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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。! c/ S; D! i4 n3 D
数据来之城市房产局。
# H6 i# P/ ^/ Y+ a3 R% j( c8 f, t# Q6 G$ j* _
我用了两个价格,一个是平均价格(average price), 一个是中间价格(median price)。平均价格就是所有民用房销售价格的平均,如果爱城一个月卖了2001套房子,平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势,尤其是数据不太正态分布的情况下, 举个例子来说,如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪,本城的人均收入也许会翻一番,但中间收入(median income)不会有大的变化。
  K- G& V, ^' C+ y4 t
& \- Z, y! |. F' R7 Q  E由图可见,爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动,但趋势却是曲折中上升,莫非这场经济风暴很快就要过去了,前面就是房地产的晴空万里?  8 e# y, @. ?9 t
很多人担心,一旦平均价格突破35万, 房价有可能又要再创新高。) L: o- m1 j* {- u8 N! u% a
, V/ ]2 f1 _. @# c
当然,我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型(condo, townhome, single-family)在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多,有的小区却是一往无钱。
, a/ f8 q* J; L
/ \, r1 m( l0 |( U* o) V5 J希望以上信息,能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
+ p+ \( u0 A- B9 L% k$ W$ r3 x: O! n) [5 \
买房用钱,请找艳丽贷款, 电话: 780-328-2112; 780-266-1328.; i$ |+ y3 k9 u* l6 ^  V7 F
! K: k9 E- Z2 {0 z, g2 c
点击下面的图片,可放大观看全图。* ~" P( r/ V5 I: J% U7 G7 a
7 H8 Y* g9 L3 _

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来
1 X1 ?. K  W0 ^2 I& y3 khttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。9 S. _- w( O1 v* k, b
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend+ v6 Z0 B3 c! [8 a/ x
5 w' s' X9 E- R9 ?, N; C  p# t
Thank you
' H( @+ h7 `; _# G2 O0 k
: x1 W0 \* R/ h; j! G" S* v
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
- }6 @5 U3 k  }! h8 T4 p对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。. \% t1 \! ^* A) }% M1 _: [
http:// ...
$ x* `2 K, C# S1 w" A0 K3 L5 ~! V
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。, R" i* h( X1 y$ }. l. v6 {
+ T4 C4 A; Q# m0 t5 `
在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往往能看到,独立屋和公寓都涨10%,而均价下降5%
, s! R) @# ?# K1 T" v8 g
# W' B, @  \4 g, _' O! s下降期反之。
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Have you adjusted the price using CPI?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25
! l# r5 g; Z' E! Q) e; k所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。" d8 ]% H/ B- C, b5 W) k

. b+ D+ Z, ?5 j; s' L在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往 ...

. i/ {" O7 J) n9 F8 a( D您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
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arbo 发表于 2013-4-22 12:17 # C" P3 C' S' |
Have you adjusted the price using CPI?

4 {: r9 F$ c8 ^6 s没有. 数据就是房产局公布的数据. 4 r2 E5 R6 @3 b1 V" v* b
按实际成交价格, 没有CPI调整。
9 s  {$ x; ]+ [# X( ^1 n+ e谢谢支持。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?
2 K- G8 P& P7 u% o  V: C谢谢解惑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43
# E- C) \& c8 v5 o4 o7 u艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?
& }7 {: u. y' |谢谢解惑。
9 t# [4 k% n( Z3 n
我也感觉房价和利率都要涨.
2 z  Q7 Y1 ^& N- I目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
. S) s, {" F8 f0 e关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.; u( x# f2 K; p! P# F" ]
不知各位专家们意见如何.
% m; q( ?. s! S- i谢谢
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
: ~% G9 A$ a3 r# N( n  VBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
& e  Z6 j4 H! G  Y9 I( hWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
arbo 发表于 2013-4-23 11:33
( U% Y7 M3 c9 y' g" ^If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...
* \+ t& B* M. _# c
There is no point to adjust CPI:
2 I6 D1 b% ~8 W7 H
. `# D0 c  B& D) u2 w1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component . [1 B# ^* N% _4 G1 n$ y
9 f5 y3 b5 A7 f3 S6 u, H# ?
2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
$ k! L) p* {; j7 ~您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

5 A! w$ H& C- J& k6 |2 p( a3 y* S: n- W偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15 ( F% i( ?% H8 Z: O2 e& X! o, ?
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

  {: j% i- V1 j( h0 {
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
( n" Y9 a3 ]" `* C3 d# J& S偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

; m+ U& A: s+ I$ P* V, _7 z倘若如此,卖房的会激增
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 8 \7 L0 H1 b$ X
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
$ D% A" x$ a$ L/ O3 b
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. : N9 E6 k! @1 y+ @) O4 ?# z" v
; d2 L0 T8 R  e6 P
其实我这个图还反应了一个信息. : r& E( n% L) K- f
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
$ B  V6 B! h0 r在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀. - t) K: ^) ]/ ^4 R8 o

# \+ S: X5 X9 b; Lhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
5 d; T- u! {( W7 N
7 P( O  K, h! V5 h6 w& P( t6 [: V. t
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
% o( P1 h, ^8 M1 V您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
2 N7 F, O4 M- ^% X% y5 p) I* D/ d$ t- ?/ S& W8 d$ q' `! c
其实我这个图还反应了一个信息.
, Y) o# A0 g! \2 U  t/ Z
我认为你分析的不完全。
) v' `! T) X/ x2 `* I9 O% z9 Y6 d1 P. n+ \  }+ y$ z2 X$ N
一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均价,而对中间价没有影响。8 ~: Z2 m. q( A7 ?5 o0 e
$ z$ E5 R" F: k) U; K
所以,开工量本身就有一个很大的影响。
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
4 f( T* R: m6 e* g偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

9 ^. o* }7 i; v0 W3 D4 BIt is impossible !
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50 : W7 E1 i6 i* I
我认为你分析的不完全。
/ M+ Q8 K3 ?8 u4 x) m7 {9 i4 b" R* M- K1 Z  L" f
一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均 ...

