山雨欲来，房价需要唱红歌

Becks · 发表于 2011-6-25 20:30

才能保持了

Becks · 发表于 2011-6-25 20:36

本帖最后由 Becks 于 2011-6-25 21:38 编辑

1）加拿大移民新政：重大利空
http://www.iask.ca/news/canada/2011/0624/78274.html
2）油价下跌
3）哈伯多数党政府开始强硬，打击投机，减少人均债务
4）就业仍然不景气

lzhmsa · 发表于 2011-6-26 07:30

看来是真的了.

小黄 · 发表于 2011-6-26 09:33

1）加拿大移民新政：重大利空
' L- C5 J; w! M" v/ f* b7 Jhttp://www.iask.ca/news/canada/2011/0624/78274.html 3 z5 g9 O1 ]8 y- C9 h" Q, U
2）油价下跌
2 U8 j7 u0 ]; {" g9 B3）哈伯多数党政府开始强硬，打击投机，减少人均债务7 a S; a& p: G& S' c9 h" q7 W( @( e
4）就业仍然不景气8 R1 H3 _: Y' X& a4 v; P
Becks 发表于 2011-6-25 21:36

一切都看解读。
1）只有好东西才限购。
2）这半年来均价$100左右，如果这算跌...
3）哈伯多数党政府是 pro-business 的
4）5%多的失业率，无论放在哪里都算低的。

OOPP · 发表于 2011-6-26 09:34

哈巴也要唱哄打嘿了?

lzhmsa · 发表于 2011-6-26 11:21

本帖最后由 lzhmsa 于 2011-6-26 12:23 编辑

一切都看解读。
0 x* c8 d0 B; k8 `3 l( l1）只有好东西才限购。
( l! z( s% D' g8 T& n- \2）这半年来均价$100左右，如果这算跌...( x, m/ W! C" b- i0 y. q
3）哈伯多数党政府是 pro-business 的
0 B/ U' D/ k& f# R6 c* N5 {4）5%多的失业率，无论放在哪里都算低的。
0 \; q) s. M) Z, Q8 ^小黄发表于 2011-6-26 10:33

5% ? 何处的数据?
http://www.tradingeconomics.com/canada/unemployment-rate

Becks · 发表于 2011-6-26 12:43

ZT

从我听说过保守党和哈珀起，我对哈珀的印象是经历了由不屑一顾到敬佩、久仰这么一个过程的

我个人感觉，哈珀很聪明，不是一般的聪明，而且也很厉害，不是一般的厉害，是一个狠角色，就像阿尔伯塔草原上的狼一样

他用的这招其实和朝鲜战争时麦克阿瑟用的仁川登陆有异曲同工之妙

大家都知道，加拿大，特别是温哥华的房价高得不正常，其实都是拜那些所谓投资移民所赐

我一直认为，平庸如我等的人都知道的事，哈珀不可能不知道

但哈珀什么都没做，帮助推高房价的银行低利息仍然维持低利率不变

我知道这也是迫不得已，但我仍然愤怒

但没有想到，哈珀原来是在酝酿用这一招，这么狠的一招

大家都知道

一个过于投机的市场，大家继续炒作的题材已经不可能是现实已经存在的题材了，它只能是所谓的“前景”和“预期”

