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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。% ^7 w4 k6 q: k
数据来之城市房产局。
# C" k. h/ ~9 t1 o- u
" V1 n/ c# r; t% C: A9 ^" g我用了两个价格,一个是平均价格(average price), 一个是中间价格(median price)。平均价格就是所有民用房销售价格的平均,如果爱城一个月卖了2001套房子,平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势,尤其是数据不太正态分布的情况下, 举个例子来说,如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪,本城的人均收入也许会翻一番,但中间收入(median income)不会有大的变化。
: b$ m$ H: n, J" G+ P: T3 B7 e; v/ O0 q6 d
由图可见,爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动,但趋势却是曲折中上升,莫非这场经济风暴很快就要过去了,前面就是房地产的晴空万里?  * X/ E* c% v% I' b* W* y4 c
很多人担心,一旦平均价格突破35万, 房价有可能又要再创新高。* }( d+ _; C4 f

4 v  K7 n* g  g% R& ~当然,我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型(condo, townhome, single-family)在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多,有的小区却是一往无钱。
& u9 O9 m1 H+ {& |
* m4 U1 p4 F/ a* W希望以上信息,能给您一个爱城房价趋势的大概了解。7 n1 O' {1 ?: [* T  L% \9 J
" W3 U5 l! {) N2 j/ h! o
买房用钱,请找艳丽贷款, 电话: 780-328-2112; 780-266-1328.
% K7 v8 q4 o1 `9 d
$ ]5 Y4 K# R! Q$ |3 H2 @7 P点击下面的图片,可放大观看全图。4 Q" t; T% c8 r9 ^

: y  W+ ~% P+ n4 i( w

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来5 }6 e0 c' O/ V9 D! G
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
: d7 C0 V! B2 K8 [$ q# h' lhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend* `* g! e5 t% Q7 h6 c8 ^/ H% N
, X; w" U/ O1 u3 g% F# W3 c7 o
Thank you
* ~, i2 w- v  o; `7 a  y8 L, `4 L, d/ V1 R' i" h
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
  P  W& [# ^7 r, F6 d) v; R" V对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。, j9 W$ _7 k" O" ]. G6 l2 o9 ~9 j
http:// ...

2 x$ N9 `5 E' z. }所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
: X6 U+ J5 k6 c
* r1 S  y# G. _( x在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往往能看到,独立屋和公寓都涨10%,而均价下降5%
4 @% P3 A% s0 U2 s
! \9 d$ b, k% ~) V1 R3 s下降期反之。
理袁律师事务所
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Have you adjusted the price using CPI?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25 , d; x2 p3 w4 Y5 y  M7 b
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。, x; O1 B8 Q3 Y" P* p( C6 @+ ?

2 K/ n# p% C: ^1 R在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往 ...

7 I6 O3 Q! Y" I5 S" v  w您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
arbo 发表于 2013-4-22 12:17
: U, R+ s( {1 DHave you adjusted the price using CPI?
2 J) G* i4 a% I' n* E& {
没有. 数据就是房产局公布的数据. ( \+ K) V# ]& @8 P" m$ B
按实际成交价格, 没有CPI调整。
1 S0 D0 m0 D" n8 @- h8 @! x谢谢支持。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?
6 G/ P( @6 j9 j+ A6 ~. _谢谢解惑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43
# ?% p: d/ x9 v1 K* D3 F艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?8 H" h6 x! Z( f) o
谢谢解惑。
: Y$ r: _0 _: q- b
我也感觉房价和利率都要涨. . }/ I$ H6 Q' z( L* S7 Y" m$ [
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
" y5 n( B$ T; o6 f# \关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
/ {* H( p' g# o7 C! k3 B% r9 F不知各位专家们意见如何. ' s" Y4 t0 U/ z+ C6 l6 }# Q
谢谢
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. 7 }$ Q9 e5 x" @6 \+ W
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
+ B% E# e& f  b/ d5 s3 RWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
arbo 发表于 2013-4-23 11:33 : |+ c. W' j) u. L6 W
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...
5 O1 b0 Y0 i' Z- s% ~: l
There is no point to adjust CPI:/ y" u9 W! s$ ]

' I' V3 a) @( C, v1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component ; Y3 V, M- n3 A% n) Z4 G, {
  ^4 _; S4 V5 F) K: i
2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
) E' g. B6 A$ s& P( \" V您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

, c: j; p! O& R2 I7 s3 T1 Y偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
6 \: ~- T* `/ B3 u- @9 g偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

, t6 _; L% d0 u$ k
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
+ q3 \+ k: Y2 ^' N" h1 u偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
* {7 @$ n' O) L6 n/ O. L
倘若如此,卖房的会激增
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 ! K& s1 I# R  t* r2 _
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

. R1 V& @( p" u0 a您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. 0 f" _! s" W1 D  e

) s: Z: H9 m  d9 a其实我这个图还反应了一个信息. : O( Z, n/ |3 x8 X' h7 S0 j& ?
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要. ) y" y; r1 f: q# _6 [# a
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀. 4 X( s* w: ~4 Y" ?4 w

5 y2 v/ Q- s6 |1 W) Whttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
8 z; r3 Z! |' k: D! q/ p8 W
# U+ T1 @- s6 H7 w
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14 . a6 c: G1 C* N: r0 y; r7 e
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
# E+ P0 o, N4 B/ v6 a9 m+ j3 r4 B. Q* [
其实我这个图还反应了一个信息.

