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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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发表于 2015-9-8 15:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2015-9-3 21:33
9 x2 p, Z& M' r* t( Q您不用谦虚,这是一个很常见的问题,很多人都问过。
" z7 A; e  n7 o8 h/ q5 d, T1 Y
! e$ ]% l& t  u房子的面积是按照外墙面积计算的。如果有high cei ...
. {- C8 N7 r6 @' q% y
老杨,那是不是相当于只算有楼板的地方的面积?2-story high ceiling的位置只算正层的面积,楼梯正层全算、二层楼梯口不算,是这样么?
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发表于 2015-9-9 11:56 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-3 21:312 _5 X, f1 ?9 w& _# z9 I5 `
780-716-8168 找小邝

+ g5 g% Y& s; u先多谢老杨回复。) J  y- c' o" z, X# _/ s
再问一个有关 Title Insurence, RPR 和 Basement Permission的问题如下:
4 F( i1 H. q$ h8 y3 d; I买了一个 银行罚没屋 没有RPR。 当时律师建议买一个Title Insurence (这个问题前面问过,王勤回答得很全面,多谢他!)。 现在想装修Basement(有独立出口,窗户也够大,走电也可以很专业,相信政府会批准),如果申请政府的permiission,会有些什么不利影响?因为Title Insurence 只保非主动申请的损失,是不是会自找麻烦。如果不申请Permission 是不是将来房屋保险一旦有事,索赔时会有麻烦。' u, p, t7 J5 C: D" n& \8 C3 ^3 @/ h
另外,政府应该有我房子的RPR 存档文件,拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份? 多谢了!
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 楼主| 发表于 2015-9-9 14:46 | 显示全部楼层
jijing1111 发表于 2015-9-8 14:18
7 Y+ q, z; N$ \那可在此地库加一个厨房吗?RF1的地。另外,我家正门前区域的马路边,能停2辆车,这也可算2个车位吗?

3 w' ]5 R0 T1 g6 G! _根据您的描述,大致是可以在地下室做一个厨房的。当然是否真的可以,需要实地看看。马路边一般不可以成为你的私人停车位。
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 楼主| 发表于 2015-9-9 14:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
MagicRock 发表于 2015-9-8 15:28
: `! o/ _5 d  \& o* o9 J' Z. y问个问题,一般什么情况需要安装两个furnace?谢谢。

& M- K0 }: y5 a( C0 H4 O8 m以下两种情况比较常见:
& F# f0 K' F  C3 ?* B9 J" f8 Y$ s% s1、房子面积很大。+ f; l& D: t6 w8 D( c
2、房子面积虽然不大,但房主愿意安装两个锅炉。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:54 来自手机 | 显示全部楼层
anwx 发表于 2015-9-8 16:07) R# y% A3 R# |' s+ n
老杨,那是不是相当于只算有楼板的地方的面积?2-story high ceiling的位置只算正层的面积,楼梯正层全算 ...
! k4 T$ `7 D/ d4 _# M- |
为了避免文字的误解,我给您画了一个草图,一算一层的面积,二和三算两层的面积。
image.jpg
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:59 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-9 12:56
1 s% C( F0 M, B$ S% _8 D$ J; q+ I先多谢老杨回复。4 U8 e' g! `5 y% n& n6 b' G
再问一个有关 Title Insurence, RPR 和 Basement Permission的问题如下:
$ f  r9 e7 K0 b5 ]7 f0 ~2 z买了一个 ...
1 i8 R5 {  g) M4 Y$ f
装修Basement如果申请政府的permiission,会有些什么不利影响?5 z( Q  e+ j+ j, L: }
答:除了你的地税会增加,我想不出来还有什么不利的。
4 C  @! I: `4 d. T
1 h' Y* E7 r8 w0 J- Y9 G  ?因为Title Insurence 只保非主动申请的损失,是不是会自找麻烦。8 L' h- T% n( `7 V, \
答:是否装修地下室好像跟你之前买的Title Insurance没有什么关系。
& c0 z+ J4 z0 v0 W6 h, t8 q; k( ~5 d0 u- Z/ D7 s  P6 u
如果不申请Permission 是不是将来房屋保险一旦有事,索赔时会有麻烦。
( H9 M5 Z$ P* V# W% _9 y答:有可能。
& M$ m% q) ?* v
/ N, f, t, y: u4 F另外,政府应该有我房子的RPR 存档文件,拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份?
9 r. Q7 ^8 ~( B) \# V: W答:我认为你要不到这份copy。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-9 22:28 | 显示全部楼层
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老杨 发表于 2015-9-9 15:48$ C0 Q9 ]- z7 z6 J
以下两种情况比较常见:6 w7 X- \, `1 S8 B4 P
1、房子面积很大。; O2 J: b1 `% O1 X, M
2、房子面积虽然不大,但房主愿意安装两个锅炉。
( F* N/ ]6 C9 |% ?+ q" b: c. y
谢谢。安装两个furnace利弊各是什么?) j1 _/ E- [0 c$ b8 p  d+ N
房子面积很大又没有具体的数,例如3000 square ft?2 O, K% ?' c4 z. F: Y+ J( x+ y
非常感谢。
: ?; c: q) q$ k4 C0 k' w4 C
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-9-9 22:29 来自手机 | 显示全部楼层
请问把basement装修成legal suite是不是一定要请有执照的contractor?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 06:56 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-9 15:59+ `  z. v' @2 u5 A3 v+ ]# E% m2 B
装修Basement如果申请政府的permiission,会有些什么不利影响?
5 o/ n: B( o9 [, L, |# O7 Q$ c- K2 D答:除了你的地税会增加,我想不出来还 ...
6 E: h! u, Q) T! f$ F# M7 N
先多谢了,老杨! 但是第一点还是不甚清楚。能否详细讲解一下?
  m! n3 _# t. q- B! T/ M如果我申请Basement 的Permission, 政府来检查,是否仅仅检查与Basement 有关的建设事项。如果牵扯其他,Title Insurence 所保的内容可能受到影响,例如 1 还有另一间车库顶上的房间没有完成,走电和风管可能不规范,2 一楼二楼均有一直角型的Deck 不知是否以前报批过,可能也会受到检查。如果这两条有问题,需要整改或者坼除,就会带来一定的麻烦和损失,因为Title Insurence 只保非主动申请的损失,而报批政府是我自己主动申请带来的检查,那么 当初买的Title Insurence不起作用。这不就是自找麻烦吗?
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发表于 2015-9-10 07:33 | 显示全部楼层
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请问老杨, .: ~+ h& C% j. A1 C
1 O) k' r% p1 o( X
在老区demolish一个bungalow大盖要多钱? 不知道不同小区是否价钱有区别? 比如说Mackernal,或holywood,或 strathern,或Aspen garden? 9 ~4 z/ J0 U" g! b: \2 u  E
: ?6 ]% r; B. \" x: C
在老区建新房相对于在新区建新房得额外成本有哪些? 我理解在老区建房得施工难度要大一些,所以成本会高,不知道对不对?$ B% P* V$ R" m8 d1 }
# C5 o: w' t; K+ Q
谢谢0 }; m% L, M# Q3 b$ W
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:52 | 显示全部楼层
MagicRock 发表于 2015-9-9 23:28
$ G9 }0 C8 R4 C% A4 R谢谢。安装两个furnace利弊各是什么?# b, ]2 w) o- q$ d( K" {8 L5 W$ Q$ A
房子面积很大又没有具体的数,例如3000 square ft?5 v$ O! r' [2 {. Z- g
非常感谢。! {& M2 _7 x$ U- l' L7 B" P
...

