房产过剩论？多市未来30年需127万住宅

get8686

来源：明报
) P- V  K0 `2 B
根据一项新的研究﹐在未来30年﹐加拿大需要多450万个住宅﹐而单以多伦多人口普查地区计算﹐也需要多124万个住宅。
. t( B$ M% J0 h; _/ U6 _1 j% F
9 b- T7 t$ ?. y9 t以往的研究认为﹐婴儿潮出生的人之中﹐将会有很多人搬离现有的居所﹐导致房屋的供应过剩﹐但新的研究却推翻这个论调。

# z- \; q! ~2 F7 E根据Urban Future发表的Trends in Housing Occupancy Demand的报告﹐本国实际上需要数以百万计的额外住宅﹐理由是婴儿潮出生的一代的人将会继续留住在原来的住处。这一代的人目前的年龄已达55岁至接近70岁。

" t, I% l& M) Z. z
0 f: h, J% @- F/ p) H

  }. p% Z6 I8 y. \3 Z

2 Z2 J4 _  N, ~3 A% O* Z1 A- C$ ~新的报告指多伦多人口普查地区在未来28年需要多124万个住宅单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等。


; O5 }: m: W9 A% i% F" p( U* ?
这份于本月较早前发表的报告指出﹐预期在未来30年移民是本国人口增长的主要来源﹐至2041年﹐每年会令本国的人口增加约25.5万人。
3 e/ t6 P! `/ X4 Y% B' E


6 j) F" d1 B* T# W报告在谈及多伦多人口普查地区的情况时指出﹐在过去17年﹐这地区的人口增加42%﹐即多了约177万居民。
2 O! x& U+ U9 x
+ D/ ?; z! T$ C8 F6 D9 A当考虑到将来的人口年龄/死亡率/生育率及人口移居的趋势﹐预期至2014年时多伦多人口普查地区的人口再增长多47%。换言之﹐在未来28年之内﹐居民数目将会有281万人的净增长﹐令到区内人口由2013年的596万上升至877万。

值得留意的是﹐目前的居民之中﹐至2033年时﹐仍在区内生活的占88%﹐至2041年时﹐这比率也高达79%。
0 f/ K1 v$ U& q; J

以有关的数据来预测﹐多伦多人口普查地区由2013年至2041年的28年之内﹐市场对住宅的需求达到124万个单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等住宅﹐而公寓则占50万。报告又估计﹐这些新的住宅以业主自住的为大多数﹐占111万个﹐也就是由2013年的148万个增至2041年的258万个。

报告预测﹐在这段期间﹐市场也将会需要超过13万个的出租单位。
) [" w  ~/ B) ]6 Q! f
# h! d, j, y; d  g5 J6 O$ X& |# _

7 B- k) Z4 r( _' K) D温哥华人口普查地区方面﹐报告估计在未来28年人口将增加105万﹐换言之﹐至2014年人口将达到348万﹐因而需要额外497,320间住所﹐其中超过28万间属独立屋及排屋等的房子。

Urban Future执行主管拉姆洛(Andrew Ramlo)在谈到长者没有换细屋的现象时说﹐他们还没有离开﹐仍然留居在自己的房屋内。
6 m% A: r. u3 S$ O! N+ G# X
在地产的角度来说﹐这意味着不用找另一代的买家来取代他们﹐因为这些长者还留在楼市之内。
+ ]$ W' b+ M4 E
- a0 ]+ u  i/ e不过﹐他指出这个现象不会对屋价带来打击。他解释﹐如果人口增长﹐而有更多的人需要住房﹐这情况不会令屋价下跌﹐因供应不会多过需求。
7 R+ u) f2 E! y& M/ |, z
& O) C6 j# D  W5 [: h0 a4 {, |  y
7 B8 {1 |- ~* e, M$ A$ O: z. a

在谈到如何令这些长者搬迁﹐把房子让给下一代时﹐拉姆洛表示﹐如果要令这些长者换小房子﹐那么要在社区内提供另外的选择。他表示﹐这些长者未必对本身的房屋有眷恋﹐但可能是舍不得离开社区。

他认为﹐只要在区内有其他的住所供应﹐假以时日﹐长者大屋换细屋的情况将会变得显著。  
& C% v; e4 C( m9 D. a: E
这些长者在早年置业﹐至今物业已经升值了许多﹐也许最终会令他们愿意把房子出售。
/ _% s6 X! \  I! k  h0 |6 a
0 c* N, L) e' q" f) R; Y3 @他以温哥华的登巴(Dunbar)为例﹐指出这区的屋价目前可能高达数百万元﹐但在早年购买时也许只需要3万元或4万元。他认为﹐出售房产所带来的庞大收益能够为很多的人们提供一些选择﹐可推动其他方面的投资。