埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 13679|回复: 28

[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

[复制链接]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
9 K' L, h2 H7 u0 ]& U' j8 Q1 D& U* c) G  N6 o
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
) d  C) M! T6 G0 y! q. }/ j$ G5 u; q8 C# e$ V* L! V

8 X& \9 _7 @$ i& k, e如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
& l2 e) G- F3 _! r+ a0 o- N1 c' d+ |1 C1 b9 A
如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.
* m9 m+ c+ H% G" F! a) I
. b. ]: s/ z1 V+ ?大家看, 是否理解正确. 谢谢!
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个
% o+ i. N7 w1 ]( D* x6 f/ Z% ~- }' h( J2 W% n3 _$ {. ]
这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。
; k, K6 |  {4 z" c' f2 X: _; }6 ]5 M6 `5 a
rental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
0 j2 Y+ u5 z7 l; x& }UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48
. \! G" z, F) d

2 D9 G% L* F. U$ Q1 v0 c. U8 ecapital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
3 f  _% g8 g4 s% e7 ourspace 发表于 2011-6-15 09:48

* @) ?. A9 D- w: R) o' V0 g; H. A3 Z
) b$ A7 K3 ]  G9 Y" K. J再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑
3 G( h7 [1 [! ?3 Y6 C
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
) `$ E9 U8 q- R( Z. {3 D+ fUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51
, d# c, L9 h/ p& ]3 T' E

- Y3 L$ }* e% e& j/ ]! {/ w- x/ U第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑
1 k4 P/ j$ m, P7 S. ]
! W& z8 i+ {# _9 g7 \5 i哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
$ O3 `) g; K; E" g" EUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

1 a, E- j  W# D2 R5 _5 H" E' |% H  T
primary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑 + m6 W7 Q% I( p& A+ q; d4 I

2 d) T; g" [( f' }1 c6 m2 {那你看这例子算是否正确:( 谢谢)$ I; k; W8 u: C$ |/ d* @
) d$ L* d) g3 ~1 d  K; X7 m# K
2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
2 ~$ z: k: S6 ?5 A- [8 R3 p. z2011 买 第二套, 然后住在这里;
6 u; P3 s" I% Q$ b0 Y- ]: E2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万. $ u& B7 S" {8 h9 w
可以claim 5 万的loss credit.$ W, q( l# }4 C# x# A- e
" _4 [8 J9 k# u* H: H: `5 u( t7 g
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
9 h3 r7 `3 k, c8 ~+ q( E. {* A
; P8 }1 H# A0 P这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
1 R# \' s: _" \2 p/ f, P( H# D, n5 P; A3 r) \
总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
" X' _& t1 b0 V. _! l% N* i0 l* q  U
"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
8 D/ M1 F0 j4 Y- K8 S9 I3 t' Y& b5 x! `9 @2 h1 }% w7 `. ~
那个人的回复是扯蛋。。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下/ a- \. N# q! `4 M
买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑
: O; @- L8 o% F: Z* e! Y7 d6 n5 \' `! P* s, S
没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
. K5 C- k0 n) F: z) H! j+ k8 n- h前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
+ d& P% X: j- P( Y0 g6 t前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
. M( m8 v) o  i" r" S3 F精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

7 H8 Q" H4 y: r) t  R' J
' v5 ^$ p5 H0 Y5 o- ^5 Y是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。
* H1 H0 N) w/ S2 i* g$ \5 f5 n4 Q5 `! o
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
- G& D" v6 d0 u# ^kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

9 t2 U! i$ V1 B  g; b! Q( S: g1 u, B& n& ~- P+ O
这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace 6 d. H+ E* P0 J2 G( D; g
) t, o; I# S9 h1 v5 u
呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:; h$ Z: m# v6 d  R, }7 |
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html; X+ j4 o2 x5 p! I6 M/ T& F. v  e. N8 G
5 D" Y! @" P  }/ X5 F# ^
Changes in use / j2 Z# z  Y6 t3 {

0 _; o' `8 a# C; n/ H2 JYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
* S2 h: L/ p! C
7 h6 f9 L3 I/ p* H6 v( |5 ]3 PYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation. : b- K3 y# U$ t6 L8 q1 R% |
You change your rental or business operation to a principal residence.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。
0 e( G; y& ?# v' z: w/ K
' t: [. C& K1 q4 d2 R$ A! A但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。
  k% R( L7 k' a2 M. X. F$ a6 f
# K& o8 d8 e/ G: v3 p3 f$ J房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。' l* `9 s" ^, U, I1 t
" c/ c& h" t* a0 v7 y' e& @
自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
; N2 @1 y5 c" K0 [, }/ m8 H) K" m* ^: O+ a' Z/ A5 Z9 _
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。
( P8 z- y( J% o0 y
% h" Y% z; a' M那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny
: E* N1 @/ O6 L, k: J% a
8 M* ~" d2 x& ?/ T
+ H5 I# W  n$ A4 }/ ~+ R* D# ?( q当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。
1 P. [5 [, e0 z4 j* k2 y) j, b另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。0 w& _0 T" c5 ?5 X3 k  [
" P8 L- f: t$ p$ s( R3 m
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...  {, Q: q, `( B7 ^) l8 t
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。
) D9 O9 _/ I, t* h
5 R% y9 m9 h" C) b8 `; V  g2 a
29# good-sunny
+ X7 ~2 R# C3 H/ @+ n. ~. ]4 [0 t9 Z: ]/ `) F9 u
/ \5 K( t& W( z" a$ W
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
  }9 m* o* Q1 u6 K/ {. w( Y% eTiggie 发表于 2011-6-19 21:32
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦1 n+ k' s' ~8 a4 l* O0 f- y
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36 : W$ C1 J" T. V  A- N' l
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
( V' a; t' G& ?! H! k  K5 A3 u
什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
大型搬家
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-2-25 17:13 , Processed in 0.216623 second(s), 27 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表