第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:

第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.


如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
% K" \! D; M* }6 K3 s
( e0 @- \8 v. Q/ `4 r4 F% m- r' U如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.

大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个

" K& y( r0 q7 ^9 x' {, [5 L这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。
5 S* W8 ?+ j. G/ a& c% j! M8 A
/ T- c  l" Q, z, i2 l- s' y( |rental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

capital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
8 a7 _1 y, \/ A" x' }* Nurspace 发表于 2011-6-15 09:48

+ K4 [5 q; X3 _3 Q" W% |
% i6 e/ t$ O6 S( h1 U8 [1 j! N; ~再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

$ J! X* d) f: G
第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

9 Y: |/ G- e9 g& }1 J# x" Y哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
, Q% S$ k. \1 d2 {( t! N3 mUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

$ A# r: i6 a3 G* z9 F3 C/ a$ I
primary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

( c2 H/ _, e0 X( B2 C; X
那你看这例子算是否正确:( 谢谢)

+ I' {/ V; T$ e- F5 y2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
8 L9 _  m* |/ t" K) L  {2011 买 第二套, 然后住在这里;
2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
' b' B9 B! z! S% r9 X可以claim 5 万的loss credit.
* Z& J# ]- R' R: D& O3 U
8 Q" c$ F/ ^) A7 t; x2 J+ s3 m2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.

这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
2 o+ V) n: Y+ Y8 f# `
" t+ l: F3 Z9 B总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
) j! T; T8 {, V, L  [" q
. ^& |2 |# C1 e1 p( s# T1 S( n. H"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。

4 i& s2 m0 K7 |7 U' K那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

6 U5 K, X1 p0 z
$ a% ^' ~2 K6 [* `8 {/ n* t+ V没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
/ w- ]) b- R4 L1 _3 Q前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

; _! r' i8 I5 X' }
6 {, p! N) N: T9 S+ Q是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。
$ H9 L  Z9 `2 s. j# E) c

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
# _% d6 n7 n" \# Y) o2 e" W9 B# J, E# Hkaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

  s# k* P3 O6 D5 H/ ]. C5 y
这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace
9 Y' S* ]8 h# X
呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
$ W' b) z/ P9 M! w1 ]# S
Changes in use
( q  v  m8 h9 G' b) e3 O
You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
1 f. k9 d4 e) g: H% v* _3 }
6 C4 `) t: {" r% f5 B1 m& J' f# nYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
You change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。
! }. j9 n  p, ^
- O7 J2 m( Q8 H) u4 Z9 k但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。

6 T! R5 b8 W, U( m) t4 Q* ]房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。

6 G, l1 f# m( p. ]( z自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
" ]# h3 y& I+ O: J2 V/ Q- k  H/ D
+ w" J1 A4 m+ {, B" l0 I3 s  B希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。

那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny
2 f$ j% I. Q- u

  N0 B% g) h0 N: f: ?) \当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
2 ]+ N; O  B; f8 v* O1 o( s5 ]8 `另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
" W1 Z8 H4 k. K, e7 JTiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。
3 _- o9 ]. v! N9 v
, _/ }# r  T2 u; W( r0 g; z

29# good-sunny


( z) N! R& Z  q当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
- c. e! U0 ?; e8 J/ C& h. vTiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

) ]7 {4 |& [. w0 U2 G什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK