多伦多房屋卖家小心了 买家悔约逼你降价打官司

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作者：思忆

多伦多女子Jasmin Sheba最近卖掉房子后也卖了家俱，就等下周交易完成搬家了，可是突然接到买家的消息，要求降价$20,000元才肯closing。买家还威胁说，如果不降价，就要告上法庭，拿回$10,000元定金。

在房市疯狂的时候，买家想要退出交易鲜少耳闻。但是随着多伦多地区房价回落，类似Sheba的例子就越来越多。一些房屋业主和地产经纪指出，需要关注对卖家的保护，尤其是当买家悔约时，卖家如何保住定金。

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有一名2岁女儿的Sheba并不愿意退缩，卖房过程艰辛又疯狂，不能让这宗交易泡汤。Sheba说，买家想要重谈交易，会打乱卖家的财务计划和搬迁计划。

多伦多律师Neal Roth指出，如果购买合同不带任何条件，一旦交易不能完成，定金就给卖家了。但这不是自动实现的，仍需要双方同意。如果卖家要拿走定金而买家不肯，这笔钱就会被冻结在地产中介的信讬账户上，可能一放好几年。

如果双方僵持，就只有法庭令可以取出这笔钱。当购买合同上无任何条件时，法庭会倾向于定金给卖家。但是如果金额巨大，特别是竞价达成的许多交易，定金数额超大，法官会认为这笔金额构成对买家的罚金。

这样，问题就会是：损失的定金变成对买家罚金，而不是给卖家的补偿。（通常认为，真正的罚金是交易价格的10%至12%，而3%或4%时，不太可能被认为是罚金。）

Roth还指出，法庭程序往往要拖好几个月，还有律师费。即使卖家理应得到损失赔偿，也要考虑是否真的能够从悔约的买家那儿拿到钱。

皇家地产（Royal LePage）的经纪Desmond Brown说，经纪都会促成交易，他们会让卖家尽快将房屋重新挂牌出售。

Brown也说，房地产市场正常时很少有这类例子，但是今年初房价疯涨之后又下跌，很多卖家和经纪都遇到悔约的买家。

Sheba的公寓式镇屋是2年前由家人出钱以$326,000元买下，今年3月，邻居的同类房屋卖到$550,000元。她在3月底以$499,900挂牌卖屋，4月初接到一个offer，$460,000元。Sheba觉得还能卖高点。但是之后房价就跌了，她把房子降到$399,000都没有人出价。最后，在三周前，有了两个offer。她签下$420,000的一份无任何条件的合同，交易完成日是8月25日。

由于很难马上再买另一间房，Sheba一家决定暂住酒店，所以卖掉了所有家俱。上周，Sheba却得知买家要求降价，理由是车位。买家称应该有两个独立的车位，而不是可停两辆车的一个车位。Sheba称，车位在物业状况证明（Status Certificate）上已经说明，买家在签合同前就有了这份证明。

经过一个星期的协商，Sheba同意减价$5,000元，因为如果要上法庭，必须将房屋再按揭（remortgage）。现在，她希望交易能够在周五完成。

虽然事情解决了，但是Sheba感到很受挫。

购房合同上并没有条款规定，当买家反悔时，定金不可退还，或是直接转入卖家账户。安省地产局称，这是因为购买合同预期买卖双方都是有诚意，有诚信的。但是一旦任何一方提出争议保护自己的利益，交易就黄了。

地产局了解到买家反悔的案例增加。不过因为交易是私人行为，政府还没有关于这方面的统计数字。
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