加国明年房市怎么走？经济学家说降温

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作者：谈海

经过2009年下半年和2010年上半年房地产市场的突飞猛进，岁末年尾加拿大房市已经逐渐冷却下来，经济学家说在2011年将继续维持冷却。

丰业银行：明年市场发展将更缓慢
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6 O' m4 U8 I( z) e) h12月23日，丰业银行公布的房地产市场年度总结报告中说，在全球工业化国家中，加拿大房地产市场表现是最佳的之一，同时也非常动荡。
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& H' V4 D, d! f! A, y# M根据这份题为《全球房地产趋势》（Globe Real Estate Trends）的报告，在丰业银行调查的 12 个发达国家中，有六个去年房价上涨，除了加拿大外，其它五个房价上涨的国家是澳洲、英国、法国、瑞典、瑞士。美国和德国房价基本维持不变，爱尔兰、意大利、日本、西班牙则继续下跌。

$ G' j  D0 U; K7 ~% j" N加拿大冬、春二季通常房屋交易活动比较清淡，但因为2008、2009两年经济危机遭到压抑的购屋活动在上一冬季、春季获得释放，再加上安省、卑诗省消费者赶在今年7月1日两税合并造成税率上升之前入市，导致加拿大房地产市场在过去的冬、春二季异乎寻常的火热。可是一进入夏季，又立即变成像泄了气的皮球一样。进入秋季后，房地产市场活动才恢复正常水平。

: E; i8 ?2 n4 f2 Y  s; b/ P! O丰业银行经济研究所高级经济师瓦伦预测，在利率继续维持历史性的低水平同时，明年本国房地产市场将更缓慢。大多数经济学家预期，加拿大央行在明年年中之前将一直维持现行1%的基本利率，使银行浮动利率得以继续处于很低的水平。瓦伦说：对首次购屋者和想要换大房子的人来说，这是个极其有力的诱因，所以房屋销售量应该处于尚过得去的水平。可是，随着政府减少聘用公共行业雇员，就业和收入成长放缓，房屋需求量将可能受到负面影响。

皇家银行：市场将趋于平稳
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据皇家银行最新预测，在2011年加拿大的房地产市场将趋于平稳，并且在2011年由按揭利率带来的影响也将被家庭收入及就业市场形势的改善所抵消。
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. s1 a4 o! K1 e, _1 g6 K7 ]皇家银行的高级经济师罗伯特-豪格说：根据我们的分析，我们并未见到市场上的所谓‘不平衡’，因此我们认为在2011年加拿大的房地产市场并不需要大幅调整，我们认为市场趋势将是平稳的。在过去的两年中房地产市场就像过山车一般大起大落，因而平稳才是现在人们所期望看到的。”
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豪格先生说尽管目前看来房价仍有压力，可能在短期之间房价会有小幅跌落，然后会在2011年先经历一段时间的稳定期，而后会继续上涨。但涨幅刚开始不会太大。但是同时豪格先生也承认目前经济形势尚未明确，有很多不稳定因素，其中之一就是美国的经济复苏形势仍未明朗。“如果美国的经济形势最后被我们所预期的还要差，那么利率增加的时间可能还要继续往后推迟。”
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- x+ p$ |# M  h0 H. o. s目前在一些省份，虽然代售房屋的数量一直在增加，但是本地的经济仍然繁荣。这点可以通过人们周末去餐馆、商店消费的势头可以看出。人们出手大方、购买力仍然强劲。餐馆外等候就餐的人们经常会排起长队。
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" W/ H4 n, A8 N/ I$ ^- |9 v根据CMHC的预测，现有房的销售将继续降低，至2011年将降低1.5%至456,000个单位。在2009年，通过MLS系统售出的现有房数量比 2009年上升了7.2%，卑诗省及安大略省的增幅最为明显。根据记载，现有房的销售记录保持在2007年，在那一年，共有520,747的现有房被售出。
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2 W3 D" T& T0 v. c3 j5 v家庭债务率创新高 专家称不致出现危机

联邦统计局的报告显示，本年第三季度加拿大家庭的可支配收入与负债比率（Household debt ratio）从前一个季度的143.3%（即每收入100元便支出143.3元）升高至148.1%。这一数字不仅创了下新的历史记录，而且超过了美国同期的147.2%的水平。家庭负债率的报告公布后，联邦总理哈珀和财长费拉逖（Jim Flaherty）即召开新闻发布会，呼吁国民减低债务。
对于本国的家庭债务，业内的经济学家也持两种观点。有的人认为，现在的债务已经达到了令人忧虑的水平，政府应该立即采取遏制措施。不过，也有人表示，本国家庭债务的主要来源于房屋按揭、并不是奢侈品，而且大多数加拿大人并没有“二次按揭”，所以并不出现两年前美国那样的债务危机。
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帝国商业银行(CIBC)在最近分析中将不良债务(bad debt)与优良债务(good debt)区分。不良债务固然是美国出现金融危机的祸根；但是加拿大人所拥有的大部分都是优良债务。很多加国家庭借了款后购买的房屋，而不是快艇及豪华汽车等奢侈品。
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3 _" o, s* _! H9 w( K6 G' M2010年6月份以来，加拿大央行连续3次加息，将基准利率从0.25%的历史最低水平提高至1%。随后，由于加拿大经济增长大幅放缓，加拿大央行于10月份暂停加息步伐，维持利率不变。12月初，加拿大央行宣布继续将利率维持在1%的水平。
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房市最揪心，抵押贷款备受关注
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除了对利率可能上升将给借款人和银行造成更沉重的债务负担接连发出警告，加拿大央行行长卡尼还呼吁渥太华决策者要关注它对加国经济的冲击，尤其是房市，要采取任何必要的负责任的措施，减少消费者和银行的风险。

+ z  W; W+ e+ ?, h《环球邮报》指出，联邦政府正在考虑在下次联邦预算中，再资提高按揭资格的“门槛”，可能将通过减少抵押贷款的最长年限，或要求支付更多的首期付款等措施，来减轻眼前的债务危机。人们担心的是，利率上升，房价下跌，失业或无法预料的经济冲击，可能会使一些消费者无法偿还债务。而不断上升的破产率和银行贷款的损失，反过来可能会导致消费支出下降，经济进一步恶化加拿大经济。