请出主意-现在房贷应当选定期还是浮动的？大约22万的贷款

elk · 发表于 2010-11-1 10:50

欢迎大家积极发表意见，谢谢各位大侠！

carroll · 发表于 2010-11-1 11:05

取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定.
打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比睡不着觉强. 就当花钱买PEACE OF MIND了吧.

lzhmsa · 发表于 2010-11-1 18:07

取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定. B1 B0 C0 _0 H9 ^# H$ J
打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
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carroll 发表于 2010-11-1 12:05

为何10年以上还清,选固定?

kingbird71 · 发表于 2010-11-1 19:10

我认为，无论你是准备长期还请还是短期还请，现在你都要选固定利率，不但因为现在的固定利率实在太好，尤其是5年的只有3.59％左右，几乎是历史最低点，而且还因为加拿大5大银行的房贷都有额外的原始贷款额的15-20% lum sum pay option per year and/or increase payment up to double。依此推算，如果你每年除了按期还款外又支付15％ lum sum 外加双倍还款，你甚至可以在5年之内还清所以房贷，而不用支付任何违约金。而且就算你在短期内要卖房子，你还可以把旧房子的mortgage转到新买的房子上。相反，浮动利率虽然现在是P-0.7%左右，但你可能会听说过有人08年拿到过P－1.5％的浮动利率，显然现在的浮动利率不是最好的。另外今年prime rate已经连续上调了0.75％，依此上涨速度假设的话今后大约1年半的上涨就会使浮动利率与5年固定利率持平，再用大约1年时间，较低的固定利率弥补前一年半高于浮动利率而产生的机会成本，最后，剩下大约2年半的时间则是你真正节约利息的时间了。
以上推算仅代表个人观点，仅供参考。本人在TD工作，有问题可以找我。

isee · 发表于 2010-11-1 19:14

4# kingbird71

sounds reasonable.

zbyf · 发表于 2010-11-1 20:35

一年固定2.2%也不错

浮萍人生 · 发表于 2010-11-1 23:17

选一年2.2的, 今年央行涨了0.75, 可是商业银行的利率并没有涨.明年会不会涨,比较怀疑.

elk · 发表于 2010-11-2 14:39

2# carroll

谢谢你的回复！我不是重点考虑还款能力，而是想赌一下那个更有利一些。

elk · 发表于 2010-11-2 14:46

4# kingbird71

不愧为专业人士，分析的非常有道理！

唯一的疑惑，今年涨了.75%,
明年还会涨.75% ？我的猜测.25-.5%. 经济好像没有预计的好啊！

湘沙古人 · 发表于 2010-11-2 18:44

4# kingbird71

每年追补付一次lump sum没有带来实质的好处，从头5年给银行的息钱方面只有几千刀的差别。不如在第5年一次性的付一次lump sum，然后在第一个term结束后一次还清余款。这比每年多还几万压力小得多。

kingbird71 · 发表于 2010-11-2 19:00

4# kingbird71 , _3 O2 {* l' l; a7 g
1 W: e: O& ?9 f+ X K2 O/ Y

2 I: q' w" V n+ s( c每年追补付一次lump sum没有带来实质的好处，从头5年给银行的息钱方面只有几千刀的差别。不如在第5年一次性的付一次lump sum，然后在第一个term结束后一次还清余款。这比每年多还几万压力小得多 ...
. K7 l4 J6 P7 `9 a9 B: ?4 e湘沙古人发表于 2010-11-2 19:44

lump sum pay直接减少你的本金，当然降低你之后的月供的利息成本，因为每个月的利息额是用上月末所欠本金余额乘以月利率算出来的。

湘沙古人 · 发表于 2010-11-2 19:20

我用cibc的计算器做了一些计算，将相同利率的不同年限（15，20， 25年）每年付lump sum（不同比例）或5年中只付一次或不付的情况，第一个5年给银行的息钱差别不大。有兴趣的可以自己列一个表对比一下。

lnpizza · 发表于 2010-11-2 20:15

同问！

在水一方 · 发表于 2010-11-2 21:13

进来学习一下

木子 · 发表于 2010-11-3 12:26

学习中，希望专业人士多多讨论，使我们可以真真明白到底哪个适合自己。

ram · 发表于 2010-11-3 20:57

如果你看好今后5年的经济恢复,选固定;如果不看好,选浮动.

大地主 · 发表于 2010-11-3 22:22

4# kingbird71
好精彩

郭森房贷 · 发表于 2010-11-4 09:17

楼上的同学们都讲得很好啊！我再补充几句：

人人都知道风险与回报成正比，有风险的选择相应的就会有潜在的回报，选择贷款利率也是如出一辙。浮动利率和固定利率，前者有上涨的风险，但在五年的TERM合同期里，前两年或者三年会让您省下不少的银子，倘若余下的合同期基准利率有大幅度的上涨，您可以随机应变啊- 要么将贷款转换成固定利率（必须等于或长于剩余的合同期）；抑或以不变应万变-还是使用浮动利率，因为前面的节省足以为后续的年份的亏欠买单！而且还会略有盈余！

这样说来，大家都会明白我的意思了，敢于冒风险且能夜夜安寝的同学，就选择浮动利率。

但您想选择浮动利率，银行会使用其公布的五年固定利率来审核您是否符合其借贷标准（自今年四月十九日之后，新的房贷法则规定，若客户使用浮动或少于五年的固定利率，都需要用较高的公布的五年固定利率来审核），这样一来，若您看中了一套非常心仪的房子，想使用浮动利率，但银行用这个QUALIFYING RATE 5.29% 计算后，您还差点火候；倘若您选择五年固定利率3.39%可能就正好合乎标准，那您就还得选择固定利率了。

综上所述，选择浮动还是固定，因人而异，因借款额度而异，因经济环境而异，没有标准答案。在您作出最后的决定前，一定要与经验丰富的房贷经办人讨论透彻再作定夺！

GOOD LUCK!

东南风 · 发表于 2010-11-6 00:02

郭森的回复永远是那么专业且精炼，佩服佩服

elk · 发表于 2010-11-6 10:54

18# 郭森房贷
非常感谢郭先生的回复，非常清晰，切中要害！

牛肉粉丝 · 发表于 2010-11-6 12:10

取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定.
+ e2 y2 i Y6 A, d$ k! Y打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
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carroll 发表于 2010-11-1 12:05

3年还清，这也太夸张了吧。

牛肉粉丝 · 发表于 2010-11-6 12:20

我用cibc的计算器做了一些计算，将相同利率的不同年限（15，20， 25年）每年付lump sum（不同比例）或5年中只付一次或不付的情况，第一个5年给银行的息钱差别不大。有兴趣的可以自己列一个表对比一下。7 F/ R- }% b7 I; b: f
湘沙古人发表于 2010-11-2 20:20

http://www.vertex42.com/Calculators/Canadian-mortgage.html
按这个贷款计算器来看，越早还省的越多，因为利息是及时根据本金计算的。

郭森房贷 · 发表于 2010-11-7 11:49

郭森的回复永远是那么专业且精炼，佩服佩服; c- P! F2 f# ? a; m2 }
东南风发表于 2010-11-6 00:02

您过誉了！术业有专攻嘛！

郭森房贷 · 发表于 2010-11-7 11:50

18# 郭森房贷
) M, u5 S4 w: Z- u9 B& I非常感谢郭先生的回复，非常清晰，切中要害！
3 \$ s8 F1 x8 T( X) e+ selk 发表于 2010-11-6 10:54

希望能帮到您做出合理的决策！

00544 · 发表于 2010-11-8 12:55

选固定利率3.59％五年期的；假如首付超过２５％，申请点HOME EQUITY LINF OF CREDIT 放在一边应急用；假如有钱也不要先还银行，随便干点别的事，回报率都会高于3.59％。

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