爱城炒房团

如花

集资成立炒房团，目标国内，美国城市的物业。有兴趣的不妨大家出来商量一下。我暂时想到一些操作上的问题：
7 r4 K9 C2 z9 G& s7 |! d
1，购买物业的主体。个人？公司？国内公司？加拿大公司？
7 u! @! D# P0 x& T6 L2，政策上对购房主体的限制。如：个人购买，需要提供结婚证明。公司购买，税收政策等；
. f3 o/ C. \' n) ~, q. R3，资金的保障性；
8 ^! l. p9 R: \5 T4，决策的制定；
( x( r1 K) x* G; b" y, i5，物业的选择。住宅？商业物业？

! t- H; R$ [" n8 H$ `请大家踊跃发言。

propeller

如花

我曾经考虑过，在香港成立一家公司，用香港公司买国内的物业，这样做的好处：
6 S- p9 }) k+ k) `; e- f$ c1，根据香港公司的法例，只要我的公司业务不在香港，就不用纳香港的税；
7 }6 ]( `. @9 L& |: @' |) B2，用公司名义购买，所有权清晰；

! O2 q5 H. n3 `5 Z* T6 ?不好的地方：
1，国内的税收政策，不一定对境外公司有利；
2，理论上，我是加拿大纳税居民，即使成立香港公司，仍然缴纳加拿大的税；

兔宝宝

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！

shelley.micheal

hahaha
shi  xiao tubaobao

衣食住行

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
( W# L0 o: P* A; a8 G; l1 X合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
$ Q* v/ N8 \  \  H国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, 就出来喝喝茶, 干点别的事吧.
% M$ f; R" M1 @有省级以上亲戚关系的, 如愿意, 请站出来.

如花

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！
. E1 y: Z2 _1 n' K0 `兔宝宝 发表于 2009-12-17 13:10

" H6 F5 F/ S# }% F  Z3 P8 _详细说说？

如花

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
$ S3 \9 P" o! g, U& s" i合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
8 A, t' C. a, c7 W& J8 U; Y1 C8 N8 {真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
/ s2 `& M( C) m国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, ...
8 p# w1 x4 C" Y( r8 \衣食住行 发表于 2009-12-17 13:24

+ a+ _: A5 p8 I, G' |9 Z
) v. u' }! b) P$ U' ]% \3 C1 d( ]+ _你说的这些关系，我倒不担心。

tradesman

国内首付必须达40%，我看泡泡一响，肉包子就变成肥料，还得付排污费。

caoqian

还炒?嫌国内房价还不够高?这真得叫"击鼓传房"了

kelvin

你这不是炒房团了，听起来像trust union， 其实什么都可以炒，比如现在就炒黄金。最好你能有几个金融大牛帮你，让大家放心一下。如果如花办班交炒股票，我就报名啊！

不惑之年不明白

坚决支持如花 ，那些反对的人自己不参加好了 有什么权利既不参加又要冷嘲热讽？？

如花

好像感兴趣的人不多。

小黄

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
; E( C5 C* @# Z# C6 y" a( J2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异地售房也非常头痛。
3）出租方便。如果房价无法暴涨，甚至套牢，本地至少可以考虑出租。异地的难度大得多。

如花

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异 ...
7 A8 U" N# r2 S5 J( w' C小黄 发表于 2009-12-17 21:15

7 j8 u4 O1 f8 C* c部分同意。
5 A  _" M1 y) w' S9 ^1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
9 {  z# u" z0 H5 I/ k6 \6 X8 I. m2。同意
  }# [; e9 ^9 y3。投资房如果出租的话，很掉价的。

小黄

部分同意。
( y* \6 M$ q& u9 ?1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
2。同意
3。投资房如果出租的话，很掉价的。
/ A' a) @7 \- F0 ~8 C; u5 p+ A如花 发表于 2009-12-17 21:20

1）炒本地房子有什么税？
3）不一定买全信的豪宅啊，一般的旧房子，又在眼皮底下，掉价的有限。

如花

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
2，恩。

小黄

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
; X3 `" H# l2 p" a- n2，恩。
) H$ ?1 _) f" {) x& H如花 发表于 2009-12-17 21:47

: Y* x3 l. y1 e对于起步者来说，可以卖掉自住，搬进新房。这样就完全不必缴税。
# W2 p/ H# P/ I9 ?8 @" d3 ^& h如果是炒作多套，估计不容易躲过 capital gain。但利息成本可以抵税，所以实际应该还不到20%. 既然是“炒”这个字，肯定是升值较快的。这个税率也算不得什么。

如花

: W: s6 `8 `; d  B1 z; Y4 n: g
我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。

小黄

我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。
如花 发表于 2009-12-17 21:58

- C* k7 P# [9 T+ D合伙的话，买地开发可能比较好。

如花

$ T/ w( ]( B% h" R; v; Q

合伙的话，买地开发可能比较好。
1 ~( n+ T1 H) _% o3 z  S小黄 发表于 2009-12-17 22:01

这个我同意。买地做builder，税率最低。但这个管理技术要求高，不是乌合之众可以完成的。

小黄

这个我同意。买地做builder，税率最低。
7 @8 I, l1 ^& r5 A! Y如花 发表于 2009-12-17 22:06

这样吧，你去筹办。我给你做consulting。

如花

' T% f/ L% N' }

这样吧，你去筹办。我给你做consulting。
小黄 发表于 2009-12-17 22:11

8 R2 q4 W, M! R$ e
我是仔细考虑过这件事情的。对于建房的负责人，你是一个不错的人选，但还有一个人还在你之上。如果TA肯出山的话，成功机会非常非常高。
% i0 z  h) }9 i; r+ B3 N
我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。

Rapala

我提一个思路，抄加拿大本地的房，也不要成立公司了，如花先买个20万的自住房，过两个月以30万给rapala, 然后再以30万给小黄。。。。。，最后100万给小P, 小屁贷款80万，把房子10万卖给如花，然后申请破产. 这个循环用3年时间。

9 `/ G" u. n+ P+ q这样，以小屁破产为代价，最后大家每人赚10万。然后如花以市场价卖掉房子全部给小屁，小屁靠这钱生活三年。

然后进入另一个三年循环，三年以后小屁又是一条好汉，再破产一次，得到如花卖房子的现金。

如花

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？

Rapala

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？
1 s) r1 ~2 k  K+ q& ]如花 发表于 2009-12-17 22:30

银行以offer为准，从来不做评估

如花

银行不是不评估，是价格出现不合理的时候才会评估。银行本身有自己的市场行情的数据库，也可以从第三方获得资料，例如：CMHC, 或者保险公司。
% Y" _2 B3 C+ w" a# W0 c  R你买房产保险的时候，保险公司根据你报的地址，房子户型，建筑材料，结构，就可以知道房子的rebuild cost，加上地价就非常接近房屋的价值。如果你的买入价大大超过了重建成本+地价，还不能引起银行怀疑的话，这个银行早就倒闭了。

tradesman

12# 不惑之年不明白

$ m+ F4 H% [+ g0 q8 ^% Q  o* v2 G如果投机的风险高得无法控制，还是换个花样好。

Rapala

我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。

4 D: `# w1 Z3 m0 c% m1 f6 R" g# ^/ U这哪是炒饭团啊，人家温州购物团都比你花得多。

) T5 c. G! b4 \, w2 V我再提个思路，这回是认真的。首先，炒饭一定要贷款，所以大家可以互相帮助解决贷款问题。
$ _9 l; a% N6 i' x* `$ d) N6 K
$ q( O! W# s4 Q+ l, a4 w: {; F5 P比如，如花要买一个２０万投资房出租，但是信用额度不够贷款１６万怎么办？他可以和小黄签一个租房合同，比如这个房子本来可以出租１０００，现在签一个２０００一个月的合同，根据银行规定，租金７０％可以用来算收入贷款，如花成功获得额外额度，买下一个出租房。
- Y' O0 j! S! y7 x  d- m- f
  m6 S; `' b9 m" u/ n+ i接下来，小黄要买一个５０万出租，那我和他签一个每月一万的合同。。。如此类推。

总之，炒饭团成员互相高价租房子，只要有首付，就不愁买不下房子。如果有成员一百个，每人买２０个２０万的出租房，就可以买２０００套房子，同时还会推高市场上的房价和租金。
& n" F, D$ k  }8 Z
; C" W5 o/ V0 s1 X请黄参谋和如总阅。

如花

如花向银行申请贷款买房，房子都没买，何来租约啊？
9 u1 G. }* |5 f- q6 F  Z! b: L1 I
解决买房贷款首期这个思路是好的，但是风险也高，收益有限：
一，借款人不能支付最高35%的首期，但他收入符合银行要求可获得贷款，哪他要支付最高2.9%的CMHC保险。以40万的房子，银行贷款38万计算，CMHC保险为11,020。也就是说，如果我们借钱给他的话，我们需要借出14万，而获得最高的收入是11,020，如果我们收得多的话，他就会买CMHC的保险。这个回报率太低了，而且没有保障。
5 @. k- W5 `' M1 J  n
二，如果借款人连银行贷款都申请不到，或者申请到的金额太低，这个对于我们来说风险太大了，我们不是要取代银行，而是在低风险下获得高利润。