那些前景和预期是：包括中国在内的投资移民将不断的涌入加拿大，从而不断推高加拿大的房价

现在，哈珀在用铁的手腕，以铁的事实，打碎了那些“美好”的幻像，留给那些投资者的，除了恐惧，就是恐慌

所以，诸位拿着现金，还没来得及进场的“购房刚性需求者”们

你们可以开香槟庆祝了

Becks · 发表于 2011-6-26 12:43

ZT

大家可以换位思考，想一想：

如果你是一个土生土长的加拿大人，你对中国人会抱何印象：

那些中国移民，自从来到加拿大后，作了什么好事？

首先，把房价炒得奇高，让年轻人买不起房，这下把年轻人得罪了吧？！

然后，自以为买了块地，买了套房，就把自己当爷，不知道自己是谁了

人家政府要在旁边建个老年关怀中心，不让！因为会影响爷们的情绪！

要真是一帮爷们还算了，结果全是一帮带着孩子在加拿大吃福利的奶们，那些爷们早就金蝉脱壳回中国早干嘛还干嘛去了！

就为了供着你们这帮吃里爬外的外来“爷、奶”们，给加拿大做了一辈子贡献的老人们连立锥之地都不让有了？

把人家全得罪了，还不自知，还以为有理，还跑去找省长递状子，还真把自己不当外人，以为这是中国？

Becks · 发表于 2011-6-26 12:58

本帖最后由 Becks 于 2011-6-26 14:00 编辑

ZT加拿大房租和房价的升幅不同步 Condo泡沫即将破灭

海外华人比例最高的城市加拿大多伦多(280人口中华人超过60万)，这几年成了北美有最多公寓单位同时推出发售的城市，投资者有本地的，也有外来的，以华人比例最高。Urbanation估计，到今年年底会有1.6万个新单位登记，创下新纪录，其中华人投资者比例估计超过60%，甚至高达70%。不过，楼价快速上升，但租金升幅迟缓，甚至几乎不升。

房租和房价的升幅不同步

多伦多市场调查公司Urbanation Inc.周二发表的研究报告指出，在多伦多的物业市场，在所有新建公寓大厦单位中，超过60%是作投资用途(炒房)，但是楼价上涨，租金上升却远低于预期，对这些置业收租的投资者并不化算。该公司执行副总裁迈尔斯(Ben Myers)表示：“在多伦多地区，租金没有与楼价同步上扬。”

在2011年第一季，新建公寓单位楼价上升8.4%，重售单位升幅则是3.5%，但租金几乎不涨，迈尔斯称：“由于新共管单位售价持续上升，人们因此以为新登记的大厦单位租金应比几年前登记的为高。” 但是，自2007年以来，租金都是在每平方呎2.26元水平几乎没有寸进。这是因为房租升幅只能和收入增长成比例，而这几年多伦多房客的收入也几乎没有增加。

2011年第一季，在多伦多租出的公寓的平均面积是800平方呎，平均租金是1,686元，和2007年几乎一样价格。迈尔斯表示：“既然新建公寓单位及重售单位的楼价上升指数比租金上升指数为快，投资者的每月回报便减少了。” 甚至无利可图。

假如置业收租的投资者因为租金回报不理想而打算退出市场的话，那对目前仍然壮旺的多伦多地区公寓大楼市场恐会不利，言外之意，多伦多的公寓房价泡沫即将破灭。

拙作《中国房市已不仅是泡沫》引起了强烈的反响，多家一线财经媒体转载，无数网站转贴，名列博客热榜第一。看了在博客上的大量跟贴，使我不禁想起鲁迅先生当年评《红楼梦》时说过的话：“经学家看到易，道学家看到淫，才子看到缠绵，革命家看到排满，流言家看到宫闱秘事……”

其实我文章的立意非常清晰，说的是中国的房价如果按国际通用的租售比来衡量，非但有泡沫，而且在北京上海杭州这样的大城市，由于租售比普遍超过一般标准的3到5倍，用泡沫来形容已经不够准确了。犹如普通的秤最多到达300斤，如果一个人的体重超过了600斤，在医学上就不能用fat(胖)来形容，只能用obesity(中文里好像还没有对应的词，暂且翻译成“痴肥”吧)。

可好些网友的跟贴却非常满拧。

比如有个网友在跟贴中写道，既然租售比太高，超过合理比值的几倍，那不是很简单吗?只要房租涨个几倍，房价不就没泡沫了吗?

初看这个跟贴，第一感觉这位网友真有才，太雷人，太会逆向思维了!看来，国人财经知识的普及还远远不够。我立刻简短回复：首先，房租是不可能像房价那样飞涨的;其次，如果能用涨房租来抵消房价泡沫，那还没等泡沫消失，中国经济早就被恶性通胀给拖垮了!

