房价下跌买家后悔要毁约

bbcnew

在各级政府重拳打击之下，大多伦多(GTA)地区房市红火不再，不仅销量大幅下滑，房价也在下跌，而其中跌幅最大就是独立屋。根据本月前两个星期的数据，大多伦多地区独立屋均价已经跌破$100万大关，跌至$974,212。而就在半年前，GTA独立屋均价都创了历史记录：其中416地区过了$150万大关，905地区则过了$100万的门槛。
1 m6 ]! s. N5 i( r. t6 C  y/ I
眼看房价不断回落，让不少已经签订交易合同的买家后悔了，悔不该在房价处于高峰时出了高价，如果现在买房，不说可以少花十万或二十万，至少可以少花好几万。于是不少肠子都悔青了的买家又回过头来找卖家，要求修改offer，重谈价格;有的甚至不惜铤而走险，要撕毁已经签订的合约。
( r  f2 {- r& D. q# H9 ]. S
比如多伦多业主Rudy Ionides就碰到这样的买家，前些时他收到房屋买家律师发来的信，信中提出要求，第一是想要把价格降$50,000，第二则是把交接日(closing date)往后推，延至9月7日。

( Z0 X6 B4 l& e他对CTV新闻网表示，说真想不到卖房还有这么糟心的事，想不到还要费时费力来对付这些不好对付的人和事。他越说越气愤，表示会坚决拒绝买家的要求，不惜上法庭打官司，也不惜这项交易做不成，再次挂牌卖屋。

买家后悔要毁约的个案日增

# e8 w1 X3 b9 x# ~- Z# m; O目前尚不清楚多伦多以及GTA地区有多少买家后悔要毁约的个案，因为房屋买卖合同属于私人交易范畴，因此多伦多地产局只是统计交易量和房屋售价等主要信息，不可能统计毁约的个案之类的数据。
1 ^9 B0 k2 w7 j' F
) M/ F0 A, w5 ^' V% u+ u# [不过，多伦多房地产律师Jason Gottlieb曾经对CTV新闻网表示，多伦多业主Rudy Ionides的个案只是冰山一角，他最近3个月就接到5宗类似个案，几乎都是买方悔约要重新谈判的。他估计随着房价持续下跌，这种事会越来越多。
& m) K# T% N* ~& @& S, r+ P
' o" J* b. u1 J# A  w" M! p4 R  _. A买家毁约 想得容易做起来难
; U' ]& r9 q0 Y! A1 j) ~+ R/ F! d2 ^
3 l; p+ a6 {, X9 c: a- Z$ E多伦多房地产律师及房地产诉讼代理商泰勒(Shaneka Taylor)表示，非常理解买家的心情，房屋交易也是生意，没有买家想买贵，想多花钱，时隔这么几个月房市一下子就转了风向，难怪买家后悔，要和卖方再谈价格，甚至退出交易。但她强调，这个事情可以说是想得容易做起来难。奢望在毁约过程中不伤皮毛甚至毫发无损，几乎办不到。根据她办案的经历，真正能够花最小代价合法地成功退出合约，或者说毁约的买家少之又少。
+ k  O$ Q# S. k5 Q! F8 B% G8 a' N2 f
, m- a( M) k. R  Q  i不过，她还是根据自己的阅历与经验，给希望毁约的买家支了几招：

第一招：看看你和卖方的合约是不是有条件的(conditional)。如若是有条件的，就要从这些条件上想办法。既然这个条件是买卖双方均同意的，因此如果买家能够找到充分且正当的理由，就有可能推翻合约。
. W0 x4 x8 y* Z% T- l; P$ t/ d
比如在一些情况下，验房就是一个条件。但这里的问题是，买家不能随便挑个房子的毛病来达到毁约目的，必须找到有说服力的正当理由来与卖家交涉。以condo为例，如果检验报告证明，这套condo完全不能令人满意，那么买家就有了正当理由。
, `0 V8 D1 J- a" [! d
  x3 m( ?+ G) R" r) t第二招：如果卖家无法提供清清爽爽的房屋产权(clean title)，那么买家退出合约就有合法理由。没有清清爽爽房屋产权的例子，最典型的就是房屋受到留置权( liens )的限制等情况，在这些情形下就有可能导致交易合同的取消。
; v+ }4 n! D9 n8 h/ K  c
0 Q2 Q% q6 L8 b第三招：如果在物业交接日之前，买家发现欲购物业存在重大损毁或损伤(substantial damage to the property)，就可以名正言顺地提出解除合约。这种情况比较典型的是房屋遭遇洪涝或水灾，而卖家又无法将其修理并恢复到原状。

第四招：则是买家发现卖家或卖方经纪在售房过程中，没有将物业的真实情况交待清楚，这也成为买家要求取消合约的理由。这些情况包括，房屋是否经历了灾害，比如水火灾害，种过大麻但没有对买家说清楚，以及发生过重大刑事案件等等....
( y, W. x/ v* ]* l/ ]
泰勒最后指出，在很多情况下，即使买家发现了上述问题，要提供合法且有说服力的，充分扎实的证据会比较困难。反过来，如果买家证据不足又想取消合约，也是有代价的，就是卖家也会反诉买家，甚至可以把物业以稍低价格卖给另外一名买家，然后向前一位买家索取这个差价。当然事情到这一步已经不得不上法庭解决了，双方都要付一应的法律费用。