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陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

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发表于 2012-12-29 23:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052
) K7 {; C) O1 T; y8 E5 [( f美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。想像一下吧,加拿大一旦爆发次贷危机,会惨烈到什么程度……
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加拿大版次贷危机即将爆发6 Z( s9 U) I, ~+ j  [3 `

% D7 C3 ?  M' P7 g: @7 a+ _加拿大房屋在过去的十几年中,因为房贷利率低、房贷易申请等因素,房屋价格上涨了近一倍。那么,象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢?《环球邮报》就此进行了分析。
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CMHC的历史2 a" X' I5 s# C3 ~& J2 Q
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加拿大房贷有限公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称:CMHC),成立于1946年,是由加拿大政府创立的,旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人,给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险,很多人将无法从银行取得贷款。0 T8 r- i2 a9 U- m& [& c
* k( C+ @+ F) A) q* _8 P/ M5 \0 r
近年来,加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿,家庭债务与收入比值达到164.6%,再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板,正承担着8千亿房贷的风险,几乎相当加拿大一年的经济产出。
" B1 Q, i- w. `& Q' v7 {9 O1 z/ H* f5 [9 k
贷款期的长短对借款的人非常重要,假设一个房贷40万,利息4%,如果25年还清,总利息是23.1万,如果30年还清,多出的5年中将付利息5.3万。2006年,CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱(Sarah O’Brien)这样的一些人,她在26岁时以5%的首付买下了公寓,因是35年房贷,利率低,每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市,房屋的价格大涨,从2000年以来,加拿大房价平均上涨了127%。! q; Z6 M& ^! [( j' B( C3 h9 h0 X1 r

) T# ]# N: @. c& |房贷保险也非常昂贵,在1992年以前,首付少于25%,就必须购买保险;1992年以后,必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。# m3 u' W' }/ O

( l# q0 v1 i. t" w3 _" ~市场风险开始显现
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. a! X6 }+ `, I0 @  V. M: XCMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门,其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年,CMHC为1.31千亿房贷提供保险;2006年保险额倍增至5.76千亿。7 ]/ o) F# c) c8 Z
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2006年前,财政部官员开始酝酿如何在经济景气下,通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。8 Z- D/ O" P6 K& i  v/ P! }+ b9 [' i# I

. N; y: \- C( |, @% o1 r9 _2 k全球的萧条已经波及加拿大,油价大跌,制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提(Jim Flaherty)及其同僚意识到,CMHC能够通过调控房市,有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用,保证银行有钱继续房贷度过危机。" T* P- [( J# ]9 F/ m* ^* l2 j- ]
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2008年10月15日起,政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年,且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC,以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷,推动房市在短暂下滑后2009年再度回升,加拿大度过了危机。( C) I. ~7 Y$ \: `% D7 f4 }: q

" C+ t; O6 e$ E! K, ?  @  ?对房市泡沫的恐惧$ R  W- |, Y/ L! O- C7 H) o
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渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初,房价上涨过快,令银行首脑们开始担忧。
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* V4 I# D- Z) M7 M* c$ q, G( R从政府当年向《环球邮报》提供的文档中,可看出房市泡沫的风险,让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中,范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制,并消减抵押贷款的额度。( S4 k$ H  s8 ]; @& G- g: z

# J% _" q- N6 i+ E% v, C- h5 v尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧,然而备忘录中强调,泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重:“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产,也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动,直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
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房贷保险的“沙盒”试验
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7 Y8 V) A8 U: g4 ?" q! ?) t范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月,温哥华房价上涨了19%,其势头令经济学家们担心失控。12月底,备忘录显示,财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月,政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险,并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
* r1 l' n$ z/ P# p: c# k4 e' U! x1 g/ Y! s/ P8 X3 W0 [
正常时期,那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓,贷款利率保持低位,致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。8 W1 j+ u. \2 A( v
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范赫提和加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)一同出席了当年6月的G20峰会,得知欧元区灾难将维持数年,其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划,并于6月21日晨出人意料的公布:政府允许的房贷保险年限下调回25年,CMHC只支持百万价值以下的房产,并第三次调整抵押贷款法规。, e: E: J2 [; @& V' H
# `% S  G; R8 Y) Q6 u8 v
CMHC的未来
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* U" G% C) R9 K+ f. u- I范赫提最新法规出台6个月后,曾经的房市过热消失了。房价下降不大,但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为,依然引发颇多争议,其利弊需要更长时间的考验。3 C  T/ T: O2 d/ {/ ]6 V" N

