关于房屋出租投资回报率的计算方法

tanrx

2 P% w0 o' e* |6 `. n请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的？
) F% T7 o9 f$ D0 Q" A: p1 ?" T& }2 n' A* N
我的计算是：

- v' }0 q- p8 ~* j      租金收入
    -  地税
, `) d& [- x- B    -  保险
: v% `: U' D; |# |2 }3 \6 \+ {    -  贷款的利息部分
) T/ K5 O  h8 x9 `, n; N* m" [----------------------------------------
9 W: I! b: S+ D+ \% h! C     初始投资额度(down payment)

" `  H8 `1 X  ?" x& G, T/ Q3 Q3 |2 ~另外大家回报率到多少就可以投资了呢?

青萝

关注！！！

prouddolphin

还应该算上折旧，平时的维护维修，然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊

小黄

很重要一点你没加：预期升值。
4 L( T; k! F  g' N
3 R; x$ [+ R+ G没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。

最好的例子是国内，你要光看你那个公式，得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。

shuangrui

执迷不悔

no rental income tax?

good-sunny

小黄 发表于 2013-1-8 10:08
* ~& a) F0 ~# j6 [6 W2 Y$ e& |  v1 g; M很重要一点你没加：预期升值。
8 }  C, F5 V4 i$ |
, @; N2 @/ k% @: C% R% Z% ?5 x+ l没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

这是最不靠谱的。

o8horse

租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除，但折旧不影响现金流，不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关，而且需要实际发生才考虑的。至于收入税，大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税，受不同的家庭收入影响，边际税率差别比较大，因此税前的租金收益率更有比较的意义。

大栗子

你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
- N: N& Y$ m! f; X, e) A做多了，只是一种感觉，就几个点差而已，等你把数据输入模型的时间，机会就走掉了。
) c3 H2 E0 n) _- W* U1 z) B房市虽没那么快，但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维

大栗子

看到一个房子，个人最直觉的感觉，14年以内回收是我的底线，再长了就不适合了。当然，行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。，还是那句话，合不合适，熟悉之后就是一个感觉，行家们别拍砖啊，呵呵

redrunner

in most cases,
Land value will increase, but the building value will decreasing.
Rental tax will be declined by CCA.
If you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

westcape

把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

carpoool

redrunner 发表于 2013-1-10 18:44
in most cases,
; K7 E: F$ \- ?6 W/ HLand value will increase, but the building value will decreasing.
# d4 T: L0 v% y+ Y1 o! }* DRental tax will  ...

+ d" e+ i' m; K" n) g9 k; UHey can you explain how does the CCA work? Thanks

lanmeiguo

For example,
" k' @" @1 d# D" a4 JAfter deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).
You won't worry about your rental income untill you want to sell the house.
You will have a capital gain instead of rental income.

施舟山人

你这个可是大工程那，山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。
6 x2 l1 ~) \! p# W不过我有一个概念觉得可以分享一下，其实山人认为，譬如一个房子10年前买的，10年后卖掉，增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱，而是钱最大的程度的得到了保值，最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说，房产是最好的保值手段了，除非你是商人，你具体有一个business可以钱生钱，那就是另一个story了。但是寻常百姓，此法为上策。
至于当中具体细化到那么多的参数指数，山人不敢随便发表意见。
: X1 S: f6 d) iIn a word, in the long run, 你肯定是赢家。