房产过剩论？多市未来30年需127万住宅

get8686

来源：明报
3 x/ j! W! z& ]+ J' N) g$ U) r
根据一项新的研究﹐在未来30年﹐加拿大需要多450万个住宅﹐而单以多伦多人口普查地区计算﹐也需要多124万个住宅。
; y: b9 f3 ?2 ?3 \/ _2 S4 {" m
以往的研究认为﹐婴儿潮出生的人之中﹐将会有很多人搬离现有的居所﹐导致房屋的供应过剩﹐但新的研究却推翻这个论调。

# v/ U8 x+ N+ N; V. C; [根据Urban Future发表的Trends in Housing Occupancy Demand的报告﹐本国实际上需要数以百万计的额外住宅﹐理由是婴儿潮出生的一代的人将会继续留住在原来的住处。这一代的人目前的年龄已达55岁至接近70岁。
( I( ?8 h# i" `: x% `) t) g3 G0 o, k# E

' g) L' b$ R9 J4 T4 o



' q/ c7 V! E3 ?  p8 D6 g0 a8 d新的报告指多伦多人口普查地区在未来28年需要多124万个住宅单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等。

- `0 t. u3 h$ j+ Q( H, j9 {
4 o7 @3 v% p$ j8 W) ^5 \
* ]$ Y4 c* s7 `3 k( X9 Y( k, G这份于本月较早前发表的报告指出﹐预期在未来30年移民是本国人口增长的主要来源﹐至2041年﹐每年会令本国的人口增加约25.5万人。


" C2 G6 Y$ H/ c' P: W/ Q, ]
报告在谈及多伦多人口普查地区的情况时指出﹐在过去17年﹐这地区的人口增加42%﹐即多了约177万居民。

5 U- d2 a* T% {  ^7 r当考虑到将来的人口年龄/死亡率/生育率及人口移居的趋势﹐预期至2014年时多伦多人口普查地区的人口再增长多47%。换言之﹐在未来28年之内﹐居民数目将会有281万人的净增长﹐令到区内人口由2013年的596万上升至877万。
) @: ^; ]1 o& l; t" R. l: y
值得留意的是﹐目前的居民之中﹐至2033年时﹐仍在区内生活的占88%﹐至2041年时﹐这比率也高达79%。


; w2 ]! t$ P# Z4 w以有关的数据来预测﹐多伦多人口普查地区由2013年至2041年的28年之内﹐市场对住宅的需求达到124万个单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等住宅﹐而公寓则占50万。报告又估计﹐这些新的住宅以业主自住的为大多数﹐占111万个﹐也就是由2013年的148万个增至2041年的258万个。
% Y3 J, j. \( v
报告预测﹐在这段期间﹐市场也将会需要超过13万个的出租单位。
3 k6 x- n/ _2 X( P. ~
1 v. j: O: k6 |) \) A2 R/ W

+ a  y+ n8 ]  X/ M" t% o1 y+ Q% U温哥华人口普查地区方面﹐报告估计在未来28年人口将增加105万﹐换言之﹐至2014年人口将达到348万﹐因而需要额外497,320间住所﹐其中超过28万间属独立屋及排屋等的房子。

Urban Future执行主管拉姆洛(Andrew Ramlo)在谈到长者没有换细屋的现象时说﹐他们还没有离开﹐仍然留居在自己的房屋内。

0 B) [0 _! q4 j1 e在地产的角度来说﹐这意味着不用找另一代的买家来取代他们﹐因为这些长者还留在楼市之内。
& s7 A3 y2 x; V* e; h3 X
不过﹐他指出这个现象不会对屋价带来打击。他解释﹐如果人口增长﹐而有更多的人需要住房﹐这情况不会令屋价下跌﹐因供应不会多过需求。
# K5 R2 h# N0 _



1 z  t  i. W1 {% a$ K2 d* J7 w8 i在谈到如何令这些长者搬迁﹐把房子让给下一代时﹐拉姆洛表示﹐如果要令这些长者换小房子﹐那么要在社区内提供另外的选择。他表示﹐这些长者未必对本身的房屋有眷恋﹐但可能是舍不得离开社区。

+ H% T! v1 W( Y他认为﹐只要在区内有其他的住所供应﹐假以时日﹐长者大屋换细屋的情况将会变得显著。  
: L8 x0 T& V% Q
1 B/ d- ]# l8 X' w这些长者在早年置业﹐至今物业已经升值了许多﹐也许最终会令他们愿意把房子出售。

* L& e+ v2 r" V! q5 I% I他以温哥华的登巴(Dunbar)为例﹐指出这区的屋价目前可能高达数百万元﹐但在早年购买时也许只需要3万元或4万元。他认为﹐出售房产所带来的庞大收益能够为很多的人们提供一些选择﹐可推动其他方面的投资。