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请出主意-现在房贷应当选定期还是浮动的? 大约22万的贷款

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 10:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
欢迎大家积极发表意见,谢谢各位大侠!
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 11:05 | 显示全部楼层
取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定. & o# ~' ?( m/ F; H
打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
* d6 Q0 Y! p* f, m8 ~; F' U2 ]从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比睡不着觉强. 就当花钱买PEACE OF MIND了吧.
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 18:07 | 显示全部楼层
取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定.
; w/ ^% M7 j, V5 |( a% I1 m+ H打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
. v2 T% s  ^# `9 A0 {2 m4 d0 J从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比 ...
# N2 A+ G6 A9 z/ |3 pcarroll 发表于 2010-11-1 12:05
$ v0 ?9 f7 ^  o8 l0 v4 D
为何10年以上还清,选固定?
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 19:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我认为,无论你是准备长期还请还是短期还请,现在你都要选固定利率,不但因为现在的固定利率实在太好,尤其是5年的只有3.59%左右,几乎是历史最低点,而且还因为加拿大5大银行的房贷都有额外的原始贷款额的15-20% lum sum pay option per year and/or increase payment up to double。依此推算,如果你每年除了按期还款外又支付15% lum sum 外加双倍还款,你甚至可以在5年之内还清所以房贷,而不用支付任何违约金。而且就算你在短期内要卖房子,你还可以把旧房子的mortgage转到新买的房子上。相反,浮动利率虽然现在是P-0.7%左右,但你可能会听说过有人08年拿到过P-1.5%的浮动利率,显然现在的浮动利率不是最好的。另外今年prime rate已经连续上调了0.75%,依此上涨速度假设的话今后大约1年半的上涨就会使浮动利率与5年固定利率持平,再用大约1年时间,较低的固定利率弥补前一年半高于浮动利率而产生的机会成本,最后,剩下大约2年半的时间则是你真正节约利息的时间了。" S: u- h2 u! E* G% L2 e
以上推算仅代表个人观点,仅供参考。本人在TD工作,有问题可以找我。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 19:14 | 显示全部楼层
4# kingbird71 4 c- ~; `( k5 ~4 v( W9 b' V

2 E4 ?# l$ r' Z- `0 a. Y" Isounds reasonable.
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 20:35 | 显示全部楼层
一年固定2.2%也不错
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 23:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
选一年2.2的, 今年央行涨了0.75, 可是商业银行的利率并没有涨.明年会不会涨,比较怀疑.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-11-2 14:39 | 显示全部楼层
2# carroll
1 \! Z/ D2 B! E+ }- f1 b: }$ N
4 @- _0 P$ U& G" z3 b% K/ T谢谢你的回复!我不是重点考虑还款能力,而是想赌一下那个更有利一些。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-11-2 14:46 | 显示全部楼层
4# kingbird71
* t8 z' J  \3 c8 Q* l7 \
4 c9 P$ {5 r' u不愧为专业人士,分析的非常有道理!
3 s) n9 o' q. g7 K唯一的疑惑,今年涨了.75%, ' M- _7 B. u* b) d& `' E) P( F
明年还会涨.75% ? 我的猜测.25-.5%. 经济好像没有预计的好啊!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 18:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# kingbird71
# i! X# q: a+ _3 C0 ^  b. m/ a! G; M+ Q9 r, L) P+ x

# m2 C  t# u$ c) _/ M) g+ Z4 x; q每年追补付一次lump sum没有带来实质的好处,从头5年给银行的息钱方面只有几千刀的差别。不如在第5年一次性的付一次lump sum,然后在第一个term结束后一次还清余款。这比每年多还几万压力小得多。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 19:00 | 显示全部楼层
4# kingbird71 9 c7 I% }0 C2 Q# W1 K6 l9 m
0 L1 |$ K- h* @0 u" E) G/ j  G
5 k( R" I" N  M# E: j
每年追补付一次lump sum没有带来实质的好处,从头5年给银行的息钱方面只有几千刀的差别。不如在第5年一次性的付一次lump sum,然后在第一个term结束后一次还清余款。这比每年多还几万压力小得多 ...8 l/ v; O! u! t! m+ k
湘沙古人 发表于 2010-11-2 19:44

