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发表于 2011-6-26 12:58
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本帖最后由 Becks 于 2011-6-26 14:00 编辑 # D# ~/ Y( s, `! F! p0 F
" R) l6 M C( F) |% W$ W, r+ C3 X/ DZT加拿大房租和房价的升幅不同步 Condo泡沫即将破灭 + R' {& x. n# h& [* ?
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海外华人比例最高的城市加拿大多伦多(280人口中华人超过60万)，这几年成了北美有最多公寓单位同时推出发售的城市，投资者有本地的，也有外来的，以华人比例最高。Urbanation估计，到今年年底会有1.6万个新单位登记，创下新纪录，其中华人投资者比例估计超过60%，甚至高达70%。不过，楼价快速上升，但租金升幅迟缓，甚至几乎不升。 + X0 u9 x" N' ]$ @3 c0 c$ n
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房租和房价的升幅不同步
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, t* Y. j/ w9 h 多伦多市场调查公司Urbanation Inc.周二发表的研究报告指出，在多伦多的物业市场，在所有新建公寓大厦单位中，超过60%是作投资用途(炒房)，但是楼价上涨，租金上升却远低于预期，对这些置业收租的投资者并不化算。该公司执行副总裁迈尔斯(Ben Myers)表示：“在多伦多地区，租金没有与楼价同步上扬。” ]1 w3 N: v$ N2 q" _
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在2011年第一季，新建公寓单位楼价上升8.4%，重售单位升幅则是3.5%，但租金几乎不涨，迈尔斯称：“由于新共管单位售价持续上升，人们因此以为新登记的大厦单位租金应比几年前登记的为高。” 但是，自2007年以来，租金都是在每平方呎2.26元水平几乎没有寸进。这是因为房租升幅只能和收入增长成比例，而这几年多伦多房客的收入也几乎没有增加。 % d4 D e9 G7 l
: C4 b' y1 |+ u 2011年第一季，在多伦多租出的公寓的平均面积是800平方呎，平均租金是1,686元，和2007年几乎一样价格。迈尔斯表示：“既然新建公寓单位及重售单位的楼价上升指数比租金上升指数为快，投资者的每月回报便减少了。” 甚至无利可图。
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& A" R, W- L: O& ^8 j, I* b$ M% ^3 i 假如置业收租的投资者因为租金回报不理想而打算退出市场的话，那对目前仍然壮旺的多伦多地区公寓大楼市场恐会不利，言外之意，多伦多的公寓房价泡沫即将破灭。 6 o6 G3 N$ { l4 n, p6 i
+ l" U+ N: u6 I% u/ {) ]! ] 拙作《中国房市已不仅是泡沫》引起了强烈的反响，多家一线财经媒体转载，无数网站转贴，名列博客热榜第一。看了在博客上的大量跟贴，使我不禁想起鲁迅先生当年评《红楼梦》时说过的话：“经学家看到易，道学家看到淫，才子看到缠绵，革命家看到排满，流言家看到宫闱秘事……”
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$ A; n3 G B1 i. ~; ]7 j2 d% p 其实我文章的立意非常清晰，说的是中国的房价如果按国际通用的租售比来衡量，非但有泡沫，而且在北京上海杭州这样的大城市，由于租售比普遍超过一般标准的3到5倍，用泡沫来形容已经不够准确了。犹如普通的秤最多到达300斤，如果一个人的体重超过了600斤，在医学上就不能用fat(胖)来形容，只能用obesity(中文里好像还没有对应的词，暂且翻译成“痴肥”吧)。
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可好些网友的跟贴却非常满拧。 . v1 Y) }! B1 x, U$ N" v( j% S8 I/ o V
! _- J9 b6 b: q" M 比如有个网友在跟贴中写道，既然租售比太高，超过合理比值的几倍，那不是很简单吗?只要房租涨个几倍，房价不就没泡沫了吗?
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7 I/ b5 K0 @2 N! _0 Z8 D9 F 初看这个跟贴，第一感觉这位网友真有才，太雷人，太会逆向思维了!看来，国人财经知识的普及还远远不够。我立刻简短回复：首先，房租是不可能像房价那样飞涨的;其次，如果能用涨房租来抵消房价泡沫，那还没等泡沫消失，中国经济早就被恶性通胀给拖垮了!
