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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:' u" w  L2 O; t. ?3 \

. M% L% b! g. a- Q9 S  R* w5 a5 ^& ]1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;# f$ }: q: w+ w
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
( u- O, U% i; F5 h3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
% Z. y  K# i1 C4 C5 G. L* n' i: ^" w- B$ {  [  v9 S
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。/ k, D; u- R( h
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
- R8 ^# o; Q4 C5 N5 Q# Z  M" ~6 M8 X/ S7 s0 [  f: U- a
cibc的人好像是这么给我推算的:
( o4 T1 q2 x$ J% }  [7 j0 i3 [0 M; |
3 ]' r: h( E, \3 W* }2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
& d% K0 ?8 ?% R  u2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%. x8 B. y2 d" l: j% f8 |% X, @

- B  _8 W, t4 O# v. J# F2 ^按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。7 \6 p" D$ f' p2 N; E/ X! V
$ h- s% b! V/ v
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. ) I/ [- `# h1 M5 _% n  a/ T0 Z6 C. w4 _
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
# w  C# \4 Y( r0 [) k2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
; g: b8 l: ~! {7 _2 u$ j& ?2 j6 G. X( Y- n# n
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
: V, P3 [' L5 ^8 f# j5 YIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.7 P- _- k0 S+ T* M0 u. J! N$ X( s+ t
4 c9 u/ L" n) u$ t+ m& o$ X
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become4 |/ i  `, T* ~
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
  ~# R( H' W! Z) c" \If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
" L' u" @( i! J0 ^9 R9 m
0 e, q( n2 C9 r" Q$ aBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.# Z2 G1 t/ V7 R5 M6 e
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC ( b% O) b( h9 D8 ]8 A+ R" G7 ]
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:+ C2 F' W+ n  D
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# 诺言
8 d7 w, O6 ~& S6 x& J8 V
# r) }. S( ~$ S4 f1 q6 ^There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 ( V$ A2 }# @: N/ w

+ y: T- N# @' M) J* ]! pThere is no fee/cost to transfer your mortgage1 u3 n( H! d. w( c
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

: l- R7 `; T& ~% P但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail0 T# p' t- L$ v

1 `( n& t- q- ihttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。! Z' G. V/ }( \
# Z. ^& Q( I7 c9 m, H% h
居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
  {, I1 k, H0 h7 d. R1 g这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”/ G( g* q' m+ O2 ]( P
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?+ }3 K9 M! C1 X. L% _3 c  z5 g
诺言 发表于 2010-3-11 11:41

: G+ @) X8 h# r. W9 E这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...2 ]+ }) Q% q5 ~6 [
caifan 发表于 2010-3-11 11:59

4 m+ ?$ b- U" |是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
$ Z! D7 W$ [- a
* W; M4 @" L1 J% l0 Q0 l7 t# f, e
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
大型搬家
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
- j% t; t8 B( a: b# k8 T+ n) X- C1 g
4 P2 s. k( }8 U' W
是free money,直接打到您的银行帐号。
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