为什么说房租不可能像房价那样飞涨呢?非常简单。

首先，租房不同于买房，买房能够靠借贷，能用所谓“明天的钱圆今天的梦”;但房租必须现金支付不能借贷，房租一旦涨到租客无法承受时，就找不到房客了，形成有行无市，怎么可能再往上涨呢。所以，租金最符合真正的市场供求关系。特别是各大城市，租房客基本都是中低工薪阶层，其中多数租房者都从异地而来，本来就收支相抵，已经捉襟见肘，有剩无多，一旦房租超过其收入的一半，立马连做梦的地方都找不到了，逃离便成为现实。事实上，目前好些人已经在谈逃离北上广了。

这一点在欧美特别明显。前些年，欧美有些大城市，房价因为新移民特别是来自中国大陆的热炒而一路飙升。但不管房价涨多高，房租就是不同步上扬，最多跟当地人的平均收入成比例。

就拿多伦多来说，1998年我从纽约到多伦多时，租一套酒店式公寓，一房一厅加太阳房，租金1500加元，而当时这套公寓市价20多万加币。十年后的2008年，我再次从纽约回来，多伦多的房价涨了一倍，又租下了同样的公寓，月租1800加元，涨幅不过20%，和收入增长正好同比。而温哥华就更明显了，与中国一线城市很相似，这几年由于全世界的富人，特别是香港台湾，以及中国大陆移民增加，将房价炒到高至离谱，比多伦多高出很多。但由于当地人收入比多伦多人低，其房租相对于房价来说就更加便宜，我这套公寓如果在温哥华的话，1500加元就能租到。而要是在北京上海，同样的公寓至少要500万人民币，比温哥华还要贵，但房租只需5千人民币，合加币750，只是温哥华租金的一半。

其次，房租是进入CPI进行计算的，房租上涨必然带动CPI的上升，不要说房租上涨几倍，即使普遍涨幅超20%，CPI就可能超过5，便呈现恶性通胀。而恶性通胀对经济影响远比房价泡沫更可怕，届时政府必然会出手干预。例如美国的里根年代，为压制恶性通胀，美联储大幅提升利率到达18%，结果恶性通胀止住了，但引发了经济危机。

另有网友说，要是房租再涨，租不起的话，那就干脆买房吧。看到这句话，我又不禁为他的“幽默感”而苦笑。在如此高房价之下，如果连租房都租不起了，又何谈买房呢?这犹如当年有一个皇帝说，饭吃不饱，那就吃肉呗。以现代人的话来说，我开不起汽车，那就开飞机吧。

这篇文章还惊动了中国的房产界，有位地产名人发博文反驳，说我不了解国情，说中国房地产非常特殊，再次表明中国房价只会上涨，不会下跌。

其实这个“中国的特殊性”，非但在中国吹起房市巨大泡沫，在全球所有中国人的聚集之地都吹起了大小泡沫，如温哥华、悉尼、多伦多、纽约的唐人街和旧金山。特别在全球的经济危机之际，唯独中国人在抢购房子，形成了一道“亮丽的景观”。澳大利亚从去年7月开始，对外国人实施房子限购，这在号称自由市场的西方国家实属罕见，可能是对外国人(以中国人为主)在澳洲炒房忍无可忍了;在我前面已经提到的温哥华，近期英文媒体大幅报导华人(尤其是中国大陆买家)在温哥华的抢购房产潮，已有开发商收到本地人士的抗议电邮，指房价过高遗祸下一代，且华人已太多，应该限制移民，有人甚至扬言要炸毁开发商的办公室。

本人虽然在北美生活了20多年，但对于中国人特殊强烈的，来自基因中的土地房子情结何尝不懂?!也正因为如此，我只说中国房市存在泡沫，而从不预测房价何时会涨何时会跌，因为这正是中国的国情所定。

不过遗憾的是，古今中外，泡沫都会以破灭而告终，无一例外，不然的话经济学就要改写了。我们不是生活在童话世界里，即使在中国人的地盘，台湾大跌过、香港大跌过、就连最爱炒房的温州人的老家温州也下跌过……从经济的角度上来说，有泡沫，早跌比晚跌好，就像病人，早治比晚治好一样。

