埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。
# H6 i# P/ ^/ Y+ a3 R% j( c
我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
  K- G& V, ^' C+ y4 t
& \- Z, y! |. F' R7 Q  E由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。

当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
, a/ f8 q* J; L
/ \, r1 m( l0 |( U* o) V5 J希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
+ p+ \( u0 A- B9 L
买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.

点击下面的图片，可放大观看全图。

nmz

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人心惶惶 怕2008危机卷土重来
1 X1 ?. K  W0 ^2 I& y3 khttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

Thank you
' H( @+ h7 `; _# G2 O0 k
: x1 W0 \* R/ h; j! G" S* v

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
- }6 @5 U3 k  }! h8 T4 p对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http:// ...

所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
, s! R) @# ?# K1 T" v8 g
# W' B, @  \4 g, _' O! s下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
! l# r5 g; Z' E! Q) e; k所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

. b+ D+ Z, ?5 j; s' L在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

. i/ {" O7 J) n9 F8 a( D您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
Have you adjusted the price using CPI?

4 {: r9 F$ c8 ^6 s没有. 数据就是房产局公布的数据.
按实际成交价格, 没有CPI调整。
9 s  {$ x; ]+ [# X( ^1 n+ e谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
2 K- G8 P& P7 u% o  V: C谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
# E- C) \& c8 v5 o4 o7 u艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
& }7 {: u. y' |谢谢解惑。

我也感觉房价和利率都要涨.
2 z  Q7 Y1 ^& N- I目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
. S) s, {" F8 f0 e关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
不知各位专家们意见如何.
% m; q( ?. s! S- i谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
: ~% G9 A$ a3 r# N( n  VBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
& e  Z6 j4 H! G  Y9 I( hWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
( U% Y7 M3 c9 y' g" ^If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

There is no point to adjust CPI:
2 I6 D1 b% ~8 W7 H
. `# D0 c  B& D) u2 w1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component

2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
$ k! L) p* {; j7 ~您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

5 A! w$ H& C- J& k6 |2 p( a3 y* S: n- W偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

  {: j% i- V1 j( h0 {

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
( n" Y9 a3 ]" `* C3 d# J& S偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

; m+ U& A: s+ I$ P* V, _7 z倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

其实我这个图还反应了一个信息.
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
$ B  V6 B! h0 r在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.

# \+ S: X5 X9 b; Lhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
5 d; T- u! {( W7 N
7 P( O  K, h! V5 h6 w& P( t6 [: V. t

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
% o( P1 h, ^8 M1 V您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
2 N7 F, O4 M- ^% X% y5 p) I
其实我这个图还反应了一个信息.

我认为你分析的不完全。
) v' `! T) X/ x2 `* I9 O% z9 Y6 d1 P. n
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。

所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
4 f( T* R: m6 e* g偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

9 ^. o* }7 i; v0 W3 D4 BIt is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。
/ M+ Q8 K3 ?8 u4 x) m7 {
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

4 }; K" x. Z+ R1 t2 m$ q, X谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
6 a, [+ Z0 f! m; H2 l( I我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
. R4 O3 I7 q0 S. v+ w, N因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.

还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.

2 u; g% J  M2 U/ v: S* L因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
5 R) f; t) m6 Z  v2 b这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
$ c7 F) m, [7 y7 k, @9 z见下面视频.
: _1 z$ D' |1 V  N2 {! W0 _+ B
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
- U" }& v$ M/ B+ Y0 K9 U也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
1 c2 `! ?* K6 N3 }, m

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
$ ^  F9 ^. h/ |/ d+ N4 ~美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重 ...

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

) V- x2 L7 R9 n0 p# o0 gBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
Average = $451,596
# E) V' P+ M; N3 oPrice/sf = $327
3 w8 `" c) X! p  i) p8 nFor April of 2013, they are:
' {* v7 P# H+ y) Z3 B, u2 iAverage = $406,811 (10% down from the peak)
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
+ G* C9 A8 ~+ X) X' u7 J& u2 U7 ~More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.

catty

summerside mls right now:
' G& R/ v. {3 p- w/ {Average List Price: $487,388
/ m; v7 ^+ U% ~$ q: Z4 X, bMedian List Price: $478,450
* W( ^9 K- {# J

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
; b* ~/ ?8 U# L% v5 Hsummerside mls right now:
Average List Price: $487,388
2 I4 u, ^2 [7 y% I9 B2 l3 S* SMedian List Price: $478,450

有07的数据吗？
2 U* j3 G' A* C有单位面积数据吗？
4 u2 C  U' ^/ X4 d' `参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
, ?8 I% c4 Q" q5 _3 Y
. o5 v  [9 G0 e: sNorthwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
+ u7 p/ G( H  e1 l+ B0 N' _3 f7 c# Y
Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
7 Z3 G% A& s9 ]: r
5 g7 m( P" D) N+ N- @1 t: X/ Z* bCentral, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；

* ?/ ?! l; Z- Z, B. S$ R" [West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；

3 @" C5 b; Y7 B1 A# ZSouthwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；
" Z$ b+ [& q# {! \3 V
. R1 w7 {- \8 Q! @/ ^" E! \Southeast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；

从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
% ?4 \/ d, G& H& c" o如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。

. n/ g3 J2 P# h- e' WCentral房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
5 y1 }$ p2 V# F  f) \6 A. z

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
4 A  X2 W3 T3 e5 W4 f拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

2 U+ g& I4 E5 h# J% g+ FNorthwest, 平均价（涨）+$1 ...

7 H1 t! g1 N2 c+ l- m/ n% ?- c