) Y; {$ L+ u8 ?9 v  r我认为你分析的不完全。  U3 m+ H) v! R& Q3 H5 [. h/ P

9 W  e& T. P& Z3 o# f# h一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均价,而对中间价没有影响。
. S; s1 A3 ^, z7 ?" M$ `& o& T( h& D5 o" X7 l
所以,开工量本身就有一个很大的影响。
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
; }* O  g7 U. f" \# `偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

( G/ h, q! V9 r" [It is impossible !
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50 2 l% G2 a" v0 g& ^+ i
我认为你分析的不完全。
& s: t3 F& E9 n0 Z# f4 s% s/ F0 N; m3 N) M( x) G7 k- S
一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均 ...
3 q5 v" Z9 Z" M3 c; ?
谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少,而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加,这将直接影响近两年的加国经济;同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破,在这种情况下,央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低,但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待?谢谢。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56 + c, c) g& p$ ~2 c! t7 Q
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油 ...

* t* G& q" X; b$ l  h) B美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. $ e- Y! ~$ u4 l/ X, v
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜. 9 y# t! u7 a2 }0 E
! t' i& A, ~' g9 Q- D# J
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕. & v8 l1 F3 ~6 H
% K6 P  ]! A! v
因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重. 6 n8 y" ]$ Q+ d7 _
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇, # u& c, v7 N9 V+ i* ~3 U0 p9 v
见下面视频. * O2 g% @. J! ~" X! {  F5 i
! ~7 G& W( e. ~& A% O7 i7 p
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml# ~% y6 f% U0 C( v% L/ @
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
+ W& e1 I% F2 m# j$ ?
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了,再涨就要出问题了
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
0 R- ~  I2 e/ \9 d$ z8 X2 _美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. & `  Q7 u2 V0 @
因为美国国家的债务很重 ...
. V' ]1 _0 ]- m8 |7 b! |
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43 ! m8 ^& r* d9 @  G, ]
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
3 G9 L, b8 `2 k, p
Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:; b; _& R! o2 q! E2 G4 F4 T
Average = $451,596
" B: I* i3 Y, y/ `( v1 xPrice/sf = $327
" y$ {  \) u8 `For April of 2013, they are:2 ?2 a6 i. Z* V( J
Average = $406,811 (10% down from the peak)) h1 I. |+ s' u
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
2 K6 G, e6 l+ J' }! DMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
5 [  ^8 n8 ?# a
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:5 w! l% m& o8 H+ ~- W* w8 d
Average List Price: $487,388
8 t' I6 Q! ?( {( Y" {! w" Y2 RMedian List Price: $478,450- q; i& e& {* h& Y
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30
8 Y7 N9 Z2 @, m7 H6 D: M9 Jsummerside mls right now:
/ D# v' r9 c2 a# M* Q5 O+ GAverage List Price: $487,388
- E9 ]- }" o! K& PMedian List Price: $478,450
- h' a9 l7 c. s* l( T/ D( x6 ^
有07的数据吗?
  p6 c# [1 o6 D有单位面积数据吗?
* E3 @9 b4 [$ U0 {& \! E参考一下
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,
% z* u/ l+ ~; [* S% X  i
5 q8 T9 w9 f* S: z7 TNorthwest, 平均价(涨)+$15,276加元,中间价(跌)-$950加元;; z$ ?/ n$ Y7 {
" a; h: P" T' q0 p$ r" A. w
North Central, 平均价-$36,142加元,中间价-$38,450加元;
+ p/ I( Q! ]( A
" v% n& i& R1 O- E+ p& j1 m8 p; vNortheast, 平均价+$1670加元,中间价-$15,500加元;" N7 z, [8 ^, K8 ^8 z
- `: v1 e' V& Q
Central, 平均价-$47733加元,中间价-$33,000加元;7 R3 q7 `  E4 _4 K2 }. E
! l: ^# K- k, [9 U& f, r
West, 平均价+$113,515加元,中间价+$20,100加元;
7 O, T3 c# k/ j/ R( g# V# I; ~8 D3 Q, I( ]2 j& D
Southwest, 平均价+$33,012加元,中间价-$10,375加元;
+ P" a  o  @7 j9 I
% \2 r( P$ F7 D9 K, p& SSoutheast, 平均价-$28,551加元,中间价-$36,050加元;
* y# c4 G& v4 Z+ T3 _+ y! T! [+ u3 V# ^" y: W, {: V
从这个简单的分析可见,有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
' ~, p0 V9 q5 b* }, i3 \  C$ `如果平均价和中间价都高于2007年的水平,那也许是双重肯定。6 O2 Y# I' ~- g

8 Z, s: U$ t- f4 U# dCentral房价本身才23万加元左右,所以它的价格跌的很重,恢复得很慢; 换句话说,也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨, 往往是weak hands和后来者吃大亏。
6 T1 z0 t% V" E8 r
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53 # |& m& A% Q9 i8 n" p- r8 R
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,* X4 T3 p; h: }6 D0 r2 u

4 X9 H4 V6 {! pNorthwest, 平均价(涨)+$1 ...
3 s  A/ @  O* \, d9 z# \8 S" \
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