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在加拿大买房:Freehold和Leasehold之分别

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发表于 2010-7-5 07:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
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完全拥有地权和土地租借权之分别  4 Z) v  D$ `6 Q8 {# i( v
新移民在加拿大买房时,有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”(Freehold Land)或者属于“土地租借权”(Leasehold Land)的情况。有时候买下的房子,最后自己并不完全拥有土地。 5 m$ G- N9 `+ ], @% C5 @# z/ a  u4 k

, Q: P$ L  L  Q, q- z下面从贷款的角度来看看两者的区别。  
8 i9 Q6 M4 Z3 }; T# o: I; X在加拿大,大部分的独立房屋都是Freehold,即屋主完全拥有土地权的。但是,也有一些物业是Leasehold的,即屋主只是租借了该土地,自己并不真正拥有该土地。  
5 l/ W# K: c0 D- D' U" P' j4 P/ U土地租借权 Leasehold Land  1 Z2 c0 O  I& f( b0 m
这种类型的房子,买家不能永远拥有土地,通常是有个年期的限制,比如:99年。也就是说,你有99年的时间租借该土地,99年后,该土地还是会回归原来的主人。这种Leasehold Land的房子,一般来说,价格比完全拥有地权的房子要低,但是并不绝对。 / x  w# h4 A, T! C' c

3 X2 |8 I6 R2 T; P% e7 J6 t  @Leasehold Land一般分为三大类:
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(1)政府租借地(Government Leasehold Land)
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政府租借地比较容易被贷款机构接受,使得买房的人比较容易获得贷款和优惠利率。比如说,温哥华的福溪(False Creek)或者UBC大学里面都有很多的政府租借地。  * c- o* v* [( e8 h
政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件,通常比一般多,比如,要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement),然后看这个物业还剩多少年,再来决定贷款利率。  6 P6 e- L, K5 R, G/ o- v5 U
(2)私人租借地(Private Land)
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" i: o. D0 H( E6 j! |% h私人租借地一般不受贷款机构欢迎,只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时,也要看该物业地址是否在他们的审批之内,才有机会批准。而且贷款比例通常较低,大约在房价的65%左右。而且,该物业转让时,也比较麻烦,买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看,买家相对来说可以买到面积更大的物业。 - H$ [3 ~" X1 m" f  I

5 |, r( {# {9 N* I* }; y1 [(3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land)
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这类物业的贷款很困难,一般的贷款机构不愿意做这类贷款。即便肯做,利率也不会有什么优惠。
. l8 u0 @& Q9 l" F- X加 拿 大
1 \  f; {6 ?3 p) A租借地的地税,分预交(Prepaid)和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类(Prepaid Leasehold)的贷款。 . K/ d# n( C9 x( s- Z8 l/ I

' h1 q( t; I) `+ G" ]完全拥有地权 (Freehold Land)  0 H: `3 y9 I$ t6 z) _1 e5 d5 n
指房屋买家购买的物业,包括土地和房子,都完全是属于买家所有,没有任何时间限制。 - [. F9 V) W0 K5 d8 M

4 X) r+ b( s9 v  A# }完全拥有地权的物业可以包括独立房屋(Single Family House),城市屋(Townhouse),公寓(Apartment Condo)。这些是加拿大最普遍的物业权的拥有方式。贷款机构都会接受这类物业来做按揭,而且买方比较容易获得优惠利率。
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4 G3 J3 P8 R4 y( z  ]9 E+ @但是,完全拥有土地权的物业,也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement),作为建筑公用设施用,比如,建设高速公路,地铁等等。  ) d7 S* G* [; H- H6 N" U
加拿大购买住宅主要费用明细:  
% _. l; m. G# H# R7 }7 S. g1.首期款项
' i, U  H( i! X: s
# C! |* Y& r: Y/ Y& o% ~6 l4 V一般首期款是物业成交价的25%,初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。另外支付给政府机构 Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)或 Mortgage Insurance Company of Canada(MICC)担保的保险费(以及申请费、法律费)。
( ^+ ~$ b! A* b  F4 G0 [0 k/ g2.法律费用
" d2 d7 p% x! U2 ^1 ]* x
8 w! n& d! y2 u* j7 s( x通常为$1200~$1300。 u.i a s k.c a & {5 ?* ^1 O7 f1 F" H" @
3.房屋按揭贷款费用  
9 C, j, h, y, N: m) N. f% V' [& H需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出,目前商业贷款利率5%~5.2%。  
+ u$ u" W+ a2 J3 Q4 R* a4.物业保险 3 ?  D; [; Y/ H0 }4 R; O/ \4 W* C

. j; v. Z/ m, z) `  g房屋必须购有火险才能按揭,火险已在管理费中包括。 ) C( w% u( b- c( @$ P- p
5.交易税  2 u9 i' E& \% s3 L# u; Z
买新房屋须支付货品与服务税(GST),为成交价的6%,对总值不超过45万加元的主要居住物业,可获得GST退税,另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)。  ! C- S7 G$ Z8 Q8 v3 d
6.物业税  3 b& G! ]" e- c0 j9 f
业主有必要依物业估价每年向市政府交税,每个省规定不同,多伦多现行税率约为房屋价值1%~1.2%。
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加拿大房屋主要类型: 8 t& T8 L& k2 M* ?% |5 \. I
! P0 c- O# P, t4 q# ]- T
一、独立房屋(Detached):独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋,有多种不同风格,包括平房(只有一层,即bungalow)、两层、三层甚至四层楼房。  ! t" h2 @& A8 p# b$ J
二、半独立房屋(Semi-Detached):这种房屋有时被称为“半独”(semis),它的一侧同另外一所相似的房屋相连,双方共用一堵墙。  ! x: y( `* d% z- |. p# t
三、镇屋(Townhouse):有时也称为“排屋”(Row house),这种房屋两侧都和相似的房屋相连。  ; V, V# K' k2 }7 P. m
四、共管公寓(Condo):共管公寓可以是共同管理的镇屋,也可能是低层或高层公寓大厦的单位。
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