6 u9 J  T8 K1 _) w, S# ^+ G弊除了多花一点钱之外,就是在地下室多占了一点地方。利就太多了,省气、安全,更加精确的控制温度和湿度(如果你在锅炉上安装了加湿器),等等。3000尺当然是装两个锅炉比较好了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:56 | 显示全部楼层
多洛洛-JE 发表于 2015-9-9 23:29! i; n- O. w1 Q( O
请问把basement装修成legal suite是不是一定要请有执照的contractor?
) ^7 p! s# Z: r5 M" k. q2 o$ G
您所说的执照具体指的是什么?是管道工、电工的执照,还是装修公司的营业执照?你是准备分包给各个工种,还是总包给一个公司?
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:59 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 07:56
; {* T+ E" V* k  s3 X, j先多谢了,老杨! 但是第一点还是不甚清楚。能否详细讲解一下?
& J- Z8 A8 s" L! d/ b5 @1 d5 }9 L0 U如果我申请Basement 的Permission, 政 ...
: g7 y, }! t& h
第一,政府来人检查你的地下室,他是不会去查别的地方的。就算你求他,他也不会给你查。: _/ b) e0 U! j; j$ q9 n) i
第二,你现在有的哪些问题,Title Insurance是不会给你赔的。
; ^1 t( D4 G" r8 B结论:不要把申请地下室permit和Title Insurance混为一谈。
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-9-10 09:41 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2015-9-10 08:56: q3 o. D# R6 n1 r
您所说的执照具体指的是什么?是管道工、电工的执照,还是装修公司的营业执照?你是准备分包给各个工种, ...

3 `# m% z$ s; c( _打算包给一个公司做。顺便问一下您有推荐的装修公司或个人吗?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 14:57 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-10 08:59
! b9 ~0 B! P! F0 f0 @7 E6 M. n第一,政府来人检查你的地下室,他是不会去查别的地方的。就算你求他,他也不会给你查。
, @6 F& R9 V0 H5 f: o第二,你现在有 ...
# S( n( h# E  ?& ^& J
第二,你现在有的哪些问题,Title Insurance是不会给你赔的。0 b$ b9 ~+ ]' \( D/ ~$ e! y
当初我买Title Insurence时 保险说明 包括已存在的问题的。您这意思好像与说明不一样的。 请进一步明确。多谢!
大型搬家
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 21:57 | 显示全部楼层
再请教老杨:有没有可以改造屋顶的专业公司?多谢了!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-13 06:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨 发表于 2015-9-9 15:59
/ U6 v1 ]+ a% [* P) f6 L装修Basement如果申请政府的permiission,会有些什么不利影响?
, Z+ X, W5 v$ ?$ g: Q# g" j答:除了你的地税会增加,我想不出来还 ...
& v, ^0 E; D1 x$ y- `8 O3 Y* b
“另外,政府应该有我房子的RPR 存档文件,拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份?, S# D6 ], H6 {, L6 D
答:我认为你要不到这份copy。”, j$ b/ v9 C* E& }5 O3 w  J
$ M; W* a& G  O
再请教老杨:* P& e! a% M9 b9 q  A, I. \
1 是否可以讲讲“我认为你要不到这份copy。”的原因;
2 y& l- L9 W: i1 v2 如果没有RPR ,又想扩建房子,应该怎么办?
$ j) h% [+ F* b, f, @; C4 `3 对Title Insurence 有影响吗?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-13 06:29 | 显示全部楼层
多谢了
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 08:48 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-9-10 08:33% `6 ~, V* U1 C( J8 U
请问老杨, .
& F' d3 T( R3 M+ N, _8 A/ b$ a8 @* f$ }6 |! Y
在老区demolish一个bungalow大盖要多钱? 不知道不同小区是否价钱有区别? 比如说Mack ...
$ g" {$ |, U: W5 ]6 J% ?* \7 M
不好意思,漏过您这个帖子了,今天才看到。
' o% Z9 z6 }. A( N0 \0 V' {8 [$ I/ n1 V/ V. h
拆房子的价格大致在5000到10000块钱之间,如果在埃德蒙顿市内价格不会有太大的差异。
1 F1 B) y0 H1 A) v6 h+ U/ t# r1 H6 f! N# K8 M- x( B
在新区盖新房,你需要找指定的builder;在老区盖新房,你可以自己盖,或者随便找任何一个builder。在老区盖新房的成本肯定高,原因有很多。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 09:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多洛洛-JE 发表于 2015-9-10 10:41
- e) |; N" V" ]- Z$ X! v2 H打算包给一个公司做。顺便问一下您有推荐的装修公司或个人吗?
- i1 \' d; V( `
如果包给一个公司做,只要它是个正规公司,口碑很好,其他的就不用担心了。我比较熟悉的公司有几个,价格都不便宜,建议您自己找找吧。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 10:41 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 15:57* S7 J3 |: T! M& h: [& ^
第二,你现在有的哪些问题,Title Insurance是不会给你赔的。
/ I2 q: w* x  `" U5 o+ `当初我买Title Insurence时 保险说明 包括 ...
# ^9 d6 y) a( l& o! U- ]
这样吧,请你把现有的、你认为Title Insurance应该赔给你的,一条一条明确的列出来。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 10:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 22:57
, a; U7 s: G& z再请教老杨:有没有可以改造屋顶的专业公司?多谢了!

