埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 2465|回复: 11

[屯事问答] 买了房子后发现原房主 Lot Grading Approval Fail 了

[复制链接]
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-10 12:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家好,楼主三月底买了一套房子,买房过程中律师发现对方车库没有permit, 抵押了对方25000,对方勉强把permit办下来了, 搞的我们头痛好久, 押金退还了。本来以为万事大吉可以好好享受新房子了,可前几天又受到了市政府的来信说这个房子Lot Grading 没有被Approval. 真是流氓卖家。+ r7 ^% ?& w' n4 ~% B7 u

" T* R3 C* K) h5 x- p; }  X后院是一大块水泥地,按照市政府Lot Grading的规定,水泥或草坪应该向车库方向倾斜,以防止下雨雨水渗入房子根基。 可偏偏我家水泥朝房子方向倾斜。修复一下需要好几千块。Lot Grading Approval 下不来又会面临市政府的罚款。律师经纪人已告知卖家,但卖家毫无回应,我们律师也根本不管。现在看来只能起诉卖家了。
' n" {- C4 Y: ?& t: Z+ b6 l" a* l
1 @) i; |% y2 n4 L- M请教有经验的朋友出了这种问题验房师有没有责任?此类问题只要懂得的人用肉眼是可以看得出来的。验房师当时什么都没有说。这种请情况还有没有什么更好的解决办法?多谢大家。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2017-7-10 17:32 | 显示全部楼层
这的人干活就是一个稀里糊涂的
4 n0 L0 R/ |0 ^+ w. s4 x9 y% V" g$ j0 ?3 l, C& [: E- A  i
买那些有两手买卖的房子会比较省心。/ i7 b) C0 m; W& W
7 M. C; h- I: y5 Q) A7 V' T
比如十年的房子,这样社区成熟,以前的毛病过十年没解决不可能吧?! h' G- m( H# b! O% x9 c- `2 P# l

  H9 u- B- Q) _+ k要不你就自己干吧,再铺一层斜过来是不是就行了?0 a( e9 T2 E2 u4 q" _
! d) r! c- u4 w3 [! d5 F
有打官司的费劲费钱的是不是都够自己解决了?
/ [0 l9 N" t& g4 [) P& U; ^" l; b8 _4 V- p  B
我担心请了律师又白花钱。6 p5 w* x& S* @$ T1 \$ ?* ]
) O, Y) i+ `+ Y5 K' y9 [
这里律师银行嚣张到什么成都呢, 一个白鬼子特老实的类型,& p* r! j3 y6 R" l3 w) L2 [2 }

5 K: l7 M; z7 X* D已经破产的劲头了,老母亲去世剩下的房产债券,两年半了就不能分割继承,
# Q% {0 L4 e' d* \
4 ^4 t: k6 S8 z; h因为银行和律师都不管 就那么扔着。。。。
- w( p$ x1 ~1 c; J* G7 x8 g# d3 S$ _% h$ G
律师费也拿了,银行的债券投资也挣钱了。 + B( V8 W) w! r. k
! U% V0 x; I; y' m# b; ~; {
但是想分家,子女继承 慢慢熬。。。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2017-7-10 17:38 | 显示全部楼层
我估计以后律师银行这些职业肯定都是中国人的活计。
% Y/ H& ?! {6 U. n% r
2 h# l( v4 V6 x甚至修冰箱的,都是中国人。
0 X  m) @& n7 u3 r  Q+ [+ Q& r3 f! h$ U. ^* E& \- k6 R
白人呢?  嗯   就是开会吵架他们去, 最后打官司关键辩论, 那也得中国人上。, W) _* t& W* E8 q8 W1 a3 h" R& Q9 |
6 x5 i. i7 x. r
他们就白左 唱高调。
9 L% V) j! T- y2 W  S, p1 J! d. W; o' u' m5 U2 G( o. e! K8 s
你就看这些白鬼子胖成那个样, 当然大部分胖子脾气好倒是真的,他们做客服对客服6 R9 w# [1 a  I7 E# B- V: p0 m7 i" {

7 I% D) n0 n- K! T- I; m+ X8 [" w接电话, 登记预约
4 B2 w$ U. X3 \6 U6 m2 K
; W( |8 A* W& q剩下别的都是中国人干,中国人勤快,脑瓜体力耐心,都够用。
2 H5 j  n7 P- R  F! l- U/ P
6 T% X* o+ N, G& v2 B6 G+ H他们就是那种账目都搞不清, 你中国人说总数是多少 那就是多少。) D  @$ G0 [$ H- D+ E7 [4 y' |9 s
: h0 L. L4 B  I5 l  e% ]) c
他们就是看钱都去哪里的合法吗有人偷吗?& H- O. \% _5 l( S, Z3 R4 _: K3 _

