埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 8475|回复: 22

加拿大房市不会像美国那样崩盘-----兼谈埃德蒙顿房价走势

[复制链接]
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-3 20:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我们都知道美国房地产泡沫破灭,很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已, 就像它上涨也滞后于美国一样,原因是加拿大的经济严重受美国影响。
# O1 l* {, u! e5 U% b( b/ R: J
" |' ?$ U7 b# g' g9 w. @. Z既然要与美国的房市对比,我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。
' Y1 J- e9 i0 n" d
1 r2 {( V0 j( g首先谈相同点:# _& Y/ H& H  q" d- O
两国几乎在相同时间段实行低利率,而这个低利率都帮助推高了房价。
. C" @/ O3 ^6 L) n6 E$ Q* j9 b, f3 X0 ^6 j- X/ Q* Y
而不同点就很多了
0 N' @% U( `) N; G+ ?6 z) j美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准( e8 E8 G8 W7 o" ]; V9 k
美国的次级贷款比例比加拿大高的多
0 }& d' ^% R- t- U美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品,它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。
1 p/ l9 G; D4 t6 [# h. e因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。- `; `) r2 V' X7 `" g, L
2 o% n8 P) M) @8 k8 J6 W+ a
所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌,但调整是肯定的。
; }" P6 I7 m6 n+ c6 [- r/ J! s3 N! v) f4 G" r
再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份,二手房市甚至出现深幅的调整,而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% (没有算12月的数据)。展望11年,在目前整体经济不太好的情况下,房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%+ c0 O8 k; \7 R$ {! x5 @+ u
0 E4 g5 ?( D, x, y. U
我没有像多少人预计房价下跌,这是因为:# m# f8 ?7 D  F8 {3 A
目前的利率实在是太低了,即使明年加息两个基点,也还是在历史低位。' t6 x$ J( \  S! n# a- s8 N
本地的失业率较低% b$ ~' J) m+ x+ Y
本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的,也超过美国任何一个州。
. h8 P, i. Y+ L7 A9 o$ c石油价格处在高位,11年的平均油价可能达到90美金一桶。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-3 20:43 | 显示全部楼层
这个看着好费脑啊,本人对金融一点头脑都没有
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-3 21:00 | 显示全部楼层
1# lijiayuanzhi
/ D( e! X3 Q4 z4 N- t5 @; L感觉论述中肯
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-3 22:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer,所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买,才知道什么叫豪宅。Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比,比较一下Edmonton大学区的房子,只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次,加拿大贵的也许是地皮,可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖,人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2011-1-4 00:11 | 显示全部楼层
支持原创!
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2011-1-4 10:42 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2011-1-4 10:48 编辑
% Z7 J) z( s. r2 M) t
7 ]1 [- G5 f7 |! t 4# Scottl 8 Q4 A0 W3 R& W0 t; j' w* n$ B6 o

; J: S% e+ m2 \- h/ ?6 R9 K, x! s+ d9 P# D
加拿大贵的是政府垄断,houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。5 @0 |+ c6 Y5 J' b% R
我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25,趁早搬家去气候好点city,否则很不值
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-4 14:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# Scottl
) \/ i6 J6 o' W. s6 u
8 V: S/ W1 h% s& R% e7 s3 ?* M
2 B  J6 E& B- k4 x2 g/ s加拿大贵的是政府垄断,houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
: o6 Z$ x; b  p- r% i+ `我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25,趁早搬家去气候好点city,否则很不值  ^0 j' j+ @8 f# e0 J* K
catty 发表于 2011-1-4 10:42
5 @5 R3 q: J3 ?. t

