鲜花( 17) 鸡蛋( 0)
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发表于 2017-12-12 15:12
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钟先生一家四口人,有两个女儿。我认识他时,他家老大已经在读大学,老二在念高中。每个月紧巴巴的工资刚刚够生活和交学费。他已经研究房地产十几年,参加过各种培训班,却始终无法入门。7 M' t+ w7 g$ v0 i9 d
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工作单位每年都会裁老员工招年轻人,他总是担心自己就是下一个。因为压力太大常常失眠。但他一直在中文学校做义工,负责校舍方面的工作,基本上每个周日都在,坚持了十几年风雨无阻。
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! @" G' e. d0 I) x* {, `下面是他的家庭情况分析:* O# _. U; s' k0 d- _$ V9 N: g; w
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他没有头期款,没有物业管理和维修经验。他白天有全职工作没有时间,下班才有时间。他来自广西农村,能吃苦,愿意花精力和时间学习。他抢着干活,不怕吃亏,无偿付出,态度端正,很有可塑性。
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他到我公司学习物业维修,把工作时间调整到下午4点下班。鲍比教他修冷气、修水管、换锁头、油漆粉刷等维修基本技能。; t" ~, i6 l8 _' W. F2 }' N
2 ] R' c) J9 x后来,他承包我公司的一部分空房清理,既给他增加了收入,也可以把学到的技能综合运用。同时,他的大女儿也进入我公司学习财务和租赁,赚取大学生活费,减轻家里的经济负担。
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0 P5 @; R, P8 s2 Z0 k1 F经过两年的训练,钟先生掌握了最基本的维修技术。他女儿也学会了租赁,以弥补他白天没时间的空缺,他也有了约1万美元的存款。一切就绪,我开始为他物色合适的物业。
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( [2 V4 S# c! X0 m. Z; d4 n5 h机会终于来了。我和鲍比认识20多年的刘医生因患癌症,无力继续经营两栋公寓打算出售,要价54万美元。如果买下来,需要10万美元的头期款。
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. {& v( Y8 u3 U, M$ Q钟先生面对天赐良机,兴奋之余表示无论如何都要拿下这个项目。与我买格林斯威尔公寓的经历相似,他把自己所有的经济状况做成报表以便审阅。
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他除了最近存下的1万多美元存款之外没有更多的钱。他家的住房已还银行贷款30万美元,工作单位的退休金账户额度有25万美元,个人信用良好。
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他想从自住房里重贷10万美元,可是他太太不同意,她害怕承担任何风险。早些时候,两人已经因为供老大上大学经济吃紧而有了些矛盾分歧。
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钟先生看好这个能够脱贫,实现轻松退休梦想的机会,坚决要买。+ O1 U6 A; X+ ^ T5 E: v
& |/ q" B- k. m; F: q4 r) h这两栋公寓所在的地段好,房屋结构现状都不错。即使房市大跌的时期,出租率也高达95%,是供不应求的热门地段。而且目前的该房租金也比市场价低20%,可能是刘医生生病无心打理的缘故。
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9 }2 I. X9 b4 T8 q- B8 V9 X我把这两栋公寓的收入、支出的数据反复核算,找出最大的收益点,哪些工作可以由钟先生自己完成节约开支的,哪些是政府、银行掌控的开支等。9 E& F5 ~" ^- l% B
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最后得出的现金流回报率是20%,每年5万美元,约一个月4000美元净收入。如果只保留10%的回报率,另一半10%也就是2000美元可以作为“金融杠杆”举债的元素。
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8 T) H8 ~. [4 S s9 g钟先生知道后,他到工作单位申请了5万美元的退休金贷款。再用他的个人信用申请了一张4万美元的一年无息信用卡,打算在两年之内把所有的现金净收入用于还信用卡账单和退休金贷款。1 }2 P% S9 Q3 T: K9 g
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也就是说头两年没有任何收入,但后续的回报是会很高的。就这样,他不折不扣地把这个项目做了下来,之后逢人就说:“鲍比和吉娃是我的贵人!”
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几年过去,钟家老大大学毕业了,老二也进了大学,这两栋公寓的收入不但可交学费,还为下一笔交易的开始存下头期款。# P1 \9 N, H; a+ ^
& Y/ t( W& _8 h, s, I. r& C钟先生每个月有了几千美元的额外收入,心理压力减少,睡眠也好了,在单位工作也更能集中精力更有成效,不再觉得自己会是下一个被裁去的人员了。帮助类似朋友,如秋女士及其他人的例子还有许多,就不一一列举了。 |
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