结论：房租即使上涨，也涨幅有限，和当地人收入增加成相应比例;而泡沫呢，再重复一下，泡沫最终都会以破灭而告终!

yuz967 · 发表于 2011-6-26 13:57

拭目以待

无栁先生 · 发表于 2011-6-26 14:15

醉酒的马甲？

小黄 · 发表于 2011-6-26 16:31

5% ? 何处的数据?2 x# P8 X, {) y- B6 y( T1 ^3 h! ]
http://www.tradingeconomics.com/canada/unemployment-rate
- q) E% H) S q+ _lzhmsa 发表于 2011-6-26 12:21

5%多是阿省的。

小黄 · 发表于 2011-6-26 16:35

大家都知道，加拿大，特别是温哥华的房价高得不正常，其实都是拜那些所谓投资移民所赐: M1 K* o7 t* b- `, B6 T
我一直认为，平庸如我等的人都知道的事，哈珀不可能不知道
$ t2 g# F0 e  V. U% C但哈珀什么都没做，帮助推高房价的银行低利息仍然维持低利率不变) F- V, h% a" ?( K% k  x$ k- p
我知道这也是迫不得已，但我仍然愤怒) }' v" O3 n* B, r  V6 O
但没有想到，哈珀原来是在酝酿用这一招，这么狠的一招  \2 U, q" F  D
Becks 发表于 2011-6-26 13:43

不用这招用哪招？升高利息，只会影响本国人，无法影响国外投机客，更加引发民怨。

lastman · 发表于 2011-6-26 20:16

周围的很多人都是2套3套，还在琢磨更多，占领西南，terwillegar，rutherford，都在指望解放军来好大捞一把。或者做20年以房养房的计划。幻想20072008重演。房价不见得会跌的。但是也别做太多的梦了，加拿大不是香港，中国，这里是地大物博，人口稀少，炒房的条件啊不太具备。往南可以吧机场变成市区，往东西北。。。。要是经济2次探底，现在看可能性不小，加上债务危机，要是真来了，几年辛苦攒的，有间房子住就好了。
不让中国投资移民，是不要资金逃离啊，这样他们从中国撤退的时候才能更容易更多利。

RowlandSpring · 发表于 2011-6-26 21:46

好贴！今天看了一文说温哥华屋主耗尽四分之三的收入供房。

浪里黑条 · 发表于 2011-6-27 07:30

看来，是时候换房子了。

老杨也说了，现在是买房子的好时候。

小黄 · 发表于 2011-6-27 08:45

看来，是时候换房子了。$ G V8 S8 ~- e" h
8 B* [; r( o* Y8 ^* x, N
老杨也说了，现在是买房子的好时候。! n! X9 [, k% M4 p. l
浪里黑条发表于 2011-6-27 08:30

How was your tour of UW?

浪里黑条 · 发表于 2011-6-27 08:58

How was your tour of UW?
5 w4 Y. A4 G- `/ [, z: P小黄发表于 2011-6-27 09:45

感觉那地方挺好的，比Tewillinnnnger强。

小黄 · 发表于 2011-6-27 09:02

感觉那地方挺好的，比Tewillinnnnger强。
% \ [3 e0 x* h J浪里黑条发表于 2011-6-27 09:58

What is "Tewillinnnnger"?

浪里黑条 · 发表于 2011-6-27 09:07

What is "Tewillinnnnger"?( X9 l" z; c8 [; \# [6 E
小黄发表于 2011-6-27 10:02

就是23Ave南，从Magarath Rd一直向西，到Terwillingar Drive，这一片区域。

我模糊地称之为Terillingar，教授见笑了。

小黄 · 发表于 2011-6-27 09:41

就是23Ave南，从Magarath Rd一直向西，到Terwillingar Drive，这一片区域。7 Z" q# a2 I# t3 K+ e' S& L4 ^# F
- G, l7 ?. `* N j y
我模糊地称之为Terillingar，教授见笑了。
% n( t; G; j3 {' w* Z/ b浪里黑条发表于 2011-6-27 10:07

