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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
" |& T8 S0 G2 v/ c. @6 E/ [/ v5 n0 i! G* \- |3 d- g/ G
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
( c2 S7 _+ `: i% l
/ y+ U4 T* ]. k  @3 H, F5 d( {  I' N1 A1 R8 }6 K+ H+ Q
如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss. 3 x$ K' {9 F4 s) s1 b) w; t
4 f1 C7 y6 r7 `. I. a
如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.5 f# x5 t' E4 H9 N/ M" l) V! z- ?
# w6 E  C+ U' ^
大家看, 是否理解正确. 谢谢!
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个6 f7 g! f0 c  M1 P
1 J  N0 Z$ g/ O  [. c* f# ]
这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。6 V( g9 ?+ |+ t: x7 |

& ^+ W% [$ e  R7 A3 @0 M! p$ ]rental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
大型搬家
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
* y2 X- ?8 U# e9 {  hUncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

* v/ l, w5 C8 A% z: p& F+ b( ~/ n( ~, K
capital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
5 |4 i# Q- U. X+ @urspace 发表于 2011-6-15 09:48
  L/ Y5 D5 T) S3 T) y) m0 I: e
% `! J* h9 ?7 w# w0 _
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑
! n, t: ~/ G2 f' y& P5 d, y% y
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
$ `: L: R. I$ O8 o  N" X  iUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51
, i3 K* n0 x. t& ]3 m
0 w2 U% y0 g8 p* |* F5 L3 ^
第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑
% E" R8 K8 X! D* ~5 B& S( b* B7 `+ W
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
3 R( N: U8 B7 ]! CUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

* R' b6 _( C+ l9 s: z" @9 ?
+ ^1 ?; p, V# F# b6 Cprimary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑 : J7 d) U0 Y2 d" M( F. |7 N
  B, G/ ?% k& r3 g/ C
那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
$ P7 p" y* O( w- k7 J0 Q
+ @3 B# W4 O2 i5 w, D3 k: E8 N2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
+ g7 Q4 X; @+ F2 `0 v7 W" |3 s2011 买 第二套, 然后住在这里;
& T& b7 E/ l6 W+ w9 c2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万. 9 W8 Y. Y6 e+ d" i4 W
可以claim 5 万的loss credit.0 W6 l; J* d8 `9 V

9 A' X8 ?5 @- l2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的. ( J& i7 W- q+ C

0 h- c0 c4 T! E2 p3 J. v这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.& l. ~" A4 q) u2 U% B3 d

) c& M" h) k( b: s' u* Z总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
9 t" f9 s: L& P5 K% K* J$ e! y0 j; J) a
"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
大型搬家
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
: q( h& v5 T3 n/ o4 p: c/ h% O/ z/ U. L
那个人的回复是扯蛋。。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下
/ Y! U0 X) ~( ~5 o8 L$ D0 l; x7 K' D买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑
4 C% w& y3 L; z7 S) X: n9 }- f
. w; d- `  U" ~& w+ B+ w没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。) K% b7 _1 O' w
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
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发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。( L# a8 H! u* D; T" @
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
8 ?' }+ C- h. S- V( w精打细算 发表于 2011-6-15 20:06
3 s1 ^  T* h% i% ^

8 q: i6 S% |8 O5 r! X( F( i. E' Y1 F6 g% y是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。- z! C+ J( Y; j( ^( d8 H

0 j: y9 U7 M7 G0 y- Q
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
5 H8 ^) y, I4 t) Mkaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

( Y/ g7 d/ d/ t6 T& ?1 M8 X5 O# O$ [7 v; V( m
这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace
' m* ~. N  r& l9 N) J$ f; _+ H8 D0 J* \) J# A$ s$ E
呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:
  I2 z4 D+ _# m2 a- hhttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html" t( W0 }; A) K& g% h- H# Q

  \& |7 t0 M& p+ A( w9 X2 BChanges in use
% |) V, V- r+ X4 D6 p( c
6 {: C& \1 B& u- l9 ^& @You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:) p! `6 O- B; K. z! K" T4 C/ _! J
+ ~' h/ @' G5 g
You change all or part of your principal residence to a rental or business operation. % S3 |! T/ `& `/ u6 d. j4 F
You change your rental or business operation to a principal residence.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。' u. G- L9 {6 n7 G7 E8 G% t4 q- x
1 |; T4 e6 {& _) o0 l2 {( l
但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。6 Q: \1 U2 k3 f( P* B+ V$ @

3 `9 R1 c+ W0 d4 l4 t+ h7 ^" o/ Z* F房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。& x, Y2 |; ?4 T0 L

0 E, V' V& e7 j, r自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
2 |8 B& ~: K  E
9 a0 h2 {  [3 U! T; y( s希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。
% z; ?$ @4 l. U4 ^
% A# J: u8 F! n, I! t那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny
! R; v' y  y4 L% h- F
' Y* C  [! K* F9 ^2 [/ B. ?( Q! d4 h5 o
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
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发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。) C4 g& `% R$ U
另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。$ S- A2 i! Q: Q6 r) ~. d
* C9 [3 h3 C$ B8 K9 I9 b! x
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
1 O) O# J  t' n2 \) x, E7 GTiggie 发表于 2011-6-19 16:38
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。
, W. l% {" A- T$ R, _; t9 Q; [# R+ w3 q  {2 v* ]5 ?
29# good-sunny 5 s* O) Z* K  Q( h" ^
0 }6 M; C: Z8 g% C" |" B
: {. y2 e) p, k* M& K  G6 p
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。, K  l, b* @! @4 Z1 V2 {3 z
Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦
0 M+ k: J$ H+ M* o7 H
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
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发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
" M8 ?! P9 r  [" a) K" V6 c当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

4 x/ k4 a0 m! o3 M什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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