过去3年，140万新移民涌入加拿大！专家：未来几年肯定会买房，对经济有利

片儿刀

2022年至2024年，加拿大移民数量创下历史新高，平均每年接纳约47万永久居民，三年共有140多万新移民来到加拿大开启新生活。

& Q5 z5 _! f% O# J8 T$ }, \) M! J根据加拿大统计局一份最新报告，这140万新移民可能会在未来几年影响加拿大的住房市场。

/ A* x: W/ D, ]3 K8 E该报告分析了包括安大略省和卑诗省在内的七个省份2018年至2021年的房屋拥有率。
$ |0 |" \9 i$ Z( n! B
$ F; Z2 l6 v, E" J! D1 E报告显示，在此期间，移民的房屋拥有率上升，而加拿大本土公民的房屋拥有率则有所下降。随着时间的推移，移民购房的比例不断提高。

例如，在安大略省，移民在加拿大居住满五年后，房屋拥有率从35.7%上升至2021年的40.2%。而在2017年至2021年期间，25至54岁加拿大本土公民的房屋拥有率则从50.7%下降至47.8%。

0 w2 Q1 S$ @3 k  u经济类移民的房屋拥有率最高，而家庭担保移民的房屋拥有率则较低。
* Q, `+ b5 n* v2 f: j+ n6 |, g0 }+ e
尽管收入较低，但新移民首次购房者支付的房价却高于加拿大本土购房者。
- V8 ~& U7 D( R- Y" B3 v+ {
8 N  R) ?3 h3 G6 v在卑诗省，新移民家庭的房屋购买中位价为66万加元，而家庭收入中位数为12.5万加元；相比之下，加拿大本土家庭的房屋购买中位价为58万加元，而家庭收入中位数为13.5万加元。

新移民的抵押贷款月供也高于加拿大本土购房者，且背负的抵押贷款债务也更多。

0 W% C6 n8 p7 H5 M) s2 R此外，新移民首次购房者中，购买注册退休储蓄计划 (RRSP) 的比例却远低于加拿大本土购房者。

' u; Q* L* d7 k9 r  A8 X尽管加拿大减少了移民数量，但随着移民在未来几年内从租房转向购房，他们可能成为未来住房需求的重要来源。
: e& a! ^$ G: _) `7 _
经济学家迈克·莫法特（Mike Moffatt）表示，移民通常需要几年时间才能融入当地社会并获得对其技能的认可。

/ e6 D) V# H1 _3 H6 ^& ~“新移民融入加拿大经济、获得技能认可、积累雇主更看重的加拿大经验确实需要时间，”渥太华“中间缺失群体倡议”创始人莫法特先生说。

) q: z4 `. @7 O- ~“我认为我们将会开始看到，而且已经看到了，他们对经济贡献的增加以及对自有住房需求的增长所带来的价值。”
! a- F1 |5 T, v. k
他表示，加拿大统计局的报告并未提及住房类型，而这份报告是继另一份关于临时居留权的报告之后发布的。
& P1 ~( |2 T6 G" B/ e& I- {1 v
/ N' Y4 @  ~+ ]) Q" |新移民选择的住房类型将对房地产市场产生影响。
6 J0 R, p" ]- B, L* ~: \
“我认为这将对加拿大全国产生影响，”莫法特先生说。“这份报告没有提到的一点是他们购买的住房类型。我怀疑他们中的许多人购买的是更偏向底层房屋，比如联排别墅之类的。因此，这可能不一定会缓解公寓过剩的问题，”他说。

“如果说有什么影响的话，那就是如果很多人住在投资者拥有的公寓里，而新移民只是把这些公寓出租，那么如果这些人搬出去购买更多偏向地面的房屋，可能会增加公寓的供应量，”莫法特先生说。

- ]$ l1 b( V, z6 H) P2 f0 l“这并非什么新鲜事，”他补充道。“我们可以回顾一下20世纪40年代和50年代的战后移民潮。人们来到这里，租房一段时间，然后买房，而且通常是购买适合家庭居住的大房子。”