4 }; K" x. Z+ R1 t2 m$ q, X谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少,而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加,这将直接影响近两年的加国经济;同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破,在这种情况下,央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低,但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待?谢谢。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
6 a, [+ Z0 f! m; H2 l( I我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油 ...
/ b6 L9 \+ T/ J' P, v
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
. R4 O3 I7 q0 S. v+ w, N因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜. 6 u7 c  K' ]- R- d
& F+ S  T4 S9 H) ~
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕. 0 B4 d) T* V/ r8 }: f! Q

2 u; g% J  M2 U/ v: S* L因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
5 R) f; t) m6 Z  v2 b这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
$ c7 F) m, [7 y7 k, @9 z见下面视频.
: _1 z$ D' |1 V  N2 {! W0 _+ B8 _& G& e' a3 @) C2 T2 X# u( z
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
- U" }& v$ M/ B+ Y0 K9 U也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
1 c2 `! ?* K6 N3 }, m
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了,再涨就要出问题了
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
$ ^  F9 ^. h/ |/ d+ N4 ~美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. : D0 N" G1 s5 p7 A- w
因为美国国家的债务很重 ...
( [$ K/ v& p4 P# R& B* i4 k9 c+ j9 H3 R
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43 6 D; S! X/ K# Z8 {7 [
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,

) V- x2 L7 R9 n0 p# o0 gBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:* M' j& c- X+ w, Q, Z
Average = $451,596
# E) V' P+ M; N3 oPrice/sf = $327
3 w8 `" c) X! p  i) p8 nFor April of 2013, they are:
' {* v7 P# H+ y) Z3 B, u2 iAverage = $406,811 (10% down from the peak): D% Z3 F' q  Y5 G/ q
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
+ G* C9 A8 ~+ X) X' u7 J& u2 U7 ~More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.' t$ n8 g* N0 f7 x. v
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:
' G& R/ v. {3 p- w/ {Average List Price: $487,388
/ m; v7 ^+ U% ~$ q: Z4 X, bMedian List Price: $478,450
* W( ^9 K- {# J
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30
; b* ~/ ?8 U# L% v5 Hsummerside mls right now:( J6 s0 F, l% M* w, l
Average List Price: $487,388
2 I4 u, ^2 [7 y% I9 B2 l3 S* SMedian List Price: $478,450
, B6 C# l6 [5 s' g% t& T; x  s
有07的数据吗?
2 U* j3 G' A* C有单位面积数据吗?
4 u2 C  U' ^/ X4 d' `参考一下
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,
, ?8 I% c4 Q" q5 _3 Y
. o5 v  [9 G0 e: sNorthwest, 平均价(涨)+$15,276加元,中间价(跌)-$950加元;) w% O# J2 \; b( [
* L) C" @" I1 A# d
North Central, 平均价-$36,142加元,中间价-$38,450加元;
+ u7 p/ G( H  e1 l+ B0 N' _3 f7 c# Y& C! K( K. s3 _* t, y- k
Northeast, 平均价+$1670加元,中间价-$15,500加元;
7 Z3 G% A& s9 ]: r
5 g7 m( P" D) N+ N- @1 t: X/ Z* bCentral, 平均价-$47733加元,中间价-$33,000加元;% d' I& l7 @0 o& c

* ?/ ?! l; Z- Z, B. S$ R" [West, 平均价+$113,515加元,中间价+$20,100加元;2 k' @: z7 ^, ?' D

3 @" C5 b; Y7 B1 A# ZSouthwest, 平均价+$33,012加元,中间价-$10,375加元;
" Z$ b+ [& q# {! \3 V
. R1 w7 {- \8 Q! @/ ^" E! \Southeast, 平均价-$28,551加元,中间价-$36,050加元;4 J1 ^+ F  |( d8 j0 y, f: U
# B0 v# N& j, p% W1 R1 f
从这个简单的分析可见,有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
% ?4 \/ d, G& H& c" o如果平均价和中间价都高于2007年的水平,那也许是双重肯定。  |+ l6 J" L3 M/ z4 H2 I

. n/ g3 J2 P# h- e' WCentral房价本身才23万加元左右,所以它的价格跌的很重,恢复得很慢; 换句话说,也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨, 往往是weak hands和后来者吃大亏。
5 y1 }$ p2 V# F  f) \6 A. z
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
4 A  X2 W3 T3 e5 W4 f拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,& `4 r2 t: [% H, y1 n& K

2 U+ g& I4 E5 h# J% g+ FNorthwest, 平均价(涨)+$1 ...

7 H1 t! g1 N2 c+ l- m/ n% ?- c
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