' F% ~5 ~  T4 m5 g& O要搬美国不容易。+ S1 o* T# R# d" G( C
爱民顿这个收入高房价不高的地方都买不起房子,加拿大其他地方就更难。便宜的地方只有,蒙克顿,圣,约翰,等等,可使失业率高,一颗白菜也要几块钱。温哥华天气好,更买不起。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-4 15:15 | 显示全部楼层
我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer,所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买,才知道什么叫豪宅。 Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比,比较一下Edmonton大学区的房子,只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次,加拿大贵的也许是地皮,可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖,人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
$ N* A6 Q4 |+ \: _, jScottl 发表于 2011-1-3 22:08

: D9 j" b4 B% o! k" Q: Q: c" i* |' Y5 f4 }
全世界的房市都是人为托起的。如果Edmonton大学区的房子只能算Dog House,那么曼哈顿,上海的房子算什么?Dog shit?& o- L  K, E0 T; l# m# U
' i4 v3 Z$ Z$ B1 S6 O- R4 P, i# j; t
德州的房价便宜的本质是州税以地产税的形式出现。而无论德州还是阿省的税收模式都不会轻易改变。
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-4 21:22 | 显示全部楼层
除非新能源发现,除非限制开采油砂,否则同意加拿大房市不会象美国那样崩盘.
* o5 }- {$ C1 k. C5 i3 w
/ W  u% F5 R( [& D; N" j3 }就看看这里的石油工人的收入水平吧!听说TRADE挣得可多了,一个小时都40多.很多都有加班的,年收入都在, y8 g% l9 G# a$ a; ?
7万到20多万之间.
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-4 21:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
#7 新移民' W" H' G0 Q' X% n5 Z6 L( V" ~
$ @: N8 u( ?: X3 Z
我就是从Moncton搬过来的,那价格便宜也是相对其他大城市,比Houston还贵。现在给我Offer的美国公司08年就一直让我去,只是Edmonton的公司给搬家费,所以我对美国房价高峰时有印象。% [8 v8 F- x' e* d# Z* K

+ [( A: k$ }' ^* B& e4 yDog House是西人喜欢挂在嘴边的,没什么贬义,只是指居住空间狭小,我没有冒犯什么的意思。不过好多大学区30几万的房子,只有拆掉,买块地的价值。  g8 r, v3 n5 x0 O) }
7 v4 Q; z' e5 I  \4 Z
从世界范围来看,美国之所以愿意做国际警察,因为可以 "拿大家" (收集世界财富,给自己国民享用)。中国算得上“大家拿”。至于“加拿大”,记得国内有个故事,讲的是一个从乡村来的小伙子,在城市发了点小财,给他们村里的年轻人发电报:"速来,这人傻,钱多“。可能形容Fort Mac比较形象,虽然我还没去过。开个玩笑,免得太严肃了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-13 16:27 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-14 08:03 | 显示全部楼层
房子的跌幅一定要自己去感觉,不要被1%这种数据蒙蔽,购买力没有下降,人们去买更好更大的房子,欺骗性的均价则显示房价没咋跌,所以美国全国均价的跌幅只是1%2%的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-14 09:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
房子的跌幅一定要自己去感觉,不要被1%这种数据蒙蔽,购买力没有下降,人们去买更好更大的房子,欺骗性的均价则显示房价没咋跌,所以美国全国均价的跌幅只是1%2%的。
, S1 m% ^2 d, e) u% oHooHoo1 发表于 2011-1-14 08:03
1 O8 N+ e& D0 U7 {8 W
Citation please.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-14 11:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 HooHoo1 于 2011-1-14 11:13 编辑 + i5 H2 @3 t+ G% a$ M
' I; X& A$ I6 r
13# 小黄
  n2 h  d& [5 V$ A4 h+ [8 S# X& E( }8 i
那是我买房前研究的,一时找不到连接,放狗找2个+ n: a) p, s0 y* [& }/ [/ E