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; s, i; H+ f: L4 q( ], x 为什么说房租不可能像房价那样飞涨呢?非常简单。
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0 c- m9 T. ]; E5 o 首先，租房不同于买房，买房能够靠借贷，能用所谓“明天的钱圆今天的梦”;但房租必须现金支付不能借贷，房租一旦涨到租客无法承受时，就找不到房客了，形成有行无市，怎么可能再往上涨呢。所以，租金最符合真正的市场供求关系。特别是各大城市，租房客基本都是中低工薪阶层，其中多数租房者都从异地而来，本来就收支相抵，已经捉襟见肘，有剩无多，一旦房租超过其收入的一半，立马连做梦的地方都找不到了，逃离便成为现实。事实上，目前好些人已经在谈逃离北上广了。+ [1 u* A. A! S# n
9 i4 V3 c* `# G1 B. n* f/ W 这一点在欧美特别明显。前些年，欧美有些大城市，房价因为新移民特别是来自中国大陆的热炒而一路飙升。但不管房价涨多高，房租就是不同步上扬，最多跟当地人的平均收入成比例。
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就拿多伦多来说，1998年我从纽约到多伦多时，租一套酒店式公寓，一房一厅加太阳房，租金1500加元，而当时这套公寓市价20多万加币。十年后的2008年，我再次从纽约回来，多伦多的房价涨了一倍，又租下了同样的公寓，月租1800加元，涨幅不过20%，和收入增长正好同比。而温哥华就更明显了，与中国一线城市很相似，这几年由于全世界的富人，特别是香港台湾，以及中国大陆移民增加，将房价炒到高至离谱，比多伦多高出很多。但由于当地人收入比多伦多人低，其房租相对于房价来说就更加便宜，我这套公寓如果在温哥华的话，1500加元就能租到。而要是在北京上海，同样的公寓至少要500万人民币，比温哥华还要贵，但房租只需5千人民币，合加币750，只是温哥华租金的一半。
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: o* Y C. u% T' w 其次，房租是进入CPI进行计算的，房租上涨必然带动CPI的上升，不要说房租上涨几倍，即使普遍涨幅超20%，CPI就可能超过5，便呈现恶性通胀。而恶性通胀对经济影响远比房价泡沫更可怕，届时政府必然会出手干预。例如美国的里根年代，为压制恶性通胀，美联储大幅提升利率到达18%，结果恶性通胀止住了，但引发了经济危机。 , C/ u* b# W; A: f
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另有网友说，要是房租再涨，租不起的话，那就干脆买房吧。看到这句话，我又不禁为他的“幽默感”而苦笑。在如此高房价之下，如果连租房都租不起了，又何谈买房呢?这犹如当年有一个皇帝说，饭吃不饱，那就吃肉呗。以现代人的话来说，我开不起汽车，那就开飞机吧。 5 d6 w6 P7 {! b S+ U
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这篇文章还惊动了中国的房产界，有位地产名人发博文反驳，说我不了解国情，说中国房地产非常特殊，再次表明中国房价只会上涨，不会下跌。 % J6 o! m% b, Q" ~
7 v! U, }! u, w4 `% v 其实这个“中国的特殊性”，非但在中国吹起房市巨大泡沫，在全球所有中国人的聚集之地都吹起了大小泡沫，如温哥华、悉尼、多伦多、纽约的唐人街和旧金山。特别在全球的经济危机之际，唯独中国人在抢购房子，形成了一道“亮丽的景观”。澳大利亚从去年7月开始，对外国人实施房子限购，这在号称自由市场的西方国家实属罕见，可能是对外国人(以中国人为主)在澳洲炒房忍无可忍了;在我前面已经提到的温哥华，近期英文媒体大幅报导华人(尤其是中国大陆买家)在温哥华的抢购房产潮，已有开发商收到本地人士的抗议电邮，指房价过高遗祸下一代，且华人已太多，应该限制移民，有人甚至扬言要炸毁开发商的办公室。 6 {1 |4 n8 o, z4 b4 ]0 b" x
7 F3 x9 P% ~0 I9 O) B 本人虽然在北美生活了20多年，但对于中国人特殊强烈的，来自基因中的土地房子情结何尝不懂?!也正因为如此，我只说中国房市存在泡沫，而从不预测房价何时会涨何时会跌，因为这正是中国的国情所定。 4 g6 k; Q# [% f: @
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: ?5 ?4 o- h) ?9 s7 o4 M% x 不过遗憾的是，古今中外，泡沫都会以破灭而告终，无一例外，不然的话经济学就要改写了。我们不是生活在童话世界里，即使在中国人的地盘，台湾大跌过、香港大跌过、就连最爱炒房的温州人的老家温州也下跌过……从经济的角度上来说，有泡沫，早跌比晚跌好，就像病人，早治比晚治好一样。 $ K* D. z) ]' F8 S& Q4 @, @
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1 Z) I$ D0 ^6 k9 ^5 k& e8 ~ 结论：房租即使上涨，也涨幅有限，和当地人收入增加成相应比例;而泡沫呢，再重复一下，泡沫最终都会以破灭而告终! |
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狗仔卡
发表于 2011-6-25 20:30
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一切都看解读。/ t% g) F) F( C0 D: a) j4 s% s
发表于 2011-6-27 07:30