% U9 _  {. @* |4 rlump sum pay直接减少你的本金,当然降低你之后的月供的利息成本,因为每个月的利息额是用上月末所欠本金余额乘以月利率算出来的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 19:20 | 显示全部楼层
我用cibc的计算器做了一些计算,将相同利率的不同年限(15,20, 25年)每年付lump sum(不同比例)或5年中只付一次或不付的情况,第一个5年给银行的息钱差别不大。有兴趣的可以自己列一个表对比一下。
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发表于 2010-11-2 20:15 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
同问!
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 21:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
进来学习一下
大型搬家
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发表于 2010-11-3 12:26 | 显示全部楼层
学习中,希望专业人士多多讨论,使我们可以真真明白到底哪个适合自己。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-3 20:57 | 显示全部楼层
如果你看好今后5年的经济恢复,选固定;如果不看好,选浮动.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-3 22:22 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
4# kingbird71 5 ]+ H/ Q5 ]9 f4 {# \/ @6 H
好精彩
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-4 09:17 | 显示全部楼层
楼上的同学们都讲得很好啊!我再补充几句:
4 K1 g$ p' [, i5 l0 z) F; C& q
3 t& q( a# _1 U) N人人都知道风险与回报成正比, 有风险的选择相应的就会有潜在的回报, 选择贷款利率也是如出一辙。 浮动利率和固定利率, 前者有上涨的风险, 但在五年的TERM合同期里, 前两年或者三年会让您省下不少的银子, 倘若余下的合同期基准利率有大幅度的上涨, 您可以随机应变啊- 要么将贷款转换成固定利率(必须等于或长于剩余的合同期); 抑或以不变应万变-还是使用浮动利率, 因为前面的节省足以为后续的年份的亏欠买单!而且还会略有盈余!
- `( ]* V2 r5 I  v2 K) r+ p1 L; n, g% K' _7 T$ X
这样说来, 大家都会明白我的意思了, 敢于冒风险且能夜夜安寝的同学, 就选择浮动利率。; \( c% Y. P% Z2 Z

0 C. d! u) D2 ]7 Z& I但您想选择浮动利率, 银行会使用其公布的五年固定利率来审核您是否符合其借贷标准(自今年四月十九日之后, 新的房贷法则规定, 若客户使用浮动或少于五年的固定利率, 都需要用较高的公布的五年固定利率来审核), 这样一来, 若您看中了一套非常心仪的房子, 想使用浮动利率, 但银行用这个QUALIFYING RATE 5.29% 计算后,您还差点火候; 倘若您选择五年固定利率3.39%可能就正好合乎标准, 那您就还得选择固定利率了。% j: y/ C% @& F
6 B5 S- U4 b1 i$ |# Y' J
综上所述, 选择浮动还是固定, 因人而异, 因借款额度而异,因经济环境而异, 没有标准答案。在 您作出最后的决定前, 一定要与经验丰富的房贷经办人讨论透彻再作定夺!1 }0 q7 b1 Z7 t. a8 G2 k
: ~4 Q: \: O: A: K: H
GOOD LUCK!
鲜花(1) 鸡蛋(2)
发表于 2010-11-6 00:02 | 显示全部楼层
郭森的回复永远是那么专业且精炼,佩服佩服
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-11-6 10:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
18# 郭森房贷
5 U# Y9 v2 U) b! u非常感谢郭先生的回复,非常清晰,切中要害!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-6 12:10 | 显示全部楼层
取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定. ' z* _7 V0 N4 y  {& \, H7 X
打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
1 e2 o/ u; L& V0 Y从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比 ...
. E. B3 Q3 R/ }carroll 发表于 2010-11-1 12:05

+ O" Y: r* f, {$ l) }3年还清,这也太夸张了吧。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-6 12:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我用cibc的计算器做了一些计算,将相同利率的不同年限(15,20, 25年)每年付lump sum(不同比例)或5年中只付一次或不付的情况,第一个5年给银行的息钱差别不大。有兴趣的可以自己列一个表对比一下。
% }, I4 J5 M( {' O" ]. E1 w( m' ]湘沙古人 发表于 2010-11-2 20:20
- y0 S* _% {6 t7 A6 [
http://www.vertex42.com/Calculators/Canadian-mortgage.html
- g; U9 I# \. z: i9 v; b! n7 r, N按这个贷款计算器来看,越早还省的越多,因为利息是及时根据本金计算的。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-7 11:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
郭森的回复永远是那么专业且精炼,佩服佩服
* j) O: q% {8 b" T# G$ j& m0 R0 d东南风 发表于 2010-11-6 00:02
, d" Y% C$ O3 I; N) ]+ S1 h

+ v2 ?; ~3 n" R" R您过誉了! 术业有专攻嘛!
大型搬家
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-7 11:50 | 显示全部楼层
18# 郭森房贷 4 a4 E% `2 b8 E2 r6 t6 t
非常感谢郭先生的回复,非常清晰,切中要害!
! E6 P2 q" V7 K# |elk 发表于 2010-11-6 10:54

  g5 x9 m, E0 E1 J5 z1 ?( ?' F% p7 {: b
希望能帮到您做出合理的决策!
鲜花(6) 鸡蛋(3)
发表于 2010-11-8 12:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
选固定利率3.59%五年期的;假如首付超过25%,申请点HOME EQUITY LINF OF CREDIT 放在一边应急用;假如有钱也不要先还银行,随便干点别的事,回报率都会高于3.59%。
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