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加息了

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鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2016-11-1 20:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浮动利率的好日子过了。
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:02 | 显示全部楼层
还没有吧
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:25 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2016-11-1 21:02
' W  X0 c- @4 q. ^/ p还没有吧

# t! w# o# R$ m$ f; Q- y3 fTD 加了
鲜花(646) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
TD 加了
: F; O* d" C% V$ t  v( D
加了多少?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 00:21 | 显示全部楼层
裁缝Shi 发表于 2016-11-1 22:40- ]) X: X' F$ T
加了多少?
! @4 P+ U2 P! R4 Z
Prime 2.85%
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 05:05 来自手机 | 显示全部楼层
没事儿,过不了几天还得降。
鲜花(31) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 07:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
yuz967 发表于 2016-11-1 21:259 R( T1 O& z7 o2 \" W  K8 R2 g* t
TD 加了

& M/ w0 P( N. |/ B0.15%
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 07:33 | 显示全部楼层
我就是浮动利率, 呵呵明年一月结束,
$ ~1 Y1 p) d7 ]  u5 y
- q2 C- U6 e& d$ M% u! q但是到明年还是会选浮动利率。  各位怎么看,问问元芳。
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:02 来自手机 | 显示全部楼层
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:03 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
固定利率,中介能拿到更多的佣金提成。所以砖家都会推荐锁定固定利率。
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 10:10 | 显示全部楼层
lopenwing 发表于 2016-11-2 09:02; @) c5 n' \: I$ s2 G9 {' f& G/ f$ [7 A
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。

2 B2 }+ q2 s+ H未必,比较一下历史数据就明白了
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 10:33 | 显示全部楼层
NL-nait 发表于 2016-11-2 10:102 N+ l" X; G. R1 N' T6 D4 K
未必,比较一下历史数据就明白了
, E9 w4 u+ c& ~' u6 @) T
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2016-11-2 10:33) ]2 T' B. I: z
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
( T# a- \* O9 H4 f
固定利率相当于额外买保险。2 C' R  q3 }, H; D2 q0 C. C# r; v
1 x) G  w( [  _+ k/ x9 ]* P
8 Y3 \* O: Z- D# G
固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。
% s; G0 d0 t; D- F
+ r* C. T: Y6 e( ?8 c$ d& I7 a5 }$ b$ c
如果我收入随市场波动那就浮动吧!/ j! r9 H* A& M
$ S9 [  V. E0 U
钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。
, c3 k# ~4 e9 v. i3 T0 w% i
' z* I! V! `  k固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 10:338 M1 W! i( p) A; D4 K
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
4 N) U( l; D# ?/ W0 {& d; e6 q/ w
固定利率相当于额外买保险。
: s% t1 K: c# e  ?$ T: K5 r) W! c3 G6 @
4 F2 W& C  p, t& n4 i0 }
固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。
6 O" v5 a& n7 u1 c7 p( G/ f! m
! K5 q5 |1 L/ Z; R; Q$ ?/ U# f: x8 ]
. a$ ~/ q" I$ b6 u8 `如果我收入随市场波动那就浮动吧!
/ {5 p# k# E7 p# Q6 U- T: t  i; S& h
钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。' K- F7 n8 t1 K7 S$ d  T7 b

+ X! L0 H  l5 o7 e4 V0 M6 T固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 18:20 | 显示全部楼层
ballard 发表于 2016-11-2 15:27. o+ f! P0 k0 [$ a6 {' Z
固定利率相当于额外买保险。
7 y: B$ k9 e% a
没错,固定利率相当于保险。但这个保险性价比太低,以极高价格,对于极小概率,极小赔付。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 18:38 来自手机 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 10:33; K* s, W2 ], T/ }
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
. E) d. n  H! s1 h7 x
同意!明白人!
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 20:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2016-11-2 18:384 o1 X7 ~/ p1 Q" |' o7 |& H
同意!明白人!
; Z! |6 D/ V3 W: v2 x
, |: z% d7 S) W
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。( _5 ~9 M# p* s! Z) F% b) D, B
' a9 p* o- j! x; C) C+ v8 z+ s
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确实某些时候比浮动好,这可能是BMO的方法。但贷款无论固定还是浮动,都是以5年期为主。只要是5年浮动对比5年固定,无论起始点是哪一年,合计5年结果,永远都是5年浮动好。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 21:52 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 ballard 于 2016-11-2 21:55 编辑 . z5 [% Z$ N4 q! k; g
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
2 [. W" Y5 m9 H7 w9 V据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
- b/ ^% J  A- ]1 r1 O, q" A) I
! D4 V# ~% |. A/ c3 m- e根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...

