加国住房市场 + 本人评论

牛眼熊心 · 发表于 2006-5-16 09:36

来源：多伦多信息港

　　虽然租房更便宜，但人们还是选择购房，因为许多人认为，如果现在不买，随着房价的上涨，他们将更买不起。这种担心正是投机泡沫的固有特性。

　　加拿大多伦多TD Economics(道明经济分析部)的分析报告显示，虽然按揭利率略有提高，但加拿大住房市场2006年1季度依然生机勃勃。由于成屋销售快，而新房上市量有限，加拿大住房市场仍供不应求。因此，加拿大成屋均价继续快速上涨，1季度年涨幅达10%。不过，与其他经济指标一样，地区不同，房价上涨幅度也有明显区别。

　　马尼托巴东部的房价增长速度低于全国水平，其中几个市场的年涨幅为5%左右，但这并不反映销售活动大幅下降。由于从历史看目前的房价仍然在可承受范围之内，一些市场的成屋购买活动接近历史最高记录。另外，由于产品供应(新房和转售市场)的增加有助于缓解价格压力，潜在购房者有了更多选择。这种价格增长 “软着陆”在一定程度上表明，这些市场并未出现需要修正的投机泡沫。

　　与此同时，加拿大西部的住房市场则异常活跃，一些市场的年房价涨幅超过20%。这种大幅增长主要归功于经济基本面的利好以及供应量的不足。然而，经济繁荣也为投机泡沫的形成创造了条件，因为在这种环境下，住房市场参与者很容易失去理性，特别是当他们认为这种价格涨势将永远保持下去时。

　　温哥华和维多利亚：住房市场的推动力是经济因素还是心理因素？

　　从历史趋势看，不列颠哥伦比亚省(BC)目前的经济发展处于高峰期：失业率降到历史最低水平；在2006年的省级经济增长表上名列前茅。2010年冬季奥运会在温哥华举办，一些大型基础设施投资项目已经启动，这将为温哥华的经济发展起到推动作用。

　　在这种环境下，温哥华的住房市场自然火爆。目前该市的房价涨幅位列加拿大之首，1季度的年涨幅达22%，平均房价创历史新高——50万加元/套，位居加拿大房价首位。但问题是，温哥华强劲的经济增长能否支撑如此高的价格增长？许多人持怀疑态度。

　　比如，虽然温哥华的住房市场很繁荣，但非理性繁荣指标的提高表明，通胀调整价格的增长速度超过了市场供求状况的担保。虽然按揭利率处于历史低点，温哥华的支付能力却在下降。比如，今年1季度，5年期的平均按揭利率依然维持在6.38%的低水平，但拥有一套中等住房需要花费税前中等家庭收入的 42.1%。而在1995年，虽然按揭利率高达9%，住房支出占家庭收入的比例只有39.8%。因此这是很不理性的市场，因为低按揭利率应该增强支付能力。

　　再比如，虽然温哥华的劳动力市场很发达，但支付能力下降也表明，收入增长不足以冲抵房价的上涨，这与卡尔加里等城市形成鲜明对比——那里的房价虽然也在上涨，但大幅收入增长使支付能力维持稳定水平。

　　那么，潜在购房者如何能够买得起温哥华的住房呢？根据不列颠哥伦比亚省的个人储蓄率统计，2004年的储蓄率达到历史最低的-7.9%，而且此后继续下降。这表明，仅从拥有住房角度看，温哥华人就要比其他地区的加拿大人承担更多的债务。虽然租房更便宜，但人们还是选择购房，因为许多人认为，如果现在不买，随着房价的上涨，他们将更买不起。这种担心正是投机泡沫的固有特性。

　　然而，也有一些观察家为温哥华目前的高房价涨幅辩护，他们认为人口增长是推动住房需求的重要因素。不过，与以前的其他周期相比，温哥华的本轮人口增长势头已软。事实上，作为新房需求的一个关键动力，省际间移民在2005年第4季度已经略有减速。

　　虽然维多利亚住房市场已显现泡沫迹象，不过今年1季度的房价涨幅已从去年底的23%降到13%。这种减速部分原因是供求趋于平衡，另一个重要原因是投机需求减弱。过去几年，由于美国购房者在此寻找第二房产或度假房产，维多利亚逐渐成为火热的美国住房市场的延伸。随着利率提高降温美国住房市场以及加元的坚挺，美国人对度假地产的投机兴趣也开始减退。

　　虽然人们认为温哥华和维多利亚的住房市场将降温，但TD Economics认为减速不会由经济基本面恶化引起。该机构认为，该省的经济在未来几年将继续强势增长。

　　在TD Economics看来，引起价格发生重大变化的可能是购房者对加拿大西海岸市场的态度转变。从美国住房市场的趋势看，美国住房市场已显降温迹象，按揭再融资、新房开工量以及成屋销售与高峰时相比均有明显下降。另外，待售房屋库存也在增加，这通常是房价下降的先兆。如果美国住房市场继续走弱，这将有助于抑制不列颠哥伦比亚房地产市场的投机活动。

