卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
you have 2?

如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
$ L* s8 {, I; t  r  y- `如果只有一个，卖了我住哪里呀？

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
- t. j8 K2 l, h$ k6 o. B2 V/ E) N如果只有一个，卖了我住哪里呀？

! V3 O  i( d0 M3 o; Aif 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

have u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
have u ever considered putting it on rental market?

+ |2 x+ }! g; w+ \/ `# W嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
嫌麻烦。

2 B! X+ Z4 H  vyeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。

5 s0 l6 ^7 E  `% J, G今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
3 u5 J+ f" h. D, A& I! p8 U) ^! v房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

( g4 T5 _- P- x7 f: R' e8 x分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

; `+ e; }6 I$ |, T# y) }, x; q

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
: N- n, p2 u) P( v5 `4 f- ]房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

: b7 e6 W# E# q2 r. S9 _
0 U# R* X9 C8 ^9 C. w% ?3 |谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

# Z! q- O% x4 j  W贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
3 P- K# h+ `1 z/ }# v* |) \现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
, ]1 t- d4 Y' S1 b  U现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
3 g6 n/ `2 K; [0 J9 K+ s8 F6 D如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

0 J& V4 k- ?7 ]现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。
2 u! X0 }/ @5 R! |* R  s# Q6 Q
是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
/ }* z! Y5 y/ f4 W) a正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
( G8 D4 k% R& ]& g" Z完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

8 Q7 u+ [  H' _7 `- k你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
2 a  q5 `2 |5 M0 o$ m% w( l不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
$ r4 b+ f$ v, o) T我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

打个比方，好比你有25万，你可以

1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。
4 v0 z$ o) B  c: }
2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.

N年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。
3 A3 V1 X! R1 ?# ]

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
0 F( m; A2 H9 C: a) K/ F) g4 j/ t3 C打个比方，好比你有25万，你可以
1 e- K( [/ E. X, c4 }
1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

这个算法貌似合理，其实是错误的。
# R- K3 }6 t0 ]7 k; ~4 E
) m, i* k- R, H. k& b月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。
7 I# y4 d; w* x; W
当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。

0 R! A6 `% a& F9 a% o6 S/ }其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。
0 A+ F. L: C) }0 o7 k

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
' u6 j/ K2 U* a* Y2 r这个算法貌似合理，其实是错误的。

月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
% Q+ }1 d/ F1 {7 n% a本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

0 s6 j: Q" W' Q& Y% o4 n+ n那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
9 m2 J# }/ M# T0 C; L( \如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

- l" b  a. u. c  Y* y2 y
0 S) P: z8 C6 k( V几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
* P) ]1 d; q- Z0 r  R8 V* s这个算法貌似合理，其实是错误的。
* E* c0 L* R3 Q  |
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

, ]& \) M8 \+ h, ?4 C如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
( `6 ], k$ V  ~$ r* c* t% v那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
# k9 S' e& v1 h  Z6 a1 L按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

; n. y! Q: {3 @$ i; h1 j1 a是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
# E# \7 j' d) j8 f/ g1 {我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。

3 |. y- g. O3 r  k$ j