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卖屋今年要报税 无论是自住或出租1 C0 R% C/ M, [# j
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全自住免税 曾出租计增值/ s# q3 g4 m) {' f- u9 Y" z
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今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。; r5 G( P2 E) ~# K5 X
9 O' X9 z3 L( d# o" g根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。, x0 W7 D9 W( n. D* U) j( b
" [5 o; Q; b8 E8 l( s7 i多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
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所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。; b5 f/ D; Q5 F% V3 A$ O' o# g0 j: _
2 Y0 z7 s4 L2 L# S! C8 M2 o& x6 F U( h# M而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
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3 F- X$ X) Q; C m) w/ [1 Q4 l7 \他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」
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胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。
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纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。- r+ R' ~) t0 K& B4 b* b
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如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。
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4 l# W9 g5 b) j7 f& Z胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。
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" y1 i6 G% X' a此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。
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他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」! z+ z: f0 j% C g. M2 r# {6 ]5 u9 z6 _
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自住改出租属「假定出售」
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" T K' _0 K! e! w# S% F只作分租仍视「完全自住」
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如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
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8 C4 h3 \1 K( c3 [/ P W$ J购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。
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4 R$ v4 X; Y# J. l胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。
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. \) w H" z5 |( z( F但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。7 s2 V1 ^+ ?' ~5 t, j8 [
% @( L( J. Q' G他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」
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那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」
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. o4 `( J0 w$ o! Q+ P胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。
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他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
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狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
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发表于 2017-2-12 14:12
