房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？

% E7 l- D4 \2 k: W% v
. p1 \: K7 E( ]* w记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

$ V' Z# z6 p6 U, Z5 e2 ^但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
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9 A1 W; @9 m. K但结果怎么样呢？

9 e% L! ]1 J, o. C. c0 T4 {几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

* c( ]( P5 Q& O4 F% E前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
4 g5 [( E3 G; Q2 X
: N- b# r/ U/ `" q! e$ k两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
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最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
2 ]: t+ {3 H4 v/ ~, _( c4 J8 F
4 }" d2 X: p2 j5 B+ Y$ ~( f$ T其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

& V4 w- j2 W6 D; p, g9 ]' n! e首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
; V: |) v9 K3 \) C+ n
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
5 K) P7 U- d# j/ j
# H4 y6 s$ c/ c- N身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
4 T: I# ?( u; E
" z- X% W9 L9 A算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

. q/ q9 P& k$ G& g# a9 ]/ e买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

# \2 s& @5 R& ?
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
, N, R5 A; W/ y  `TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
2 D- G* ^1 Y4 \7 RYear Average Price %
/ ?' q- Z% `" W6 e
% J' ]. c2 X8 g% Z/ `  n+ J' y$ c1953 14424 0.00%
( U0 l; C% o8 Z: A# p/ ^1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
3 J1 \0 g4 s) a( a: \3 n1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
' O& o2 d# E$ f+ Z  c* t1959 16615 3.30%
7 K2 Y3 M! S; S- p! W1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
. v0 ~5 y+ q, V; c1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
8 I; T8 f1 K, B. q+ ]1965 18883 8.70%
; R. V' N% b3 A9 D9 J5 v: P3 v1966 21360 13.11%
  q% F: W; `! Q8 S1967 24078 12.70%
& X. P9 `( P  v- W+ K) R6 Z1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
  Y, n( P" w# u# q3 |4 l1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
2 z1 R9 q4 h) w1972 32513 6.90%
3 L4 n9 {7 M3 ?9 Q. h1973 40605 24.88%
, H3 b; K5 W2 A- E# G: r1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
2 A/ J( |# k, M3 m1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
& S7 m  q8 l/ Z# S8 l8 Y8 ?1979 70830 5.20%
# h3 q6 [# m1 L! i* w; ~! }1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
+ f4 ~1 v( }$ t/ ]+ R1983 101626 6.10%
" n8 g0 {& x; m- p( O( m' S3 _1984 102318 0.70%
6 {. h! L9 ]5 }9 Z* R/ w1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
9 e/ k( X" X- N  X0 a4 G1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
4 h/ P5 R; k' c. M7 B; V2 U( R0 ^# P5 I1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
9 Q9 \& B* C9 S1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
% m6 U9 g; m: \( L2 M2 g- B1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
/ ~8 l/ q/ C  i1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
. R. @4 c( B# w% C  M0 G2001 251508 3.40%
9 ]/ ^2 F- V8 J7 f) A, \9 \3 S2002 275231 9.40%
. R. [5 x. i. c; B8 Y5 q2003 293067 6.50%
6 s1 z) g( d$ X2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
$ b) v' l. z; L% IYear Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
9 q) f/ E, ]; F1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
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1961 16334 0.03%
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1963 16517 -1.30%
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1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
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% ^# @' m7 O- F5 E& x8 ?: e: g1987 189105 36.10%
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1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
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" B7 V. x) _+ d1 b1993 206490 -0.39%
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1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
7 w. _/ r9 p- a3 F. _' `1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
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2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%


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1 Q6 |* d2 b: c
弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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9 u% w7 h; e: J3 A) y- u
4 _, \( N& W" s' i" S好奇的看看下表就可以估计出来了
% W0 T+ J2 x" R5 D( O, oTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
6 Y2 Z3 v5 w; p% ^! C; oYear Average Price %
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/ B) L/ y9 m, @0 o) L$ J1 }1953 14424 0.00%
...

2 {) ]6 t! j) X我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
4 T! j& v$ @- \如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

; i1 h2 y; f: g( _1 [结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
; |9 V# x/ [9 l9 y
* d$ z0 T  D" p& R% J; s# s
3 V! R1 z% F/ j  J结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
6 E" G4 C4 l# x' J. d7 d: _...

, }+ M4 o; H. i4 w8 ~' d0 g老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
4 C# l% A6 O1 }
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

: L3 m, S9 v, b" O
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

" K" s* Q6 I1 M* k) H2 w这点我同意。
* t8 I$ @+ j* L  r9 N40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
5 J; ~3 q* V/ _. \. D! R
& b/ k( g, A  w大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
* n2 T+ G6 o9 X7 z* E& R
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表


老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

; z* R6 o6 J% p( r
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

7 k" r6 w" V; ~; |! \1 H我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
& [1 B8 x8 L( ~% A6 A8 t
2 S7 c6 L! t) b4 [6 a总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

! M0 Q# B3 D; y5 K0 B0 W这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