4 Q7 y) x5 m) Q( s8 f$ CCMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲,但是否足够应付房市硬着陆的绝境?C.D. Howe Institute的副总裁保时曼(Finn Poschmann)指出,直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本,一旦耗尽,灾难将降临所有纳税人的腰包。
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 楼主| 发表于 2012-12-29 23:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 东北老农民 于 2012-12-29 23:25 编辑
# I! }' Q4 |3 T' [  p3 B- A2 Y3 Z# ^0 [" M
真的假的?2013要开始了,正忙着下OFFER,却得到这个惊天动地的消息,很恐惧啊,请专家解读解读!
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发表于 2012-12-29 23:31 | 显示全部楼层
SB文
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发表于 2012-12-30 00:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
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发表于 2012-12-30 01:32 | 显示全部楼层
作者没搞明白什么是次贷啊!
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发表于 2012-12-30 01:37 | 显示全部楼层
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2012-12-30 12:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
危言耸听吗' H1 }- n$ z7 q5 O# s
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发表于 2012-12-30 12:10 | 显示全部楼层
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发表于 2012-12-30 14:55 | 显示全部楼层
关注
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发表于 2012-12-30 15:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。! |* P0 h" I& N* c
国内的人写的东西你也信??
理袁律师事务所
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发表于 2012-12-30 15:48 | 显示全部楼层
我觉的加拿大银行的贷款审批过程比美国严格的多,所以个人观点觉的本文作者真的有点危言耸听。
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发表于 2012-12-30 21:59 | 显示全部楼层
是吗?拭目以待!
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发表于 2012-12-31 04:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
美国发生危机以前没有人相信会发生。规律在那摆着,只要经济风吹草动,沙滩上留下一大片裸游的。毕生积蓄付之东流
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
兔宝宝 发表于 2012-12-30 15:41   {4 z4 m" R# Z
纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。9 t) I8 s* W5 l
国内的人写的东西你也信??

( u7 O; S4 A. \* F( vhttp://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml
, N6 t: E' j- U2 o) G3 A陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业,纽约市立大学电脑科学硕士。曾任Bankers Trust(银行家信托)和NASDAQ(纳斯达克)高级金融软件开发师、瑞士信贷(Credit Suisse)证券投资部助理副总裁、美国银行证券公司(BofA Securities)副总裁;目前定居加拿大多伦多,任加拿大皇家银行风险管理部资深顾问。同时为央视大型纪录片《华尔街》担任顾问。《读者•原创版》签约作家,长期应《北京青年报》、《周末画报》、《东方早报理财一周》、《金融界》、《海外文摘》、《做人与处世》、《世界周刊》、《信报》(北美版)和《侨报》等国内外华文报刊之约,撰写专栏文章;著有《金融让谁富有》《闯荡北美》和《独闯华尔街》等,长篇小说《绝情华尔街》即将被改编成电视剧。作者经历丰富,年轻时离开温州房地产商的富裕家庭,和爱人到美国打拼,从计算机硕士做到华尔街金融核心机构副总裁,曾经亲身经历过“9•11”,在世贸北塔倒塌前三分钟逃出,在看透华尔街的金融游戏后,辞职到加拿大工作,计划明年回国发展。
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:49 | 显示全部楼层
陈思进, Y- X: t( C  y# S  e( P0 A, {
职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问
# g+ r( n7 \, @8 n) i单位:加拿大皇家银行风险管理部 5 D" b' g' U7 I* O# ^+ E% `
国籍:加拿大
$ p7 o) f) ~8 j. q& A* w6 I0 ]
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 14:55 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:49 : _& v( B  N( S
陈思进
* @3 w1 v% h  e; U7 Q" F职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问
5 L) ]$ d2 c. Z6 J, R- ]/ z单位:加拿大皇家银行风险管理部
( _% n7 c; {' n; Z0 w9 n6 Z% H
既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
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 楼主| 发表于 2012-12-31 18:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55 1 L; H& b7 I0 ^0 Q
既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
) \( t6 T8 `! e/ o" Y7 X
黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推迟一段时间。下面是他的微博,请您直接与此专家联系发问。他自称是“知名金融学家,目前定居加拿大多伦多,任某国际金融财团风险管理资深顾问”
; E& g2 j. p4 L8 J/ z# Q& J) O8 q7 t. A2 e% e
http://t.qq.com/sijinchen?pref=qqcom.dp.followalltx1
% Z1 n/ d3 a% u' Yhttp://t.qq.com/sijinchen
3 _. e0 I. {% d& u1 d& [  z* f
鲜花(1005) 鸡蛋(11)
发表于 2012-12-31 20:16 | 显示全部楼层
maybe!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 23:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-12-31 23:57 编辑   U  C1 q! [  q: y6 [
东北老农民 发表于 2012-12-31 18:08
& v; V  A+ b, Y* h6 d黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推 ...

" i  `' J" K  c9 \4 S4 T! o+ z, p) d) f& [! N3 B
1)我跟他探讨的工钱你付? & D! w' s- B# d6 N) v, ]
2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没有强买强卖。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2013-1-1 01:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我同意小黄的看法。既然这个人这么有米, 为什么这样的有些影响的文章不发表在加拿大的主流报刊上, 而是以中文的形式发表在国内的网络财经版上。
鲜花(441) 鸡蛋(7)
发表于 2013-1-1 14:47 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:48
7 {3 t! m- p2 j$ ^, i- V2 s% ~http://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml  @: [8 P$ @0 Q; j& t
陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业, ...