你指的是 Rabbit Hill Road 以西？

Terwillegar 这个词来自河谷的那个可以放狗的 Terwillegar Park。小区用这个词，源于公园旁边的 Terwillegar Park Estates。至于23以南的那个区其实和公园八杆子打不着，只是盗用个名字而已。和现在 Ambleside 自称 Windermere 一样。

浪里黑条 · 发表于 2011-6-27 12:57

回教授的话：

UW的确不错，那个地方在逐步完善中，沃尔玛，伦敦抓哥，后母地跑，很多超市都有。

教授你开始建了么？

alicezy · 发表于 2011-6-27 13:15

回教授的话：5 q7 Z: \5 l6 }! c1 v

, I$ r9 ^* c5 u! o8 K$ }/ A0 R$ MUW的确不错，那个地方在逐步完善中，沃尔玛，伦敦抓哥，后母地跑，很多超市都有。
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- [, U- J1 F# ?; y/ e教授你开始建了么？8 l; N3 X* s# z6 m& c2 G
浪里黑条发表于 2011-6-27 13:57

what's UW?

浪里黑条 · 发表于 2011-6-27 13:19

what's UW?( h& q- V6 p1 I! {% Q
alicezy 发表于 2011-6-27 14:15

Upper Windmere

alicezy · 发表于 2011-6-27 13:38

upper windmere 是不是 north of windmere? 靠Anthony Hendry Dr 的地方不是有一段有高压线吗?
会有影响吗?

无栁先生 · 发表于 2011-6-27 13:49

楼主又有何高见呢

小黄 · 发表于 2011-6-27 14:10

回教授的话：; b1 G  A0 f5 K. c3 A- e# X
) K6 X$ D( y3 c9 w! M  U; _6 K
UW的确不错，那个地方在逐步完善中，沃尔玛，伦敦抓哥，后母地跑，很多超市都有。" O! w- g0 v) V, W1 [

, f' R1 C* w. d' b教授你开始建了么？
* ^  z# R* J9 [浪里黑条发表于 2011-6-27 13:57

Digging was supposed to start last weekend. But I doubt that, giving all the delays they had.

Becks · 发表于 2011-6-27 18:17

ZT现在的利率肯定会上升是个不争的事实，到时候利率涨多少房价跌多少大家自己算吧；我倒是算过这笔帐现在的房价买来出租基本上是赚不到钱的。

Becks · 发表于 2011-6-27 18:25

本帖最后由 Becks 于 2011-6-27 19:44 编辑

房地产泡沫的破灭不完全是因为加拿大政府调低投资移民人数导致的~是整个世界的经济趋势决定的。房地产泡沫破灭是全球性的，不是加拿大一个国家的事。

估计今后15-20年都不可能再现这里2006-07，已及目前温哥华这样的疯狂炒作了。老外没有在家养老的传统，Baby boom一代再有10-20年大多要卖房进养老院，或搬到更温暖便宜的地方，未来15-20年房源都不会紧张。

我个人认为近期买生意也许会有好机会。Baby boom一代正逐渐退出经营。

小黄 · 发表于 2011-6-27 20:39

本帖最后由小黄于 2011-6-27 21:40 编辑

房地产泡沫的破灭不完全是因为加拿大政府调低投资移民人数导致的~是整个世界的经济趋势决定的。房地产泡沫破灭是全球性的，不是加拿大一个国家的事。
- h, n) D- D. ^% R" `" L# H+ ~3 x# Q0 W& o
估计今后15-20年都不可能再现这里2006-07，已及目前温哥华这 ...
) p& a& |7 Z' GBecks 发表于 2011-6-27 19:25

我的观点截然相反。正因为Baby Boomer要退休，阿省房价才要暴涨。

整个北美，大量退休金计划都是 ponzi scheme，要靠新员工养老员工。如果baby boomer退休，必然造成退休计划破产，央行不得不发钞解救。因此美元将长期弱势，利率长期走低，石油和矿产必然强势。这种强势不是非要强大需求支撑，仅仅是货币太弱而已。石油强势就会持续阿省房市的强势。

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