房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
+ M* ~$ v% q- _5 ^- v

记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
; F' h2 T/ g) R: I& l/ w
" V1 b; R* {. Q前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
; V" v3 \6 o1 Z' K$ X
, o5 b8 V, [, Y. G/ B两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
2 z' v" R$ S9 w. h
最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

1 R2 P" r( n' G/ W7 ?首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

, g4 G' v. F7 T! N2 L如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
! L/ [) u' D& B, m7 o/ _; h
身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

2 U* G( c3 G5 ?$ l算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
' \. n2 k6 L( u3 g
买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
% M2 {9 D, {5 v# ?4 E$ v一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
# H$ }8 j, W5 ?: JTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
& E# f; `5 f( _  F* }. |Year Average Price %
( P# h2 }" P& ]& f0 S
1953 14424 0.00%
" Q  U: x5 w) U. R5 J- L. K1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
9 j3 X6 U. C1 H5 ]1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
6 y0 l$ r, d% Y3 i1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
  B3 L/ {. b2 v/ ^1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
+ B+ q& o  [! q! N/ L1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
$ u' w) O( T: t1 f6 Q+ [1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
! ^1 D; ^8 g! S( ?4 M+ D1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
) s* R6 y3 ]- K$ f# }1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
  p7 c7 U8 X. z  o1973 40605 24.88%
2 _* @) t' ?& }$ j7 i1974 52806 30.01%
0 W, E3 X6 _, Z. `4 [) G- |% s1975 57581 9.00%
' q6 B  p1 H0 @& G2 h% K1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
+ p: l* ]6 o& i$ C/ H2 g. X4 X1979 70830 5.20%
3 ~  I* W% f' p2 D. o* Q# m% q1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
8 p1 b0 v# G; ]9 ]0 k/ V1990 255020 -6.80%
# K( E0 b4 \! n% t4 H1991 234313 -8.10%
3 H* N1 w8 g, T% B1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
5 D' p5 |9 G4 n- k( j1997 211307 6.60%
1 ~( I9 c4 n1 X8 K1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
6 ]- X' ^2 q: q6 H1 `2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
--------------------------------------------------------------------------------
$ k( C* k/ V( c! c9 W8 D$ r
7 {$ V1 O) y* q) K- [- X- r好奇的看看下表就可以估计出来了
+ |4 L+ W" \0 qTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
2 n5 T; g/ [4 Q5 a' j1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
% W7 w% Z+ w& a1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
% ^# q4 q0 I0 U+ g7 ~0 g1958 16085 2.20%
9 y2 r  o- P$ O# E; S, V" E& R1959 16615 3.30%
$ h% H, ^' D) y- f1960 16329 -1.70%
% V2 n  ]9 A$ Y+ Z9 e. ^1961 16334 0.03%
% Z" Z' o. r4 A* r- L' c. T: @( }1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
5 q8 t2 A4 }- P6 d: W& |# |+ X1966 21360 13.11%
1 N) W- X1 r' n+ j- @) j1 q6 E1967 24078 12.70%
0 d7 K( S5 W. c) @& P1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
% W8 n2 r) B+ _1 R1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
( ^; g& o$ P/ {( f1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1 Z, X# t7 O, G7 ~. [, O) L; \1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
" ]! O0 u% ?! l5 j; O1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
2 T4 h1 g& `' g+ ^1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
# J( c! j. `% G) t: |4 F1985 109094 6.60%
. ]% N" F7 J$ ~1 D6 y* @1 X1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
: ]8 ^, c+ A1 G9 q1988 229635 21.40%
2 H3 _, j! d2 w  c0 F- _1989 273698 19.20%
1 u- M! {! V/ I; X: V) P$ ~1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
: j+ a2 R, W( }5 Z' f' I1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
3 v5 ]' Y, l& o9 [8 O2001 251508 3.40%
1 E  I$ `9 g! I  p6 ?/ P2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
* P$ t% }+ o' p: ]! _$ Y2004 315231 7.60%
( h- Z: Z: o7 N4 s! U" X

& J" X( r5 |) \8 P9 @
3 I# X3 k- \# F& `8 m' ]
7 v+ o1 ~$ a4 g: `弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

4 R; L* e: p9 C# e+ D( m3 Y1953 14424 0.00%
2 [2 L$ Q" ~6 V1 y8 ]3 x7 { ...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
% {& S' R/ ~% P! Q如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
) Q" }1 ]' ?1 j3 ]8 B8 M1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
% X1 H9 g  D% B  M' N) h
- u7 X( Z  R3 \6 {0 E$ q8 P6 O" h2 t结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

2 |2 \8 M7 N7 P: d: R8 F
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

* t! A0 J! x! |) y% f
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
7 ?6 {! [2 _8 C" w' d! |- `, T3 s/ s
1 F  @4 m' m6 Z1 F  v6 [
2 i* F/ c# e. Y5 S6 q40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

6 D1 {/ f' c! C' ^# S- [这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
; Y, C, e; W" e- U+ ]( y
三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

2 p8 E% D. _( R5 n/ P5 R
5 F5 O- b( H* e# r老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

6 z* d8 o& j' n) S# w" r$ B6 O
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
5 J& B4 K8 T4 ^( v
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
9 l' l8 ]9 b# Y
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

+ m" N9 ~! q1 S这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