 鲜花( 8)  鸡蛋( 3)
|
卖屋今年要报税 无论是自住或出租
5 R3 H2 \$ D8 C1 k" [
2 I! U+ U. ~2 T6 `全自住免税 曾出租计增值' q- f5 K. X- ^8 w+ n9 d7 @
$ r {' s7 |/ p! a1 P) J6 W
今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。1 o; r# M: ~$ r1 k& a0 y1 p" s( t
! _8 i, k1 z- R( N: \- ^根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。; a7 H# G$ Q% e% h1 l7 C
, g+ A. @, p( K' P5 c多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。$ J! g0 g" X( U9 ?
/ k1 E) P0 O \$ r9 s O! k( z
4 e% I7 ]+ F' b) n# b; J7 b
. ]4 s9 _$ n& g4 ^& _9 h) m) Y5 ]
& q+ @$ |4 D( F: i 2 v. ^0 G1 y+ {4 o
5 x8 O/ a, x1 u7 v+ h
所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。
+ |- v! J& J7 D( s( j2 ^- i- k) C
而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
( |# z+ P, F3 u! t
& [6 C1 P9 M1 c! r4 N他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」
3 w c3 s" `. n7 |
- C, ?+ S% T, U4 s& f胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。 |& n5 u* d+ d7 ^
* E* [ R( Y7 n$ E9 i# }4 `+ `纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。
q7 Q! O( h8 {+ n: u2 P. I; [5 x4 F: \7 T+ ?; @1 ]
如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。8 V, j( N p- L2 X& M+ M9 O
8 Q6 c7 k; K# D) H2 ^9 B2 F: a
胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。* A, b/ F' u6 a/ S8 f0 A3 J( @1 d
6 ~1 T3 z& `8 d1 L2 j3 M) E. k- h
此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。' f) ]3 i" A3 g( j+ w
7 V/ t; b/ q4 h, I6 G4 w2 @' P) i+ `
他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」
8 E7 Y) S# o3 T: w! {! o5 U
% ^2 ? Y# M+ ?3 d8 T7 p自住改出租属「假定出售」+ X9 o9 `* o$ B$ _' b
) |5 a/ \, z: q7 [
只作分租仍视「完全自住」5 Y. J9 v% F% I0 N3 X* s
8 Q( |' C$ a- H1 O$ o' L
如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。+ ^, M: U j3 r
/ u& O' Y) s0 g9 ^. u/ {购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。' I6 f5 E6 A+ X- q1 t
0 m6 _9 J4 U5 R4 o+ j
胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。
9 ^& x- h" ?/ I& ~. W$ a
8 t" U2 j9 c( N6 R# Z9 m, B" ^2 C但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。
' t% r6 _& \# A. V
6 L! @7 K" T6 X+ [他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」& W& \' q" i9 L! I1 O, l9 v0 H
2 ^9 D: x' l; I" l5 R( r, I
那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」% j& K4 M: g6 \9 i% n
$ v! |! V) ~/ a" j4 Y8 ]" A& ?胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。
, v5 f3 ]5 W( S3 L8 s6 r) A( x4 G: u- c+ F& w- |( |- X
他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」! b& L! K0 }% G' \5 y
|
|
狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2017-2-12 14:12
