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资本经济(Capital Economics)的最新报告预测﹐一旦利率回升﹐加国房地產市场会崩溃﹐屋价3年内跌幅可高达25%﹐甚或35%﹐10%按揭无力偿还﹐按揭公司损失100亿元。* G- |3 n2 X' j$ a
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绝大多数经济师预料﹐央行在春末或夏初将开始加息﹐利率将从现在的1%﹐提高至年底的2%。
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3 ?: P: \% h; c6 O 预料加拿大央行明年也会继续提高政策利率﹐直到2012年底回復至正常水平的3.5%左右。
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- M6 G0 O. w, o# A" W |- T+ k( _ 资本经济的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示﹐那将对房价与经济带来深远衝击。$ Q2 U7 \# b" M' T6 r0 q$ G) \! ~" ]# G
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马达尼周四说﹕「在其他国家的类似情况下﹐就算官方利率轻微上升﹐也会大大影响业主信心。假如加拿大央行今年恢復紧缩货币政策﹐这很容易引发屋价崩溃。」
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9 q) P* ?8 f/ Q: @! U$ B4 M 10%按揭无力还 损失百亿
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马达尼补充说﹐业主看见一生最大投资跌价﹐会產生骨牌作用﹐消费者信心与开支剧跌﹐从而损害经济。* x* K" K) X- z) Q7 ~% |( c
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假如屋价剧跌35%﹐替高风险按揭作保的加拿大按揭与房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)将损失100亿元﹐因為大约10%按揭无力偿还。, Y5 x) Q0 A2 }( `! h
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资本经济不是唯一或最先的私营公司﹐警告加拿大炽热的房地產市场。虽然加国仍处于衰退时﹐房地產却强劲反弹﹐原因在于利息超低。但迄今所有悲观预测均未言中。- t' a; z6 t. U! k. n2 U
y! Y0 I4 J" P8 @) h( M; M 相反加拿大央行与绝大多数私人机构﹐希望房屋市场「软陆」﹐楼价持平或最多下滑几个百分点。从重售﹑屋价与新屋建筑许可证的数字看﹐放缓已开始呈现。- a5 C7 `/ s& [! M
+ h; ~( c7 j5 W* {9 y3 ~4 a: O 例如﹐加拿大帝国商业银行(CIBC)估计﹐屋价上涨5%到最多10%﹐相信多数屋主有能力负担小幅加息。+ R5 `& s8 c0 E. s
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此外﹐财政部长费拉逖(Jim Flaherty)强调﹐他不相信加拿大存在楼市泡沫﹐政府有採取温和措施﹐收紧按房屋揭借贷﹐预防这类情况出现。
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未来3年跌25%-35% # z" _: s+ j! J1 G. g; A
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「资本经济学」(Capital Economics)计算，在未来的3年，一旦加拿大中央银行开始收紧货币政策，加拿大的住宅价格可能会下挫约25%，甚至乎会多至35%。
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4 S+ A/ h$ m, t: V3 o6 ^' v+ F 大部分的经济师预期，中央银行将于春季末或夏季初开始收紧货币政策，以致在年底时具指导性的利息将会由现行1%增加至超过2%。
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目前预期，加拿大中央银行明年将会维持加息的政策，直至于2012年底时息口返回约3.5%的正常水平。$ a3 m& k% y8 E7 l$ t
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「资本经济学」的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示，这会对住宅价值及经济有巨大的牵连。
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: ?; w! m0 B2 d" m3 o) M 马达尼周四说，在其他国家的类似情况下，甚至乎是官方利息的细小上升已显示对住宅业主的信心有大影响。/ m2 D E3 j, u2 d9 y- d
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他说，如果加拿大中央银行确实在今年恢復收紧银根，这可能是屋价急挫的引发点。8 |: J2 F9 \. ~
# m8 u6 M, l; S" K; q 他补充称，住宅业主看见本身最大的资产受影响，可能会导消费者信心及开支突降，损害及经济。
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按揭公司可能亏损100亿元
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- g, z1 M# R+ b& y 如果屋价下跌35%，负责较高风险按揭保险的加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)可能会因为有约10%的按揭断供而承受100亿元的亏损。
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* u& t9 p% D: J2 B: b0 f/ H0 V 在私营环节方面，「资本经济学」并非唯一，或者首个组织就加拿大的炽热地产市场作出警告。( t3 g5 V0 I3 D1 m+ d8 |
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然而，所有悲观的预测未有实现。1 ]8 J1 f" }. p( a7 u" H
+ _, U6 ]: ^* b" P* v- V0 z7 H7 { 加拿大中央银行及大部分私人环节的预测人员反而认为楼市会出现「软着陆」，而屋价会大致保持不变，或至多下跌数个百分点。目前在二手楼的市道，价格及新屋动工批则方面已开始放缓。
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. ]/ n3 s# b' g. B7 s2 i& g 加拿大帝国商业银行(CIBC)估计，住宅的价格至多过高了5至10%，而且认为大部分的住宅业主将会能够负担温和的加息。
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此外，联邦财长费拉逖(Jim Flaherty)已经强调，他不相信加拿大楼市有泡沫，同时也採取温和的措施来收紧按揭贷款的规例，以防止泡沫的出现。4 B3 ]; A1 G D1 n
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不过，马达尼认为这些信心不当。他表示，不仅是加拿大的屋价已如美国的楼价般在瓦解前迅速上升，而且也与诸如入息及租住成本的传统指标脱节。
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' R4 ?8 l/ n9 e% u 他说，不少的讨论以例如目前的负担能力为焦点，而未有着眼于较长远的负担能力。
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他说：「我们断定楼价已成泡沫，而且在未来数年有显着下跌的风险。」
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e9 \. f" M4 F+ H9 W; f! Y% u 以2层高住宅及2睡房的共管柏文的平均重售价格指数计算，自从1999年，加拿大的屋价已每年上升7%，升至约314,000元，亦即上升了125%。6 r% ~$ Z' V2 Z
7 D1 z& o1 }$ U2 L 加拿大美林(Merrill Lynch Canada)于3年前便曾发出警告。: W! F3 \0 A, ]. `( R' @% w E
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不过，美林的现任首席经济师金格(Sheryl King)则不同意她的前任人及「资本经济学」的分析。 u. w3 N. |# l; G7 q
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她表示，虽然屋价升势类似，加拿大没有与美国相同的根本问题。加拿大的贷款做法较为严格，打击了投机，而且业主不可以放弃物业，而不用受到处罚。 |
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狗仔卡
发表于 2011-2-6 08:34
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