关于房屋出租投资回报率的计算方法

tanrx

) N: j3 o+ k( X, T请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的？

: l8 ~5 {$ a$ r* _我的计算是：
4 D  c( o7 Q* J1 {0 Y: ?! |) D
      租金收入
    -  地税
3 _1 S. i1 |3 b5 V& T    -  保险
    -  贷款的利息部分
6 p5 L* w& E/ {- ^----------------------------------------
- p6 }2 B$ z$ p6 y6 D/ m9 s) B4 I: Q     初始投资额度(down payment)
, g6 K7 A9 s' X( c0 s  v+ ~7 C
" Q9 B5 h+ j( L另外大家回报率到多少就可以投资了呢?

青萝

关注！！！

prouddolphin

还应该算上折旧，平时的维护维修，然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊

小黄

" }0 Y" x2 K' J8 v
很重要一点你没加：预期升值。
& }8 D1 Q# G; M0 i" t; I6 ^
# z# r7 {) Y" D2 \8 ~没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。

, o0 x( j+ A. t$ }6 i) ~最好的例子是国内，你要光看你那个公式，得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。

shuangrui

执迷不悔

no rental income tax?

good-sunny

小黄 发表于 2013-1-8 10:08
很重要一点你没加：预期升值。

: a" w$ h, s5 w2 y6 j  v没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

这是最不靠谱的。

o8horse

租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除，但折旧不影响现金流，不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关，而且需要实际发生才考虑的。至于收入税，大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税，受不同的家庭收入影响，边际税率差别比较大，因此税前的租金收益率更有比较的意义。

大栗子

你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
) e6 ~+ H* Z7 J3 ]' y做多了，只是一种感觉，就几个点差而已，等你把数据输入模型的时间，机会就走掉了。
9 {9 y& S5 J4 D9 ^- W$ T房市虽没那么快，但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维

大栗子

看到一个房子，个人最直觉的感觉，14年以内回收是我的底线，再长了就不适合了。当然，行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。，还是那句话，合不合适，熟悉之后就是一个感觉，行家们别拍砖啊，呵呵

redrunner

in most cases,
- ~# Q2 X/ ~9 _% LLand value will increase, but the building value will decreasing.
Rental tax will be declined by CCA.
7 O4 n; m; T( l( w$ Y9 \! H! cIf you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

westcape

把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

carpoool

redrunner 发表于 2013-1-10 18:44
7 I3 w# g0 H* D" y1 H% Vin most cases,
Land value will increase, but the building value will decreasing.
* M: U/ N) Q4 Z. d4 F+ ~/ WRental tax will  ...

3 U0 j- j/ }& ?Hey can you explain how does the CCA work? Thanks

lanmeiguo

For example,
- x' h7 B$ i+ E; L! l0 a3 c' DAfter deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).
You won't worry about your rental income untill you want to sell the house.
- m& k1 w. B+ \6 q2 D4 R; N* u1 kYou will have a capital gain instead of rental income.

施舟山人

你这个可是大工程那，山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。
2 E, ~" Q  c0 g4 I不过我有一个概念觉得可以分享一下，其实山人认为，譬如一个房子10年前买的，10年后卖掉，增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱，而是钱最大的程度的得到了保值，最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说，房产是最好的保值手段了，除非你是商人，你具体有一个business可以钱生钱，那就是另一个story了。但是寻常百姓，此法为上策。
至于当中具体细化到那么多的参数指数，山人不敢随便发表意见。
In a word, in the long run, 你肯定是赢家。