问题是，这波购房热潮是否会推高房价？
9 d' p# b$ n6 ?" p6 a
& [& @# W1 M" t* o“当然有可能，尤其是在以土地所有权为主的购房模式下，”莫法特先生说道。“除非我们开始建造更多这类房屋。我确实有点担心，在目前市场需求疲软的情况下，如果我们不建造那么多房屋，政策制定者可能会觉得任务已经完成，而当所有需求都涌现出来时，我们很可能会看到房价飙升。所以这是一个真正的问题，我认为未来几年需求很可能会大幅增长。”
% {1 L) p: _8 X3 P5 {( }  ?
“移民，特别是目前已经在这里的新移民，不仅是刚来的，还包括在疫情之前或疫情期间来到这里的人，随着他们的储蓄增加，随着他们开始赚更多的钱，他们肯定会开始买房。”
- l6 M) p/ \- B, Z% i8 b& F, u' R) ~0 J
卑诗省商业委员会政策副总裁大卫·威廉姆斯（David Williams）十年前从澳大利亚移民加拿大。
! e. F6 c# @; i# x1 @& R
2 u) J3 c4 J  ~( ~  \) G2 ^* \, o威廉姆斯表示，移民购房总体上对经济有利。

然而，这位曾任加拿大央行高级经济学家的威廉姆斯先生，一直以来都对加拿大联邦政府的移民政策持批评态度。他认为，这些政策对经济增长毫无助益。
/ g! S% C" Q6 N) e" A
“在我三十多年的经济学家生涯中，我认为移民战略可能是我见过的最糟糕的经济政策失误之一，”他说道。“政府完全失控，加拿大的移民战略与关于移民经济效益的学术证据严重脱节……这些证据表明，仅仅提高移民数量，对人均GDP的影响基本上是中性的，也就是说，两者基本持平。”
6 o" R5 i" E3 ]' C
$ R- E8 K; t; d( d" ?2 B威廉姆斯先生表示，更完善的移民政策应该筛选新移民，确保他们的收入高于加拿大公民，同时还要考虑他们的语言能力和教育水平。
. m' p# y3 b1 ?! D& Y& o: T
8 r# J$ z6 i+ n, Z8 j7 D$ w: d“但联邦政府的做法并非如此。他们只是暂时增加人口，然后宣称我们的GDP增长非常出色。”

他表示，真正重要的是人均GDP增长。

4 ?1 k' {7 p( u, L% d开发商迈克尔·盖勒（Michael Geller）表示：“对我而言，更重要的是移民在加拿大头五年内房屋拥有率的增长速度。”
; _5 Z6 p6 ?+ \8 `
3 b  v5 l* q' H; D# e! {# H陈先生（Tung Chan）是一位退休的资深银行家，他的工作是帮助移民，他积极参与社区活动，并持续帮助新移民。他表示，移民购房率在第五年飙升的原因在于，银行信用评分是根据在加拿大居住的时间长短和工作年限来评定的。

陈先生说：“新移民对加拿大各种社会保障体系，比如加拿大退休金计划（CPP）、社会保障金等等，了解得并不多。” “所以他们只能依靠自己，为了确保有地方住，不被赶走，也为了给家庭提供稳定，他们渴望拥有一个家。对他们来说，没有屋顶遮风挡雨就像蜗牛没有壳一样，根本无法生存。”
# x+ ?; l# o0 y1 M# t5 A
! m. E8 c9 u: _* i3 C“这不仅仅是一项投资，拥有自己的房子是至关重要的一步，”他说道。
- t; m6 s2 c2 K
然而，新移民面临着与加拿大本土购房者同样的挑战，包括不断上涨的生活成本、高额税收和融资障碍。此外，白领阶层也可能受到AI人工智能日益普及的影响。这些因素可能会影响未来移民的购房趋势。

“对于没有资本的人来说，最难的事情就是存钱，”他说道。“中国人常说‘积攒第一桶金’，这真的非常难。”