房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
9 T4 T0 E9 w4 _
5 l# o7 i; i9 U, g& a# L* g) s; b
+ C) u: @* w0 ]9 O记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

( I4 b2 q4 x1 ]9 d6 R8 g5 G. W7 F但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

% |- d0 B) ^5 V; @但结果怎么样呢？
2 h$ d: ?3 {9 E- ]8 ~
" x# }3 O4 M& H7 E  e) O几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
. V& ^  @) s3 A) U) v5 V
. A2 d1 T6 w0 y4 j9 t  T前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

% Z( b3 W9 K; M) c最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
+ O) M* h3 I; e( K( P% y7 a* K" {
! I5 Q& n' f  X! R其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

" H* b2 L3 O; z% H如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

: H* t1 n7 U" E1 U$ P, c% P身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
3 f& V. S3 @$ ^: D8 R$ _
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
9 y' F$ P8 \' i& X6 Z  W$ x! K9 n
买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
& `$ a  n- |( W; p% r( ITORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
( x$ D0 }' g* `5 v, A
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
4 A5 ?# p8 |1 P: ^. I: f7 I/ N1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
8 H! j' c3 M' H. c1 Z1959 16615 3.30%
" `" ^8 U/ g( t1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1 R* y7 H5 N/ A; Y6 l) k& I5 U  Z4 x+ P1962 16742 2.50%
0 V1 g; r  b8 R7 U& C$ u1963 16517 -1.30%
* g' W) i2 U, ^* I8 b( y* o1964 17370 5.10%
9 Q! X( H/ p" o1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
/ t- j4 u3 v8 O% l* H1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
+ w( w, t6 |  M1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
7 k' W/ A$ M) ]. k/ q1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
( g" Y( o4 P& z; K/ x! v4 z1977 64559 5.20%
  O) U/ C' G1 U) L, c4 G1978 67333 4.30%
! o' S6 U3 F2 V* d/ E. w1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
' b* q2 f# H1 ]; X1982 95496 5.90%
! a% ?5 U" L6 T9 {! Z% W- i+ h( g1983 101626 6.10%
7 x. N. p: s1 Y3 E5 ]/ ]1984 102318 0.70%
5 e1 y) C" R4 w  z( P% x, ~1985 109094 6.60%
. ?  C, U: {& N1986 138925 27.30%
5 @( P1 x  o- J$ p6 y9 s1987 189105 36.10%
* v* j$ c* l* {- Y+ R1988 229635 21.40%
" k  K6 F& r1 b& F& y; k- J1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
/ |4 p! }' I0 Y) f* w1 C# k6 F1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
" O: i: y4 P# p1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
7 t2 R/ V& V" d1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
. \& H, q$ U% u: C, d. ~, c1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
7 D. j9 U) u1 a" n6 L- |: t% D" M2001 251508 3.40%
! q& C) O. u+ m  _2002 275231 9.40%
- z, J9 e1 G$ V0 f8 q2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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2 v7 ]/ Z/ F7 l8 x2 c" _: Z好奇的看看下表就可以估计出来了
# q; }( t8 p" F' ?8 E: x6 C1 }TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

3 ^  P2 A& H+ Y# w0 t1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
& h0 j: @1 U' N; L1955 14952 2.01%
$ l0 g) S, _, h4 D1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
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1959 16615 3.30%
2 C! @' a' T. h2 v. e* _- A- {1960 16329 -1.70%
; g$ d+ R' d6 ~+ j& ^6 Q5 A. g( w1961 16334 0.03%
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1963 16517 -1.30%
$ g/ s' s2 L) D, N1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
4 Q) C( j( I' k4 _0 ?" O$ L1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
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1971 30426 3.20%
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1974 52806 30.01%
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1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
7 D9 _0 W3 c3 @' `* `1980 75694 6.90%
7 m1 a7 D1 h* D) {% I. {7 T3 H1981 90203 19.02%
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1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
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1987 189105 36.10%
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1989 273698 19.20%
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( V0 X7 I1 Z* J6 H; @$ O1991 234313 -8.10%
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! u, ~) Q/ b) r* |1996 198150 -2.40%
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" f4 N' d* K' C. T
& g' j, K, n/ R


弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
  U, m! Z# Z, O" T/ ]
- }9 a8 l, ]/ N# ]1953 14424 0.00%
...

2 l' E2 i0 V/ B我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
$ h8 L5 v. [1 f) C  y% q8 R) a1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
1 d3 [6 S# T% w% U% D) n
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
" H0 F- C* i1 V8 v: |' f
6 L5 |) ^% d% {4 y
( y+ e. B: w6 A结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
1 o4 G- i) h4 s4 z8 K% [* U...

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
- g0 w  e/ k7 Q1 K. u( v0 I

6 l5 g6 b! K8 p& R" l! a8 v6 t# T40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

2 m! P, a8 |; Y, Z这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
, K2 {1 h% {+ o8 X
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
, d9 n; A8 k8 K
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
0 i, ~5 p3 W; o; x! B) D" l. z
  T. r+ E1 Z% d# k7 N2 n三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

/ c! J! \( C/ ^5 v% L) j
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
) r  O) P& e8 P1 T7 ?
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
9 ]! _5 Z5 m2 @- g& A5 N% v) R" f
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