 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052
7 j' F3 r3 B) Z美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……
; i/ T8 _5 [6 S# p% O. q) N. G6 K
& v/ q# d T" W7 {; c0 ? m加拿大版次贷危机即将爆发! I; ~# e' \) B" M1 g0 I$ X
0 T! f; T& p$ r/ F
加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。. u, X1 |1 _7 M8 t1 `4 {
: n+ M h; I8 A/ C* t q0 eCMHC的历史
' F% K& @ g7 W; D0 i
2 _$ P4 K3 H* ]! K( o加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。/ f6 W6 U; I+ z2 z2 X; Y- [) p. h
8 {- g- y B7 J& t0 y+ ]. L) ?近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。0 L& B3 ^4 ]# A! H1 s1 q
4 I7 Z5 W7 T# k; [) v: p( N( q* z贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。
* s# G$ Q3 z) }' ~0 L) O
$ x& i8 n4 S' Y% p* ~ d. w房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。
, R7 B0 w4 ?. b3 K& J
/ u' Y0 t- I! l: R市场风险开始显现
, ]" W9 `! l1 n3 E, o- F
6 |2 k, O$ Z0 L5 zCMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。
; F0 z' N v+ {" F3 V/ P# |& D" G9 T" b Y' e: [: J. B
2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。& Y8 ~& [ I& n# q
: k# ~6 T, `9 V) y
全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。7 r. J2 c% [3 p
* I( m; k! b5 ]. X' d4 B% C" i- g
2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。
" x( p& Y6 R; j3 N( t; p4 i! W" {4 }* K3 ]
对房市泡沫的恐惧5 c/ ~9 L+ n! f1 I2 K/ S% f
4 W# B/ x: o- i
渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。
7 I" O& g" r! N& b5 y0 M# H+ `7 n4 _( l0 L9 `5 B; M: _
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。! H9 H* v' d$ q- V! L6 Q5 `5 M
5 Q: v- [9 f; k2 a5 |9 d* |尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
! ~- `, U) X, }* v5 w
{, V8 _$ l. K, f房贷保险的“沙盒”试验# {+ ?3 j( a) U6 B9 S2 a: R' [
: ]& D* e/ I2 y0 P: ?
范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
" d+ ^8 h* P5 j P$ s9 a0 J; a8 y' H; D; l% Z6 p, R8 D! ~- D
正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
) i( ^& w( |+ y7 P' U7 y" z' {5 M# ?+ z# x7 ]$ H
范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。
! h5 T! M' V: r) W& K) v
2 w+ S- K: h, u, ]1 X( ~- V0 ?( YCMHC的未来
) I* p2 |9 _) f. V3 U0 E2 M q% w! h, M
范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。: O( H W8 R& ]2 k/ D* r
7 F: _, W5 T; u; c) r8 UCMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。
- Q) C1 T/ n/ c |
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