# j$ G( [6 _' `, z: A请看207楼。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 10:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-13 07:27/ z8 b9 f4 X! ]
“另外,政府应该有我房子的RPR 存档文件,拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份?. N' U& ]6 X* j, K/ j2 _8 X2 N6 |
答:我认 ...

+ o3 S' J* E! W/ `1、CITY不提供。
( Q7 |& s! V( [+ ?2、重新花钱做一份RPR。
  B8 X! ~- S; ^2 S: j; |6 x; }4 E. m3、没有。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-14 08:03 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-13 09:48' L6 q6 I2 P  x# q# }' s
不好意思,漏过您这个帖子了,今天才看到。! S& d/ \- f; l- ~. {! O' s" g# y7 L
& Q9 N3 r+ i3 x
拆房子的价格大致在5000到10000块钱之间,如果在埃德蒙顿 ...
- o  P( \. Y3 o- }4 b) X
谢谢你的回复。
4 w: F: C# w0 \6 y) O* S
0 v; g- ^" b$ m5 s能否列举三点更贵得原因呢?
: q% O* P3 Z: F! H
, Y, e6 x) j2 ]5 }4 _$ s6 p0 D4 s从demolish到开始建房,请问都要申请那些permit? 这个过程大概多久? 
; ]1 _& Q% T, G9 Y
, j+ F& V2 `8 O% W: Y$ J' |  J再次感谢/ x+ M7 o9 h1 d. O
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-14 17:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
carpoool 发表于 2015-9-14 09:03
5 S) m5 G) E+ T- Q1 P# m, T4 h谢谢你的回复。8 K' v% v2 W+ E2 `: n

6 i; U6 y( a- T+ R+ t) c  N8 e: @能否列举三点更贵得原因呢?

( b, n2 ]- N$ Z9 b在老区建房,不太可能有规模效应,你大概只能建一套,所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来,然后同时开工。" g0 a& |, }+ v. X6 z: o& D
) B; A: Q5 A$ E. v5 O  i& |
关于Permit:
% L; e7 j  r/ n8 Z) J9 u: h9 G2 Z7 W9 F9 a% Y: \# Z
House & Accessory Building Demolish Permit
# T# n+ R) g7 j如果你的气管道已经移除(ATCO的report已经传到市里),填好了要拆除的旧房没有石棉(Asbestos)的保证和地块上没有油井的保证了。当天就能拿到Permit
1 V/ |# f7 B1 }7 t5 E4 { 1 f1 B9 Z$ Z5 J. c9 e* t) p
House Development Permit1 N- y7 M7 }3 D2 K* L6 ?* j
等待时间根据市里的繁忙程度不等,通常为2-3个月。
+ r" i/ W; d$ W- r0 o1 |6 ?; U7 b* ?
, ]3 G. P+ N( C& QGarage Development Permit & Building Permit- s. K& B2 f$ g
通常当天就可以拿到- g' D/ U7 O* U& i( l) ?' p9 t8 M

' t' ]: b7 S  }% L+ i: qHouse Building Permit
. e1 w0 b* B" B0 A8 z# r等待时间根据市里的繁忙程度不等,通常为1个月左右。
2 g3 M6 l# B* A- F6 B" }4 e0 C9 m & W( h8 b* B1 R5 A
Electrical Service Permit9 H9 @9 a! e# o/ ]
几天到一周左右,200安培的service或走地下电缆的要更慢一些3 [2 Q/ b  @: p' r- p

% b6 U) Q/ g, t5 A# MFoundation and Weeping Tile Permit6 p" S$ }: P& e
几天9 m% i, u+ O4 T7 o
" |" O! P8 F. _) y* F
Plumbing Grounding Permit# F9 j/ F/ {0 s: Z; I& z
几天5 Q! f3 L2 q: U

