”这个字，肯定是升值较快的。这个税率也算不得什么。

如花

我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。

小黄

我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。
" e8 p5 ]) n- ~3 f+ Z如花 发表于 2009-12-17 21:58

; I  K9 t3 W5 X2 ]5 N合伙的话，买地开发可能比较好。

如花

合伙的话，买地开发可能比较好。
: I2 e# E& Q: a! M' H7 \' b小黄 发表于 2009-12-17 22:01

0 V$ b& Y: Z8 l) d这个我同意。买地做builder，税率最低。但这个管理技术要求高，不是乌合之众可以完成的。

小黄

这个我同意。买地做builder，税率最低。
如花 发表于 2009-12-17 22:06

: Q: s# m) T: H1 d' `- L这样吧，你去筹办。我给你做consulting。

如花

这样吧，你去筹办。我给你做consulting。
小黄 发表于 2009-12-17 22:11

' Z+ }2 q- \6 c% ^! q5 L
我是仔细考虑过这件事情的。对于建房的负责人，你是一个不错的人选，但还有一个人还在你之上。如果TA肯出山的话，成功机会非常非常高。

: _( g+ P" {1 o( g我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。

Rapala

我提一个思路，抄加拿大本地的房，也不要成立公司了，如花先买个20万的自住房，过两个月以30万给rapala, 然后再以30万给小黄。。。。。，最后100万给小P, 小屁贷款80万，把房子10万卖给如花，然后申请破产. 这个循环用3年时间。

这样，以小屁破产为代价，最后大家每人赚10万。然后如花以市场价卖掉房子全部给小屁，小屁靠这钱生活三年。
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然后进入另一个三年循环，三年以后小屁又是一条好汉，再破产一次，得到如花卖房子的现金。

如花

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？

Rapala

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？
如花 发表于 2009-12-17 22:30

银行以offer为准，从来不做评估

如花

银行不是不评估，是价格出现不合理的时候才会评估。银行本身有自己的市场行情的数据库，也可以从第三方获得资料，例如：CMHC, 或者保险公司。
你买房产保险的时候，保险公司根据你报的地址，房子户型，建筑材料，结构，就可以知道房子的rebuild cost，加上地价就非常接近房屋的价值。如果你的买入价大大超过了重建成本+地价，还不能引起银行怀疑的话，这个银行早就倒闭了。

tradesman

12# 不惑之年不明白

如果投机的风险高得无法控制，还是换个花样好。

Rapala

我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。

+ ]9 A4 C# W, F; `$ I) s* C这哪是炒饭团啊，人家温州购物团都比你花得多。
3 L1 C% a2 Z8 t
! S! U5 p5 y1 p( g9 B0 ]' ^: q我再提个思路，这回是认真的。首先，炒饭一定要贷款，所以大家可以互相帮助解决贷款问题。
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比如，如花要买一个２０万投资房出租，但是信用额度不够贷款１６万怎么办？他可以和小黄签一个租房合同，比如这个房子本来可以出租１０００，现在签一个２０００一个月的合同，根据银行规定，租金７０％可以用来算收入贷款，如花成功获得额外额度，买下一个出租房。
3 o) j, ?8 g0 {) P% x
接下来，小黄要买一个５０万出租，那我和他签一个每月一万的合同。。。如此类推。

总之，炒饭团成员互相高价租房子，只要有首付，就不愁买不下房子。如果有成员一百个，每人买２０个２０万的出租房，就可以买２０００套房子，同时还会推高市场上的房价和租金。

请黄参谋和如总阅。

如花

如花向银行申请贷款买房，房子都没买，何来租约啊？

解决买房贷款首期这个思路是好的，但是风险也高，收益有限：
一，借款人不能支付最高35%的首期，但他收入符合银行要求可获得贷款，哪他要支付最高2.9%的CMHC保险。以40万的房子，银行贷款38万计算，CMHC保险为11,020。也就是说，如果我们借钱给他的话，我们需要借出14万，而获得最高的收入是11,020，如果我们收得多的话，他就会买CMHC的保险。这个回报率太低了，而且没有保障。
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二，如果借款人连银行贷款都申请不到，或者申请到的金额太低，这个对于我们来说风险太大了，我们不是要取代银行，而是在低风险下获得高利润。