$ F  s! _# B1 f3 }) P& z$ P如果没有人贪污挪用,给谁多少是中国人说了算,他们呢 搞不清
大型搬家
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-10 19:15 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2017-7-10 19:32 | 显示全部楼层
自由的像风 发表于 2017-7-10 20:159 ~3 _6 x& J6 S+ F' q* Q
这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。
$ L( u7 ~' L8 |% h
这种事 原来的经纪会负责么,或者卖家不管吧?
8 ~( o! b% z0 _! F/ Q7 \; e/ h" m# o- C5 K
我估计没有中国律师卖力气给他争取权利,
9 k( [& o- P2 P# l9 q2 W+ e: T4 k# ]9 y
就别打官司了,不如干点活。6 [$ T$ S) R  l: L( @- u# [7 f7 G) e

+ m4 r# ]' X  N& ]+ a: `# [& L别花钱请律师,最后还是受气,不如直接花钱请人干活了。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 00:53 | 显示全部楼层
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。0 X% v# V7 Y1 S* z

; k# v' J! K5 b& s; O+ \3 n6 M楼主这种情况,我会年年遇到。这种在分离车库和独立house之间,屋主为了获得一些活动空间,对后院进行了水泥硬化。记得是去年5月份,有一对年轻人也关心这类问题,拿着RPR问我,我记得当时RPR图上很清晰地标注了backyard patio轮廓图,说明city对这种project是认可的。那对年轻人温和淡雅,我很喜欢他们。3 e7 U; f' L$ M4 E) s
& T" Y* {) ]; C  F& e$ {
这种patio一般都是连着房子后院地基墙建的,做成水平的地面,是正确的。后院不同于driveway,没有哪家concrete公司会按slope要求做出30度角,那样很傻的,而且下雨,冰雪天是明显trip hazard, 真做成那样,我会建议给敲掉。毕竟小偷在你家后院摔倒,也是你的责任啊。验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走,就是不能积水。如果楼主买的是二年的新房,应该赶紧联系你的验房师或者其他专业人员,协助你appeal政府的决定。这两年我其实很多次帮客户成功申诉了city得错误决定,甚至是转牛角尖的决定。如果楼主买的是5到10年的房子,可能会稍麻烦些,因为错过了有效申诉期。这里,我觉得的卖家至少有欺瞒grading 不能得到city认可行为。
2 j& S2 x) k( `% p- w0 ~) Z/ h6 ]& O  I3 M6 l& I6 o/ w0 a
这种事的症结首先在city。我猜有可能是原房主先斩后奏,没有向city申报水泥地面硬化项目,惹得building code officer和他耗上了。还有也许是做final inspection的人是个newbie, newbie 害死人的事这行业里也是常见的很。有时候吧,国人顺民意识很深,对city的无理决定逆来顺受,自怨自哀,没有一丝维护自身合法权益的意愿和斗志。city那些人,做事标准并不是为了维护物业安全,而是不能让任何事给自己今后惹上麻烦(所以第一个inspector的意见很重要,因为没人愿意去否定他,哪怕知道他是错的)比如有人请我帮忙做下地下室检查,因为地下室做时没申请permit,怎么样才能让city认可自家的地下室合法呢?我告诉他不用费劲,我可以把地下室水电暖保温通风等等都让你没问题,但你申请的时候通常会遇到两个问题,先把project图画好送交审查,再回去把墙全拆了,电断开等inspector去检查。客户说那样的话不是不想让我申请地下室合法化吗?对的,你申请,city官员没任何好处,不申请,今后肯定没人会有麻烦,万一你在墙里藏颗炸弹呢。。。
+ K# g5 i5 B/ y4 g3 d  X5 n+ s. w2 A$ x3 ]1 y/ _/ @" j1 J1 a/ N
楼主描述不是很清楚, 我暂时没看出律师中介验房师这些服务人员有啥过错。就验房师而言, 如果是新房,检查时final grade 没完成,那他应该没错。 final grade完成了,但grade drainage没任何问题,他也不应该有啥责任。我验房时客户要跟着,我会讲解一下,但不会在报告上提没毛病的事。如果grade drainage 有明显缺陷他不提,验房师是绝对有问题的。至少我从不介意客户投诉或者起诉我,毕竟人们得对自己的行为有所担当。
2 ^+ n+ y8 j: Z" i3 ^4 s" t' J
6 N- B5 ?! u; \6 r0 ?7 U/ N. ]# D( ^3 q, }  f$ l* C