$ N  ~1 Z9 B- w$ S, _3 X* e) a- g关键词:计划明年回国发展
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55
, v$ V5 K  Y2 e既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。

% m5 P, `/ X: ]9 O; Y- U; `5 D楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经济都面临很多危机,请诸位好好研读一下原文:http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/

鲜花鸡蛋

东北老农民  在2013-1-1 20:29  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下,谢谢了!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-1-1 20:34 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 东北老农民 于 2013-1-1 20:35 编辑
4 S8 z( p8 i: B; S  P* A  L: g5 Y
小黄 发表于 2012-12-31 23:56   {$ w, U4 z/ N3 z+ x
1)我跟他探讨的工钱你付?
% S0 q" `. U5 K, p- e5 [; g2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没 ...

$ x& j1 @4 R# E$ N* x% G( q8 S# ]; C
我仅仅是想说让您跟知名学者探讨文章链接和出处。
! M) h5 `' U8 e- W! Z还好,有好心人给出链接。" x' C: K; n8 Z! j  ?8 V) \: [; E

. [1 \5 I$ ^, T# Z% v6 U/ l6 V& Vhttp://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/
* r& t, p+ v% {. C
- @3 _( [" a. Z; O  f
$ m. o9 m5 j( J: `# V2 N) |) X4 _
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:40 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2013-1-1 20:30 2 U7 R: ^0 C( J$ v% g( p( b6 I, W7 T1 |
有好心人给出出处了,
6 p& t6 O* x2 I/ [' Khttp://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/
# B! d" r% P! \- i% s3 e
建议多读the Globle and Mail ,尤其是Business 版,有很多好的文章和信息,可以让我们更好了解加拿大的经济前景和现状。对买房或卖房都有指导和借鉴。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
加拿大城市房价指数1980-2011
  `  |( g6 z' B: T5 Khttp://bbs.wenxuecity.com/tzlc/517992.html
3 y* K7 N3 U2 Y& t! |' o* ~各位有何看法?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 21:49 | 显示全部楼层
herbal 发表于 2013-1-1 20:20
- b) }; ~1 |8 s; g# }2 B. N5 _' F楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经 ...

7 i) v/ R% a# ]* j! {我前面所写针对楼主文章的两段话。& s3 {: D: Y( M8 V* _5 s0 C

; |2 e  Y& l  c( Q' S6 p1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发; J0 i# @  h4 g9 f" j# A2 T2 `
2)美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。) K1 L, l5 `# T
1 y/ y" P: s/ L$ B8 g3 R# j
你提供的链接我点了。我试图搜索作者名字"Chen"或"Chan",都没有。然后搜索次贷"sub"和"prime"也都没有。所以你给的链接和楼主所贴的并不是同一篇,即使你贴的文章是宇宙真理也无意义。你想讨论加拿大CMHC的状态可以另开贴。但这一贴,我只针对上述两点:6 T$ I  B3 w" t2 j4 P; N8 f  M
楼主文章到底是不是一个受雇于加拿大金融机构的叫陈思进写的?
; h' |) v& ~. l! Q加拿大的次贷规模到底有没有文章中说的8千亿加元那么多?
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 楼主| 发表于 2013-1-1 23:19 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49
$ u, Q. k9 s1 G) _5 w; b& k: y' S; G我前面所写针对楼主文章的两段话。
4 O2 y; M0 y# Q) K4 i
, V) d' R& T! `) z  r1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

/ ?# C2 V( v8 S! `% z1 ]9 Q/ u- y这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。
1 I1 `7 W  X4 q; O/ S4 T% q) b: m7 v; Y
http://t.qq.com/sijinchen/ ~4 a- M4 N2 A- o8 _
这是陈思进的腾讯微博,别吝惜你的关注,赶紧登录,和TA互动吧!
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发表于 2013-1-1 23:43 | 显示全部楼层
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 23:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2013-1-2 00:03 编辑
+ ^& Y! J" C/ }$ W( i0 @# ^
东北老农民 发表于 2013-1-1 23:19
, x: H+ o  K+ c1 R8 A$ X; v这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。
: S+ y6 R5 a1 i% {( H
2 d0 l8 M% D* f. \# C- d+ \7 D- I, Phttp://t.qq.com/sijinchen

/ Q5 P' X; ]8 ~0 }6 l5 d* r' \) g. z& m0 [& r. ?- h
行!只要你交$300咨询费,我给你问。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-2 11:51 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49 6 Q7 \+ a' I* y, c9 Z7 `
我前面所写针对楼主文章的两段话。- ~0 a+ O$ Q, X* ^

* S5 g  f& S9 `9 s6 J2 R/ s& S4 I1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发
, o$ E0 Q: G& H
陈的文章系原文的翻译节选
5 R- Y; ^: c$ D. m8 F/ m
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