, _1 ]% c" K- e1 }3 |( U5 v, J  [7 @# Z2 ]) I0 v# t2 T. ?4 U
这就是研究方法和策略了。已经是实用的操作了。
# J: x0 J7 `# }1 G  ?5 T' x  ?3 n( r/ M# E( A7 q! Q
我想理论上银行给你固定房贷利率
. O' Y- ^7 r% T' ]5 o3 m2 c9 u- C& W+ v- u) Q
而银行借来的钱利率是利率是市场决定的。
8 C. u! s- {0 C9 I) ^
: i' u# v" K2 S: a9 P$ d+ B6 f5 L: W1 R& h5 i4 n3 ?$ C
银行贷出款浮动利率一定能挣你的差价。! \' A" n1 U/ i
( z. }, z! [0 K
银行会把绳子套自己脖子上还是要套你我脖子上。  ~& I: B, U6 b
2 [5 }, [; d: I3 `) \3 J
银行贷出款固定利率必须高于浮动利率安全区域
( V# A6 S" }4 q# x6 q% P: @; }$ r: l* i
你研究技术,我研究银行家人性。
- t) X" ]' v# F' V/ W( w0 ]1 C  M
3 l& L4 i' o3 A, H1 l0 Y3 U( L
2 W$ Z1 `* {) a( @8 W, y$ I你有根有据,我就靠胡说。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 22:29 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
( E* c  y( K" U& Z5 N7 P: d! D据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。4 u7 |* }! y/ J
: f3 ?' D( z4 [/ c: c
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
$ R; S) g8 K4 e" Q& G
我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高不起来.
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2016-11-3 05:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看历史,利率4.5应该是合理数据, 现在2.7超低。
' M+ ]8 i  W0 v  u
( L( o8 C, u: o- D就像石油140多, 有人说合理价格应该70.
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 05:49 编辑
6 x5 x* p" a2 e+ m2 V/ p
小黄 发表于 2016-11-2 20:44) E" p( r0 q- D% g/ Q& K$ F+ H
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。3 X) U7 V0 f2 p! C( x

1 [9 D7 |9 R. J* ?  f, @0 g1 `9 W根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
2 d" W7 @: U* s& @0 S, C/ j
- Y' v" k" z7 k! ~2 V8 `
以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特别是自14年来,没任何银行浮动能优于这个利率。如果14年贷款,两年后16年继续RENEW,就很难说了。
! {  `$ h6 k) \; B我也在银行工作,从超过五年更长远的历史数据来说,也没有人能说浮动一直好于固定(注意一直两个字)。无论用任何计算方法,这种情况只有某些时段存在,一般银行是以最少50年的历史数据做基础计算的,BMO说的10%的情况我没见过这份报告,但和TD的计算结论相差不远,这种说法是保守但是客观的。
$ ?/ W8 B4 r" A% x+ d( c! Q* \* m你说的你的计算模型是什么,取样点在哪里,可否分享一下?
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 06:10 编辑 8 I' z' a9 z" c5 g8 N7 g8 C
架鸡棚 发表于 2016-11-2 22:29
  p& s: }1 F4 E我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高 ...
% ]0 |0 q3 Z% i  a% }; ^. m' f& k
# U* V  ?. L6 {/ K* e: y: U0 \3 V& r# i- r
你可以自己去查数据,各个银行都有,无论哪个银行,没人会告诉你“从未”“一直”浮动好或固定好,无论你从哪个时间点来算,都有巨大偏差,样本空间越大,偏差越大。其原因在于经济波动中的不确定性。例如系统性风险,如果样本刚好涵盖了整整一个经济周期的波峰和波谷,那么你会发现浮动利率偏差极大。2 H5 ]) E  {/ [% G
这里没有考虑非系统性风险,但不排除例如政策对房市的调控以及美国大选之类的因素影响。所以也是我说不存在:一直,永远,或任何时候 浮动好或固定好的说法0 U! |2 @) q' P
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 06:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。# N0 Q/ X+ v' C+ k" Q. U$ w/ t
但必须在调研历史数据和美联储动态的前提下作出判断,不能盲动。
鲜花(100) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 06:20 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
9 v9 K$ n# j+ F我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。. Q; Z6 \$ X  H. ]
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...
' Y, u  T+ H! b3 G; ]0 R
明白人。
鲜花(10) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 08:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有没有人最近拿到5年浮动的是多少?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-3 08:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2016-11-3 09:32 编辑
+ g3 K+ a. c; Y
xuxuelin 发表于 2016-11-3 05:39, A/ B8 C! U7 S  l' `# Z7 R
以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特 ...
5 b4 C6 R+ M) d
- ~! X1 |9 Q* m
我说的就是5年的比较。如果拿2年的比5年的,也应该用2年x2.5个周期去比5年x1个周期才能对齐。
( |3 b3 c; C  |  x  a# h就以过去的5年,5年浮动秒杀任何2年定期5年定期组合。5 {/ [$ l1 Y: U. _- R, h
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 08:56 来自手机 | 显示全部楼层
经验是短期,最多两年固定比较好,一方面在利率上升通道可以拿到和浮动近似的优惠,另一方面经常和银行谈判可以保持bargaining power, 锁定四五年是懒人做法也最对银行和Broker路子。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 09:09 来自手机 | 显示全部楼层
你们一论证我就听出点道了。一月争取省零点一个百分点。气气那个贷款的呵呵俄就是这么贱跟他砍危险搬家
鲜花(179) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 09:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 20:44, ?% u1 _# [" r9 O/ Q: g2 [2 l# `7 m3 u
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。- c  E9 I7 @6 ~

+ N& A" _; X  |4 J& V根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
! W" L! o; _* m! w! u
鲜花(58) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 12:41 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
$ J; G; T+ o6 A9 n7 h, _我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。
4 D/ C6 g9 w; k但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...
$ Q0 t  B  B( ?8 n# l- P2 _
有见地,浮动目前好主要是对于央行继续宽松政策的预期,但长期来说非常难判断,组合的办法是个好主意
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