房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
( p/ K+ K2 o$ `+ S, M3 ?8 Y6 l2 t
# q1 \/ ~0 w5 K" @1 G但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
/ p  O$ B3 c" T3 K
但结果怎么样呢？
* x2 L1 [$ T' s! P  b. }# y5 B  n1 e
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

; Q0 f7 C7 J4 u, c6 a前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
  ^2 t& `3 Z5 x; r  i1 [# R7 d
两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

: i% C9 }8 _2 E0 ~* j  `最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

3 m( x# n* N4 n  O% N3 d其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

% Q6 J* x/ V* [# n4 ~首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
- A( e# A( _7 P* a
( S; ^2 {" p& F如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
7 R+ g1 c" Z! u, ?, ^% t7 E
7 k: N+ p1 y* C* q# \身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
; F5 _; @+ ^& z9 ?; c
" f& b8 E* v" }算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
; }8 ^$ V- N2 h  G
/ v* l0 D# H' d  P% a: o) m! }买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
6 k: J3 O; H! R" V+ |一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
% J1 `9 Y: A  [; o7 G4 F4 KYear Average Price %

' G1 |/ |$ u! o- `% {1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
& A9 n1 }5 j, L4 ]1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
  q2 L: r$ U1 ]& w1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
. ]' Y; H5 U9 N) f" Q0 [+ N1960 16329 -1.70%
# C6 a$ m% A. I1 ~3 U4 G& z5 h1961 16334 0.03%
' p9 m$ o% O0 n  z2 o% v: F1962 16742 2.50%
& s& y& ^6 R3 u/ G4 x& |1963 16517 -1.30%
/ |2 m' L( ~  x+ j$ {8 |1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
4 `) Z  m5 ]; T$ ^5 Y1966 21360 13.11%
6 T) w  J( j8 n9 g" L( Z1967 24078 12.70%
3 n- U/ a- z# e) {$ O1968 26732 11.01%
! k& f% B! K7 H- {1 Q1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1 ]; P# _1 b7 J) P1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
. c$ e+ K) D) ~  F) q% @2 o% s1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
. v7 P1 c' H4 m8 c8 J# E  P1976 61389 6.60%
. X7 o" r7 J/ S$ |1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
: \$ s* P" v. c- N( Q1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
" M# z* r* ]& G* U3 Z0 ?) u! V1981 90203 19.02%
  z) E8 E! u8 l& Y: [0 p* o2 L, f7 a1982 95496 5.90%
7 b# x. L& J4 L$ E7 }/ P/ {) p% l1983 101626 6.10%
8 j- {$ D7 N; r2 g1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
! I7 g: F% p( `4 p2 P! h+ l1988 229635 21.40%
2 f+ i  l. s. O& m- |1989 273698 19.20%
6 v4 R* N& x" y4 S5 r1990 255020 -6.80%
: Q- A( Z# E* o* Y6 `8 E1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
4 f7 ^3 C6 N6 D: |9 d# i1994 208921 1.20%
; ~0 Q5 F6 {. ?1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
) k7 S, x$ i  n) D, [9 p( B9 W# f2001 251508 3.40%
7 e( a: F. m# r/ u( A2002 275231 9.40%
, V" B: r  J* h5 l2003 293067 6.50%
4 ]' S  a: G' O8 L5 i2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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* {3 X7 L# X' E. t. b好奇的看看下表就可以估计出来了
+ l* G6 ?6 J/ O9 t+ OTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
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% F; V# m, a& v1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
2 z* j# V( J& M1 l+ Q1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
. |! O6 ]! Z- {& x4 D& @7 g1957 15732 4.60%
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1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
# H! t% f; i7 p7 t+ m  u! b5 ]1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
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# w. w+ ]. F! [: k$ ~5 T1986 138925 27.30%
; z: c  q; w& `* S% _2 H* e  T1987 189105 36.10%
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* n6 k* G$ {  M) y/ z5 x1989 273698 19.20%
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1991 234313 -8.10%
+ ^4 E. d' i5 u1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
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1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
5 k4 Z- x+ ^7 O4 o. ]: N& E5 i( _1997 211307 6.60%
3 ^7 T2 J1 `- ~1998 216815 2.60%
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- K" N' @0 t; S2002 275231 9.40%
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2004 315231 7.60%



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弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
- O+ k3 f" R3 e) [5 R5 a:
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' X7 J6 [0 u0 b, a
好奇的看看下表就可以估计出来了
' \" G" r9 E, Z1 J# x+ yTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
" ?) l, f% W' lYear Average Price %
. p( R. V1 e7 L$ E. R
( B# e1 Z5 G) e! j' @# f1953 14424 0.00%
...

" e" \- T. n& P% z
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
0 U+ O. s; d& B; X" @0 H1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
7 v( x0 R6 H- ^, j5 Q  F) P
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
" P+ _! d+ c' H  Y/ t

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

' z6 X. I( h& [+ e+ }
  R: a* J' a. }: f老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表


40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

$ m0 T4 ~3 b% A( U: t, M6 I3 k7 a这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
- q% K) p, }+ N
4 j* v) z9 Y% ~5 m, E( I大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

$ I- \0 O0 F, s) V+ S那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
$ J. {& Y7 a# y
: q: }) G1 P% I. z三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

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老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

4 s! _- O0 b% o& E
7 }5 M- W' p: _1 r银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
7 k0 c- P, Q( x2 J! T
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