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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:# E. r8 o( ]% D9 Z3 W
, S1 S) K/ @9 @9 w) t$ J1 g
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;- S- a; {0 p8 Q( E$ v% B+ M$ ]
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.2 x) [) e6 W, D/ R  m! M
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
. {& e" |6 x4 L0 {0 R9 o, A  r8 W) Y* A6 b- Y+ u
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。9 u; |* P% A" G' X- t' Q
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 % M7 |6 k9 A; H' o1 `0 K/ G8 A( H/ v
/ O: C3 Q* X& T% t6 r
cibc的人好像是这么给我推算的:
2 o+ j' x' X$ L: d
8 e: p* m0 A& |7 d( j" ?# s2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%+ C  k% n& u: m& D" a5 e
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%) q( Z  C/ e& {+ D( b3 t# r, [

. V0 P% I& ~2 ~6 N! U/ ^按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
: y% a3 u! |. D* k$ y& X
3 U$ `9 h/ T9 a. e% N; _' \% T我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
3 A: X2 B1 ?" y; H; E; D4 H, ^1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
' i8 N8 I8 I! p/ P9 x# W- {  k6 v2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back( Q- i, @3 ~1 r3 H  g) w
3 ]) l( a4 }) g2 ]# r! O5 T9 d! y
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest) V& @: `0 M1 w; R. ]
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
5 c3 L& `! a. P7 f  n/ u  t
1 h' ]2 L! ^% TOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become$ ^4 Y4 H. P5 q, V( W+ q8 L* E( A
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest." }) M& G4 G+ o4 X5 ^2 z
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
( h. @6 A. z' X4 G5 L4 Y% I% @) F6 h4 v* {% ^+ f7 ?
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.! l8 F; V7 c% b3 b
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
- F! ~, f9 ?$ d+ I. K( e2 ^谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
: H. S; H' k# L7 l9 p! j# aThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 ! ~4 W) `- ?, m

2 z) N$ g# g  f  `+ ]: AThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 2 I" R+ C: ~' h/ m) L

" I- z/ `' R- S+ n) l2 OThere is no fee/cost to transfer your mortgage
$ o* y1 f6 \) n7 Y/ E) S  zPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

! ]% i1 N, J  \2 s' j: a" A但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
$ [$ V+ K0 Q, |# M) N  Y- }
) V1 d( @) i% d9 M! r3 ?https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
7 v/ T( U9 s$ O2 V- ]0 Q1 r$ ^' Q( Q  J8 {7 z% ~
居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”6 C5 W4 B/ `8 b0 I7 K: j: d
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
7 `& e  e7 [$ s# s+ |这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
' c2 G9 s: j, ]1 I/ c# Y诺言 发表于 2010-3-11 11:41

$ h/ [& t" f( V$ K' N5 L0 g这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
4 w8 ?8 C$ R+ h; h& `caifan 发表于 2010-3-11 11:59
% N# Q, c+ `9 N7 [) ~0 d: b* M
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
, Q5 @, O3 H% G8 v
& D6 x& a7 ^6 _9 X; \2 l
& x" R0 D# W, u7 |7 j6 K( k当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
2 b' D  V& b& r+ ^" E# ~8 B; k  _9 t5 c) h: \1 y1 g+ A( g/ @
9 E% U# a+ i& T, z: b
是free money,直接打到您的银行帐号。
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