 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052$ }% W& L$ _) ~8 k9 E% a+ T1 a1 D
美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……
7 I, O) T5 m5 ]" Q7 S* m& v, ?- r8 |5 n2 I( v: P g
加拿大版次贷危机即将爆发$ h3 }! a0 d9 ]
9 J' x p$ L" i+ M
加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。7 ?: S8 z: k1 Q+ x5 O
5 S7 S% t4 ~8 y# ?CMHC的历史7 Z d7 l9 E$ _1 P
" S) d) [2 R$ N! N
加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。' `- ?) V q& c4 L1 v5 ~* m3 U
: f( x( z. S) k6 o# H( h近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。) y, F" S9 n* E( x* o
2 l8 B8 t) q. u8 s, ~2 _& j! ?贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。9 q& A0 V$ |7 r, @$ n
! S8 Y! h8 X1 A5 Q$ Z" G2 {+ w
房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。0 Z) o( W( N' n7 p* N) P9 [ C8 A
% i3 h. `5 \$ b% i9 R+ w' F市场风险开始显现
+ @3 L/ H# s4 C3 i; b! d3 [4 l
. I) k; g6 s+ }2 z2 kCMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。0 p: l9 B3 G; o0 z! v. {; R
6 H- f% U D5 ?
2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。) v2 t4 r4 G1 x& {$ I5 |
9 V& H. X$ r! p/ K. [5 q
全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。
) ^. o; @/ ~ r5 Z' I# y/ L+ B
$ S6 Y9 ]" ?! x- j0 \. t, g2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。
, ~5 I# i x0 A1 Y* R) p; @2 M: f+ |/ A6 X' W! `; @3 p
对房市泡沫的恐惧- O4 k9 C$ P% Q. p( R0 c( G
- a, t5 W/ i, h3 C
渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。0 P% D5 ^' o9 d/ ~* d
& p h* L/ @7 l
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。3 K; K2 w& @! n; o
- B( \. t' g) C6 O
尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”: C Z0 V' t$ D: d2 F4 J
- P" V6 p: J) |/ _; r1 I6 M房贷保险的“沙盒”试验
: R0 W" K/ T; E6 S
- Y7 u# G2 m& U# s范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。" S! h1 t, D5 M! R# b, a) v! {8 h
# D$ G! G, a) `% e) X& F2 m3 B
正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。3 M( H3 X/ a: o+ S5 n7 i
5 t/ C9 j7 r4 m6 |
范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。5 G' P( U+ h+ p" O' C
4 B0 v m( S3 d" l" C2 L( pCMHC的未来9 I. j& o$ |; F9 A
5 D3 r9 u& H2 l( v, W8 k. _范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。# S* c: d* l0 y- j4 Z D
e/ a; c2 {7 {2 a; q3 o& A- _, w2 kCMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。3 x/ P) e. F1 p* d
|
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
9 J8 [6 \0 b/ R0 |( y; M8 @