. ~2 L- e3 ~7 H4 p! U7 K6 [
6 W6 m/ z5 p9 N& F( f8 M! z
1 ?- f% u9 X0 w0 K
3 f% l8 @! |; L! _3 u# S, a: A" A
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 17:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
验房师 发表于 2017-7-12 01:53' w, _$ R0 ?& q
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。* ^8 g* l( J+ ~" l) I; D8 p

8 F$ G% P; G7 f. l+ {楼主这种情况,我会 ...
- v4 R9 R( E( N8 ^5 P
什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。? 4 K  o0 T* S! @" {+ j) @& Z
倘若一个新房子通过了Grading。若干年后,地基下沉而低于yard。此时买卖该房子,市政府会有 Grading的要求吗?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-12 18:13 | 显示全部楼层
mich2015 发表于 2017-7-12 17:25
( X9 o7 M- {6 \* T$ L6 d什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。? ) O& R7 w7 ^5 o* @; B6 g
倘若一个新房子通过了Grading。若干 ...
& C, Q. i" N2 S0 |
Grading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。年年维护合理的排水坡度是任何业主都需要做的。
鲜花(8) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-12 19:28 | 显示全部楼层
验房还是找王斌
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2017-7-12 22:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2017-7-12 19:13
$ |4 c+ T( f5 H- M. W: O8 PGrading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。 ...
) F% G% h% T1 }, k& c
我感觉我家和邻居的交界变低洼了下雨有积水- s, p; C! J" Y0 T
岂不是该埋土了9 I( k" |) v# B8 I9 n
我是不是该跟邻居说这个活两家分担费用8 u0 O- B/ }3 Q& q$ g- m( p
' i2 Z) i' O% h' q% J+ H  Z2 m
中东人很懒 把蒲公英当花种
' l/ h9 a; P" u/ M2 U前院我总替他剪草
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-13 13:08 | 显示全部楼层
验房师 发表于 2017-7-12 01:53% b4 }/ c* W  A
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。# A  e# J! E0 }( m

$ L# z- x2 R8 c+ J1 ]% u+ M: t楼主这种情况,我会 ...
  D, _* v; R( w' n+ R4 P5 A
你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候可能就没有铺好,去年四月申请 Lot Grading Approval 结果fail掉了。之后被市政府提醒两次但是没有采取行动。现在这个责任落在我的头上。报告上显示说水泥的坡度不够,至少需要0.75%,而且必须是slope away from the foundation. 但是现在这个情况是slope towards the foundation, 那个斜坡站在fence旁边可以看得出来,从车库到房子根基是一个微微的斜坡,下雨雨水会流入房子根基。你提到 "验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走," 但是我们的验房师当时没有提及这块水泥的任何问题,不知这种情况算不算drainage明显缺陷?验房师有没有责任?谢谢。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-13 18:34 | 显示全部楼层
Cavin 发表于 2017-7-13 14:08
% Q) b$ Q& J& o, x4 |$ a; B3 E: A你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候 ...

- O6 y) V, ?  S& _- W2 S验房标准是Visual Inspection, 不会做任何尺寸测量工作。而且我们对concrete patio的标准首先是水平,至于slope往哪边稍有倾斜,取决于你后院整体的地形,后院高向外往外倾斜,反而会导致积水的。你2010年的房子,验房时地基后墙和地面湿度怎么样,如果6年了,地下室没有任何渗水concern, 你很难说lot drainage有问题啊。验房师不保证你的房子能否获得certificate, 不同的工作,而且涉及人为的因素太多。
, Q& E0 c/ U7 P& X" ]6 V
6 c8 V1 o( q; R8 e! L: }以我对这个行业的了解,涉及车库,deck,basement违规问题,city 一般会给新屋主的只是note,尽到告知义务,告诉你有些地方是违规,下次改建时你得改过来,比如车库占公共地了,再建时你得缩回去。你说city逼你砸掉地坪,不改就罚款的说法很新鲜,前六年他们干什么去了?你有买tile insurance 吗?这是这类保险最典型的cover 示例啊。
% b7 I( x! k- F( ?, `& \8 \' g( h  Q
你的事例有很多不合常理的地方,可能你发出的都是别人联合坑你的信息。这种事,最能给你帮助的是你的验房师,毕竟他才是最了解房屋condition的人。你让别人评价他的工作,对他对你自己都是极不尊重的。* a1 W8 t% ]8 r4 L7 R2 S5 [" W
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-2-11 21:53 , Processed in 0.351951 second(s), 22 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表