" {4 N1 A* e( ~5 n9 CFraming Permit
& O- j& P+ l4 r& K. n9 D: V9 I一周左右+ ]1 f: S9 u6 ]

3 A7 C7 |# t+ |9 v1 k1 t, [HVAC rough-in Permit8 b' x3 r: D2 f5 g, h. k
几天
, \! r. ^% d+ B+ q+ M
3 w& v3 e( I, _% fPlumbing Stack Permit1 ^5 B8 y8 N) ?1 h
一周左右" P& M, w$ j# Q! v
2 N; k3 C4 x1 l3 K9 v
Electrical Rough-in Permit0 o5 W& P" y' C/ Q
几天
1 U, x  p) d) ^  P5 T. ~6 ]+ b1 q 5 ~! s% R0 z, h: U
Gas Line Permit8 `* H* W, t( X6 a) e
几天
8 B# @; [& }& J+ u 1 Z  R* X9 B) O9 }9 R
Insolation and Vapour Barrier Permit
8 u. a) X$ u2 Z7 B+ b几天  ^! w& _& A, p
5 V2 O) i5 c2 T6 Y9 `1 [; b, p9 G
Plumbing Final Permit
. o7 S# J# h: t: B一周左右5 ]$ S6 E" F) t
. h0 c& o: |5 p% L/ }9 c
Electrical Final Permit* {" q5 c9 S! h+ @. R, p
几天
" ]. F& P, Z- Y " \$ Z, ~5 }9 E* N5 {: r
Final Building & Occupation Permit) o* I/ x2 _, }: Q+ x8 y7 [
几天8 v% i8 G) N4 X! [

% F8 Y7 X% A. O# pRough Grading Permit/ P. D8 o' }* q5 x+ u
一周
: d) a% J  v+ V. i2 e9 f 9 \- M  q0 P( [8 N2 F
Finish Grading Permit
; Q! F' D: G5 A. q* T( Q一周
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-16 08:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 aureola 于 2015-9-16 09:19 编辑
* v1 D5 h% V' ?. ~- b7 V
5 p: w* U0 w3 \- r3 l请问:" I0 S% m! d- u* I
1、目前首付多少钱买房就可不问收入,银行会给贷款?2 g9 I4 e: m/ f7 P3 n5 r; `
2、买房能几个人合买吗?
& G- i6 q% B) y7 i5 N3、UA,NAIT,或中小学校边的房子来比较,哪里的房子会更容易出租出去?
1 _/ W" q$ Q" ~$ [, X% _+ ?2 i) c谢谢回答
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 07:04 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-14 18:45
5 D+ }: s( K" h* ~在老区建房,不太可能有规模效应,你大概只能建一套,所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...
3 N' f; Y- r9 U4 A4 M: B
老杨的回答非常细致,赞!!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-17 08:43 | 显示全部楼层
aureola 发表于 2015-9-16 09:08
: I0 }! a) b* W1 X2 ?5 _请问:  K# D8 C" n, D0 i$ D
1、目前首付多少钱买房就可不问收入,银行会给贷款?9 g; p$ r$ f. M2 m2 H& L6 {3 ?
2、买房能几个人合买吗?

( b/ l/ l! i6 _4 j$ D& P1、首先要看你是什么身份,如果你是加拿大公民,是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游签证,首付35%可以不看收入。
3 J& G( e" `/ J9 F2、可以,但贷款的手续会比较麻烦。/ `+ E7 F) e* q$ }5 W, c
3、我还没见到过租不出去的房子。如果这个问题这样问:“投资房UA,NAIT,或中小学校边的房子如何确定购买优先级?”,那么我的答案是UA--中小学--NAIT.
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 10:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2015-9-17 09:43
, A$ U) R- ~+ D1、首先要看你是什么身份,如果你是加拿大公民,是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...

6 H  k5 o+ t" I" C再谢。
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 10:46 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-17 09:438 ^7 {% D/ g9 v* b
1、首先要看你是什么身份,如果你是加拿大公民,是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...
: }$ u: v0 B0 b) o6 e) _1 Q) ?0 \+ l
回复清楚,再谢老杨!
理袁律师事务所
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