1 e3 q- [9 v% G% P/ G: _http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm* U( W* P. o7 U! P1 q6 d
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... 963-2008_annual.png
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-14 21:14 | 显示全部楼层
13# 小黄
" y3 c9 F, T, S) i! Z, u& C$ i. h9 y! @6 u3 D8 I
那是我买房前研究的,一时找不到连接,放狗找2个
) c7 B. z: n" P" P% t% E( A  V3 ?, P8 b& q) W6 S" q/ K
http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
% a3 o$ ~4 D( A6 w0 Z' n) lhttp://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... f_New_Homes_Sold_in ...# R4 y7 u( b, ?+ G* i
HooHoo1 发表于 2011-1-14 11:12

& `0 [0 i% X6 k7 G  R5 q8 `5 ]  p
% A% q6 ]) W1 D0 k0 A. {7 T% `. A您前言不搭后语啊。12楼说的是1%,而14楼给证据里,2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据,这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场,那么肯定大于这个跌幅。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2011-1-14 21:59 | 显示全部楼层
您前言不搭后语啊。12楼说的是1%,而14楼给证据里,2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据,这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场,那么肯定大于这个跌幅。; W! c" E6 Z/ C6 P, ?
小黄 发表于 2011-1-14 21:14

9 f4 y" Q1 T% y6 `/ h5 Y: r别跟他干,据说他人在多伦多,却心里牵挂爱城房市。
: X# {5 W+ |( m估计不知道后面有什么故事。
, D6 A0 b: A/ m范不着浪费时间。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-14 22:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
坐等崩盘……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-15 07:46 | 显示全部楼层
15# 小黄
# r  y6 A, G3 }* H7 ]8 Z# d/ m
! V; i, P* b: `  v* G0 C( J
/ [) z5 Z1 {" A文章我是没仔细看,不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ,再说我也没说比2年的啊,有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第2个紫光出世,考贝点网页里的内容让我看看。
鲜花(169) 鸡蛋(1)
发表于 2011-1-15 12:53 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-15 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2012不是世界末日, 但却会是房地产全面崩盘的一年! 现在迹象已越来越明显, 纵观爱城卡城房市,你会发现foreclosure已经越来越多, 而且数字在渐渐攀升.
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-17 16:53 | 显示全部楼层
2012年包括中国,加拿大在内的房事将会有很大的变化,不信走着瞧。不管国家怎么托市调控。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-19 02:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
15# 小黄 4 m% E! v  r/ Z, Q
: ]5 K7 `( ^$ ~9 e9 k8 p& P: S0 \
$ l' e# D0 M! ]( O& E/ M8 v
文章我是没仔细看,不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ,再说我也没说比2年的啊,有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第2个紫光出世,考贝点网页里的内容让我看看。
; k. v& K* \8 x- q- RHooHoo1 发表于 2011-1-15 07:46
1 _9 h9 s# c3 F' L6 e0 k
4 c8 ~+ S: u+ n( [3 a2 y1 H& f) b7 G
你自己给的维基数据- A' j& [/ o# l: z
Year         Median         Average
9 S* _) Y. A  V# Q. _7 b2007         $247,900         $313,600
! n' ?3 y, q2 B% T6 `. f2008         $232,100         $292,600* |! V5 Q  M" O  v
2009         $216,700         $270,900  U& R; }- [( D: i# g
: B6 {8 V* Z) z/ b! z
有点脑子都知道如果一年1%,两年下来也就2.01%啊。
6 q0 U3 ]* x1 t6 ?
2 L  {! y$ q& s/ z2008比2007跌了6.37%,2009比2008跌了6.64%,6倍的差距,就算是智商70的也不应该搞错啊。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-19 02:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
别跟他干,据说他人在多伦多,却心里牵挂爱城房市。
0 f6 d! [- H; c- `6 |7 f7 O7 i估计不知道后面有什么故事。& S, H& W" P* u. |2 C) N- D
范不着浪费时间。
9 ]9 v7 D7 q) J$ w3 O1 e紫光 发表于 2011-1-14 21:59

4 E+ f+ J2 J& {和醉酒有异曲同工之妙。
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-7-5 03:16 , Processed in 0.426585 second(s), 41 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表