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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:/ _; F2 L7 O; v8 p2 a
/ U5 }& H% b8 I) Y- ~
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
1 M. x# q9 I+ O- \" I; t9 U- r9 j2 g& ~5 p, U* O2 A8 H2 `
, b2 l) J1 O; V; R- [
如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
8 J9 Q% d0 P0 O  z' L" O$ P
: c" T( k; I+ K$ @  r- E. I1 h! v  z" R如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.
& Z, O8 w1 x3 s, M
! T* V8 w7 G( N# p% `& W大家看, 是否理解正确. 谢谢!
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发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个9 }/ b0 B1 w5 _* ^
5 g* R; ^0 r& _) a* r
这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。
6 R0 E' H7 w: u9 u, c
! w* M$ O  R% _# S- Brental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
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发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
/ c2 b9 D7 x, r; ?& Z; FUncleSam 发表于 2011-6-15 09:48
. E4 X& Y3 n( P8 p2 W  I

, _5 |" Z. d4 i# C$ L9 p9 Gcapital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income$ Q3 g4 ~4 s- l# k8 Q
urspace 发表于 2011-6-15 09:48

9 C: ]1 Q% [0 ~& m; s" a1 K/ M0 N* L
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
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发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑 5 Q& @* `' c7 M, d: }3 }& @' s
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
. l8 X" f- c( I- c( w) @UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

0 I, W: _( J6 ^3 C$ O$ U% |8 V1 _+ @; f. q# |; a
第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑 2 I' n% I  G5 G, K' o* d
/ X; a9 O" ~: p) K, ^
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的., o( t3 e0 l7 z2 f' v: ~
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57
+ c. r% X4 O3 `

- q8 V7 E6 g  T" [5 Kprimary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑
; k1 H' j3 }* J; Y) o
& W- R! w' A2 L5 A那你看这例子算是否正确:( 谢谢); w6 x' o; q' I+ D: k( X# T
( K' B: Z, t8 U
2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
7 a6 S2 v; F/ v- x6 X2011 买 第二套, 然后住在这里;
/ g7 U  _" Q" p" _2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万. 5 f8 P- W2 l- o1 B2 m& J( {2 i
可以claim 5 万的loss credit.
5 a0 p6 }+ o7 e* w: b% \" a0 [1 i& u3 q3 j9 H0 K! V6 n# l1 t
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的. # ~6 `3 y% R- S* x$ f
, \. ~; I  R# w; H' k2 q% W4 a! v/ h
这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
) b! Q  F$ M9 o: O! ?* Z& g  B
0 L5 j7 ^3 O: w% r3 Q总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:% r- @3 s7 r3 f" [+ w8 H( }

0 Y6 r  G* `: I3 T7 }"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。$ o: R$ W+ L6 ?  X1 G
  _6 `9 b$ z. W9 U/ l, U
那个人的回复是扯蛋。。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下
1 Y1 q" ^5 Z1 v) m* ^买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑
2 m3 `4 f6 ^2 ]' f! u- \
, O9 H0 s; L" T: O没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
. k4 d: `8 Q9 k' V$ [4 d前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
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发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
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发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
0 ]6 H3 \* Q- {, k3 L, N6 G前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。3 H8 p+ t8 d1 G3 Q' i- T
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

8 }7 j3 o/ [( e( N. j7 a8 d8 z
# U. W/ z$ d* t$ i4 P4 U是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。- Q/ l( s! C- @5 U! D
3 O4 E/ h' M4 n; w( |
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
' a9 X/ s3 a: {! w) ?, M2 f, i5 c+ qkaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
  I. Y4 D& r% S- V* M/ S( j

4 [, y! Q" J) O4 u% O这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace 6 r. p) d/ Q: S3 p

$ Z! n1 A+ f% T8 K3 J7 v呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:7 N1 X$ [% F- ]* k
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
; E! V; U  ^* C9 `% B
- R- y  F1 m8 ?8 r' wChanges in use 5 U2 }1 H: g1 C& p3 q
! I; y. L( g. H- M/ ]
You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:# I( \' P1 S0 h6 T* `
. C: h0 p' W+ [+ }7 W; ^5 M
You change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
5 k; ^; @* r  [4 K7 IYou change your rental or business operation to a principal residence.
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发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。" e* p0 _: x) s/ S) C0 l6 o
& L) q. \0 b9 k' A
但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。
: j: X3 ~# ]7 O9 _7 Y5 \7 C  y9 t; s' e3 Q! X
房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。; N8 g2 N1 d: x6 `9 N7 ~9 L

6 v) S6 {/ V; ~- M4 E7 k自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
' X5 @/ b" `# ], V; q7 ~2 @# U; O) }% _  P, j+ ?  N
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
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发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。
0 t) }9 Y- ^- |
: E$ V9 I- u0 `! T8 Y- d: w, G那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny - ~3 s8 Q( p% \
0 D; l; T; S0 ~1 q. G
, h: W* g  k0 }  a) P
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
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发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。
7 D: X' B, b$ o另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。
5 e  J3 {$ v* H- v$ ^: j2 n/ _! V" Q% G
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...6 D* M# y1 g6 I5 X& a: h) o' T* Q
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。% P+ A: X7 q) t0 X

' T5 A; ~  {3 U- P/ ^" L) l9 f& e* C
29# good-sunny 6 ^# P3 u# k8 ~) d# Z
7 o! a$ P  _) r/ H1 c  o

7 s6 M$ G/ q: h  b; V  j当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
6 C6 i$ {1 q* @1 A, sTiggie 发表于 2011-6-19 21:32
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发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦
/ i& w( U* n7 y; t( r% \- T- S: \
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发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
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发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36 - z+ A+ C' j/ Y
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

: y4 G/ E2 e4 H什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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