 鲜花( 8)  鸡蛋( 3)
|
卖屋今年要报税 无论是自住或出租+ o. G9 F0 k) \ F6 T! H7 X! \
% D7 Z$ n5 @$ i) u+ M6 u2 w全自住免税 曾出租计增值5 x' ], X8 G/ L6 I. L8 F4 r
0 u; x Y2 L, i5 C5 G+ e" l
今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。; f% B- j4 z8 |$ O) s9 w# Q. A
$ h! p7 O0 H! N4 n7 N1 X' O
根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。. k$ N; x3 O$ e; i/ |
; H2 u4 E3 s; i: G' E# Z& ]多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。1 ]2 O1 [; ?2 `) [6 e
6 \ c c0 \9 G& X) a4 N0 \5 r' b* ?% J* ?5 ?
. m+ Z5 l1 Z; L( S5 H8 J
1 G& O' u4 m# f8 }7 c
3 U1 p3 Z9 G2 w: S1 w% ?& L% j( G7 H( C- m- U7 E* M
所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。
# p/ k" _( |! E7 ^' L; {. f% t0 F' y3 R' F C+ P' p$ t
而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
- i! y3 z0 C3 {- _; y( }
5 t$ P& ~! v1 B! C) q他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」
$ q5 {' T! ^4 W' O {2 K; z0 A2 _7 \! S, v9 i: o1 Y
胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。% s) h) M6 a( J5 [
: @/ i9 A' w2 I' o% P4 `* u纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。- J& f# e; G* n; h6 b, O
) Z! m; r" H* o) f2 {7 \3 q
如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。 O& R. C& [$ U1 t% T
3 B/ }5 V: k5 p9 u. S0 W+ j7 S胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。
* T3 n# ~* V0 w. N1 l4 z. n2 N
此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。' w5 `0 w5 F5 r2 L- D
8 U1 d. z3 y6 ` z' \( f他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」/ M, F+ a1 `: m3 ~. G5 J' y
4 r+ O. c7 ?7 z9 q5 J
自住改出租属「假定出售」$ O2 ^" O0 G E Y
0 o( U6 l; |: |$ p. O; O只作分租仍视「完全自住」% X" |" C! C0 O$ o' h5 j6 O1 z* T
: @) s; w+ G8 P; k6 t$ J, B0 ?8 c
如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
: `" Z5 q6 m& g) {( H: `5 q
9 [* Y& H5 D" {% u# {购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。
- f7 }* g! @8 b( o
& C; j$ T4 X' B; c& F/ t; m! H8 g! M& a胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。
2 t$ P: E0 r7 y0 o; g3 R. B
- ^: V% q! E2 m5 O7 R但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。7 D7 \% q8 T# u1 x. M- I( |
* F6 L/ ? b" `3 N0 Q9 H
他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」. L D! k0 Y Q( b$ ^
: M8 H, z) h) e, u" o% W那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」/ y9 g9 V$ g$ H* ?3 v4 E
! N. l" U5 C0 \0 U
胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。+ K" O$ b; |; T( p) @
2 `; r( ]3 ~+ q8 W' O
他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
; q- V6 y/ d0 t* r4 n. V% _ |
|
狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2017-2-12 14:12