　　卡尔加里和埃德蒙顿：供应量不足导致投机

　　与不列颠哥伦比亚一样，卡尔加里和埃德蒙顿的住房市场也异常火爆，平均房价年涨幅分别达20%和13%，这种增长与阿尔伯达省的繁荣有密切关系。具体而言，就业机会的增加吸引大量移民，移民的增加提高了住房需求。与此同时，无论是新建房，还是转售房，可售房供应略显不足。

　　今年1月和2月，卡尔加里的销售-新房上市之比超过了1——按惯例，比率如果在0.6左右即视为平衡市场。这意味着每新上市1套住房，就会有1套或1 套以上的住房交易。埃德蒙顿的情况也差不多。这种供求之间的巨大差距使人不禁要问：阿尔伯达省的住房市场是不是过热？或换句话说，卡尔加里和埃德蒙顿是不是正在形成房地产泡沫？

　　TD Economics 认为“不存在”，理由有两个。首先，虽然阿尔伯达的非理性繁荣指标也很高，但比温哥华和维多利亚要低，因为房价上涨是市场供求关系决定的，而非投机因素。

　　其次，阿尔伯达省的支付能力并未大幅下降，这说明房价的快速增长有经济基本面的支撑。主要原因是，阿尔伯达的经济增长也带来了收入的大幅增加。 2004年，阿尔伯达的家庭(两口或三口之家)平均税后收入首次位列加拿大之首，一半家庭的税后收入达到61800加元，比2003年增长了4%。由于劳动力缺乏，2006年的收入水平预计将继续提高。

　　但是这并非说阿尔伯达的住房市场不存在潜在的投机活动，特别是如果熟练建筑工人缺乏等制约因素最终影响新房供应量，住房市场供求差距将进一步拉大，人们对房价的上涨期望就会升高，住房投资因此将成为一些人快速获利的方式。另一方面，从卡尔加里和埃德蒙顿近些年的发展看，住房短缺将随着新房放量的增加回归稳定和可持续的价格增长。因此，为了扩大新建住房量以及减少形成投机价格泡沫的风险，阿尔伯达将继续吸引国内外熟练建筑工人，以加快新房建设速度。

　　温尼伯和萨斯喀彻温：热而不灼

　　TD Economics的研究数据显示，虽然温尼伯和萨斯喀彻温的住房市场也很火热，但尚无形成泡沫的迹象。扣除通货膨胀因素，温尼伯的实际房价年涨幅为 9.6%，比上一年略高一点。萨斯喀彻温的情况也类似，2006年1季度的房价年涨幅为8.7%，略高于上年同期。

　　然而由于收入增长未赶上房价涨幅，两城市的支付能力在下降，但很少家庭会因为定价过高而远离住房市场。从支付能力看，两城市的购买力依然很高，特别是温尼伯，住房拥有成本只是税前家庭收入的12.9%，虽然萨斯喀彻温的比率略高一些，为16.5%，但与加拿大其他地区相比，这一比率也是相当低的

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基本技术面的分析，显示了Alberta房地产现在的涨价的合理性。如果具体分析下一步的方向，任何人不敢打保票，不过我想就Edmonton的市场发表一下个人看法：

分析一个市场的走向，应该横向和纵向比较。横向的最好例子就是Calgary, Edmonton可以说是一步一步紧跟Calgary的，当calgary在今年年初的时候就出现了没有lots可卖的情况，果不其然edmonton在三，四月份也步其后尘，市场火热是个原因，人为操纵也是个原因。所以有人问：edmonton下步会涨么？我的房子半年后会涨多少钱？。。。答案其实就摆在那儿，看看Calgary就一目了然了。calgary的房子敢超过Toronto, Edmonton过半年也敢。Calgary的房子敢把vancouver睬在脚下，edmonton也敢用屁股去坐坐(当然这只是个美丽的幻想而已)。

如果大家进行纵向比较，确实会感到房地产市场巨大的风险，一年前的房子现在普涨10万。对我来说要存5年以上的时间，不可谓不高处不胜寒。靠买房收租子赚钱的日子一去不复返了，大家在当前这市场怎样把握呢？先看看大家的回贴，下次再谈。。。

a888wong · 发表于 2006-5-16 10:41

Good Suff

屯长 · 发表于 2006-5-17 11:27

今年要有几个大项目在咱屯子里, 10billion Shellscolfd 项目已启动,今后几年将有大批人来屯子居住, 目前房价仍处于低位,想买房的不要犹豫, 该出手时就出手.一犹豫几万就没有了. 或者这几年就甭看房了, 看了就生气, 又浪费时间.

菩提树 · 发表于 2006-5-17 16:24

支持支持！！！！

牛眼熊心 · 发表于 2006-5-18 15:08

看来大家反映不强烈啊，只好休贴了。

一半清醒 · 发表于 2006-5-19 22:07

别急别急！
有刚来真是钱紧啊，不可能跟贴；在有一些是不看好房地产的，认为是泡沫的，钱其没买现在就更不敢卖啦。
给有能力买的一帖：风险无处不在。买房子的风险并不一定比不买的大，除非你有更好的投资。如果房价跌，大家都亏钱，不用多说。还有一种可能房价在高位不动，走平，而货币在不断的贬值，看到米国了吧。就是一个典型的实例。

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