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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到# f" k# o% u( o/ {& K* H! G) t4 ~; D
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
! M8 N6 y8 X. g; u, U贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就1 J& x6 F9 c! u+ J, T
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志- [1 v2 L/ y+ g7 r% G9 {# e
(FLIPPING)。
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6 k/ ]; N! y$ o) t" D Y1 l9 {前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
$ k# S, B) Q' b. D$ h而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好
$ P4 Y: x; A- \8 L/ N! K出手获利。( j( V, V0 `; H
5 b6 S/ W0 T" d- c6 o; m, j4 f, L不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
; c$ {9 Z( ^% W; A& \- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了+ g+ ?! T/ p2 q; H
15%。) S, v# ]4 W+ G$ }
- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负; }% Q4 i7 K0 P# `# y |
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得- R! B" E' ^* `! y6 ~! S. m- r
房产的投资获利变得困难。
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: M; ]0 `, q0 g% ?5 R* f, z7 p4 s如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来: w/ C' I4 E5 ]% S2 c5 D/ @, E
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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9 v6 L7 s' @+ p5 H% |随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、. D: P' @5 @* B9 B4 v
市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。; [6 ^% ]0 G1 P: X
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让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
* M% F3 W- e/ t$ m1 m( j8 z5 J3 E! ?将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。* K0 k# q' y6 v! X, u0 e
除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。6 k6 v0 m! U f* c
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如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批* r9 `# ]6 e- o1 _
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
h0 f( v/ r }7 }6 O- k上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。* g6 D J' m8 [3 y; Y4 }/ r2 ]
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我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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