埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。

我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。

由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。

当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。

希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。

买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.

. _( C9 H; }/ q点击下面的图片，可放大观看全图。

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
7 z9 x/ \" W3 k# g0 Uhttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

4 y1 ~* V) B7 S$ s! ]0 q  V0 |, F1 P1 DThank you
: ^1 D; Q% j& Q5 T0 P
+ d) v) n4 h' N$ j: w6 I

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
% d4 U: ]" C/ P5 _' u对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http:// ...

所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
8 E' P3 O& C' x. ?
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
! j% M! `* D0 B& k6 ]
下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

0 d3 w, Y) C4 U% S) I您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
$ s. Z' W* h4 I4 g! u: P2 v9 [Have you adjusted the price using CPI?

0 V1 a; ?) z7 p/ O6 |, F没有. 数据就是房产局公布的数据.
按实际成交价格, 没有CPI调整。
谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

我也感觉房价和利率都要涨.
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
! [! M: X, r* Z1 ^4 X- P关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
不知各位专家们意见如何.
6 [; e% T0 V: y4 {谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
* }. ?9 Q7 l( r; a7 E0 E: f$ rBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

There is no point to adjust CPI:

9 l% ?! }5 c' C7 H5 t) T4 P) h: m* n1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
7 y+ V, c- h7 p9 s/ ?9 c
2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
/ v5 z( O3 n- x- c2 @" E0 A: ^# F1 ^" t您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

9 P9 t- `% v" F2 r% [3 K4 B6 H! X' F偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

; L% O: c$ Z. ?" l倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

( _! u  K# T' M您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

其实我这个图还反应了一个信息.
0 i; C: [8 K9 K8 @( z- Q在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
# N! k( W3 g: h6 ~在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.

! H) P5 o6 U- xhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
+ E2 Q* V$ m* k) `+ h% R
: O3 n% a! _+ p$ ~$ v' Y2 U

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

其实我这个图还反应了一个信息.

我认为你分析的不完全。
% ^+ V8 n& a! G, q# U. s! I$ _' k
6 f$ c6 @$ N$ ]3 z一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。
) ^8 R' {8 I' F+ v0 z
所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

It is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。
# y9 H, B% j- \$ K6 W
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

3 ~2 O: d3 o$ `# x$ f6 ^4 w谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
7 [( R5 X" x9 d" m我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.

5 Z1 R* S6 k6 l还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
) C2 {" }3 l9 p3 t3 Z& [
' f7 R* _+ ?( M3 l3 J因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
4 O6 N- u; j, {4 d0 e6 P7 r* o( d见下面视频.

http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
: V) G  c5 t6 Q% J9 C也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
- U% ^& h4 ^% L8 [" w

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
! ~9 R) y7 t: g+ A美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
( E4 q5 c9 c" B2 h7 Y$ E9 K3 L因为美国国家的债务很重 ...

' H, ]! H( V( n3 t" ^

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
- W, ?8 A9 O8 XAverage = $451,596
Price/sf = $327
8 ^, ^" A. A6 p6 ^" CFor April of 2013, they are:
* ^* L# L/ w: \2 aAverage = $406,811 (10% down from the peak)
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
& G' n/ _5 @* m0 J  U" Y

catty

summerside mls right now:
Average List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
summerside mls right now:
0 `+ N- y1 w% @- [; U0 ^# zAverage List Price: $487,388
/ k* I* V4 x8 ]8 F7 {4 ?* k0 ?, [5 FMedian List Price: $478,450

有07的数据吗？
有单位面积数据吗？
: }4 d/ A4 w! B$ e: ~1 e9 k参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

8 h$ e1 s8 v8 ?! X; a9 dNorthwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
+ M/ E5 [9 n" m
Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；

Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；
/ y# {4 Q1 R6 b# f
West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
  m  @2 V1 p0 ^: C5 v  s5 s0 H
, e  S; U7 l# Z7 mSouthwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；
: y, ]- b- n7 I- P, F5 u" M
Southeast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；
' |% |9 i: T; {( ?1 t$ t5 V% Z" {
5 Z4 a* E" m4 l( F- y. c/ W5 m! ?& K从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
2 @& o+ }& X! C1 t" l8 y; k如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。

( h, t0 S/ n: D. M) eCentral房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
6 @. C& Y1 V3 O) ?( v2 j

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
4 k6 v& t& ~3 ]/ ]  [* v( t拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
2 U( ]8 J0 `% Q9 s9 u
Northwest, 平均价（涨）+$1 ...