解决房租纠纷的基本方法

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作者：刘静波

6 l6 o7 S4 e/ h! L9 A我相信绝大部分移民来多伦多的朋友，都曾经有做房客的经验。而且一部分朋友置业之后，将房屋的一部分出租，转身变成了房东。大多数的房东和房客 (尤其是中国人之间) 的关系都是相安无事的。但由于种种原因，房租纠纷仍时有发生，有的甚至惊动警察出面，发生某一方被拘留的极端情形。其实，我个人认为，在日常紧密相处的关系中，无论是父母子女，雇主雇员，还是房东房客之间，发生认知不同和矛盾的机会是很大的，解决的方式首先应该是双方充分的沟通，体谅对方的立场。如果无法以此方式解决，则可以通过正式管道处理，以房东房客的情况而言，就是通过房东房客仲裁局（Landlord and Tenant Board）解决。我注意到平面媒体和网上，时常有一些房租纠纷的报道，但我发现其中一些处理方式的建议或认知并不正确，我在此给大家提供一些关于房租纠纷的实务性认知。
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一 ：解决纠纷的途径
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我曾经读过一篇文章，说到发生纠纷时，可以聘用律师然后联络警察解决具体纠纷，这是一个很大的误解。除非是发生身体的伤害及个别极端的情况（如正常租赁期间，房客被拒之门外），警察是不会干预的。甚至是房东通过仲裁局听审的方式拿到驱逐房客的命令，如果房客到期不搬走，也不能请警察将租客赶走。房东必须与Sheriff Office 预约时间并支付执法费用，执法人员在约定的时间将上门驱逐房客并锁门。如果纠纷主要是涉及经济赔偿，当事人也可以选择通过小额法庭起诉追讨。目前小额法庭和房东房客仲裁局的赔偿金额受理上限，都是两万五加元。
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. ]! ^6 r6 L3 F$ B! A二：仲裁局的性质和运作方式

0 V5 m3 G. S( S1 f' N目前的仲裁局是依据2007年1月31号的The Residential Tenancies Act 设立的，在此之前，是以Landlord and Tenant Tribunal 的名称运作。仲裁局并非是一个完全的司法机构，而是一个所谓的准司法机构（Quasi-Judicial），按照它们自己的解释，它是almost like a court of law。因此，它的运作方式比较简易和弹性。主持听审（Hearing）的人员也不是法官，而是仲裁局成员（Member of The Board），而以前主持听审的人员是仲裁员（Judicator）。从这些名称的改变，我们可以看出官方是希望以淡化司法色彩的方式处理纠纷。从正面的角度看，仲裁局的运作效率，与各类法庭比较（包括小额法庭），是非常高的。一个听审从预约排期但得到判令，最快可以一个月左右，慢则数月（之前Notice需要的时间另计）。即使你是在小额法庭追讨一千元，你可能要等一年以上时间得到结果（双方和解除外）。仲裁局是通过调解和听审的方式处理纠纷，当事人在听审时间到达仲裁局时，可以得到值班免费律师的咨询，然后工作人员会告知(鼓励)当事人它们可以提供调解员，通过调解方式解决纠纷。一旦调解成功，达成的协议将以判令的方式约定，具有法律效力。

3 p* F- I/ j5 @- k8 }) W大家可能想象不到到是，其实在加拿大，绝大部分的民事诉讼，最后都是以和解方式解决的，而不是通过法官判决的方式解决。一方面是当事人难以承受旷日持久的诉讼（大部分律师是以时间收费的），另一方面，很多律师（特别是以诉讼结果获取报酬的民事案），也愿意尽快得到一个确定的结果，避免可能的风险。由于仲裁局的性质，它本身没有执法权，不能落实判令的执行，如果当事人不服从判令。当事人需要通过小额法庭申请判令的强制执行。
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三：仲裁局的受理范围和方式

2 H) J/ i0 Q' k1 V( }: i0 o基本上，它们可以受理与房租纠纷有关的大部分事项，例如房租追讨，提前终止租约，租金调整争议，租约转移争议，法律适用认定要求，政府施工令复议，租客不当行为的处理（如擅自换锁）。对于房东而言，在他们正式向仲裁局递交文件申请听审前，他们必须先以仲裁局指定的文件格式和内容，向在客发出相应的通知（Notice）, 并以不同的事项，给予租客10至120天不等的时间主动执行或更正（如主动按时搬出，支付拖欠房租，停止不当行为等）。从本人的经验来看，房东和房客各有某些认知的误区。很多房客认为，租约到期他们就可以搬走，最多提前跟房东打个招呼。但实际上，租客必须在租约到期前两个月（即使是月租），提供给房东书面的到期搬出通知，未提供通知或通知不足两个月，房东可向房客追讨约两个月的房租。在房东方面，很多人认为租约到期，就可以要求房客搬走，其实安省的法律规定，即使租约到期，除非有法律明确规定的特定情况，房客是可以选择继续租住（不需要签新租约）。有些房东了解到这个法律规定后，就以自己、家人或已卖出物业而且新买家需自住的理由，强行将房客赶走。以这种理由取消租约，仲裁局要求当事人（将来入住的人）提供有法律认证的宣誓书，承担可能的法律后果。另外，租客因此被赶走之后，如果发现情况不实，可以反告房东，要求赔偿。
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如同我前面所言，当房东房客发生纠纷时，最佳的方式是大家理性沟通，彼此谅解，尽可能协商解决，以和为贵，是大家双赢的途径，只要双方有足够的诚意，一定是可以解决问题的。当然，当事人有权依据法律在仲裁局或其他法律途径解决纠纷，但在此之前，需要了解法律的内容和方式，而且对可能的时间金钱付出，以及不确定性（仲裁成员未必一定做出正确的判令），具有一定心理准备，不能不慎重以待。

) z1 I1 J  {/ K0 {" N# Q4 r作者Email：pauljbliu@gmail.com 网站www.yourtorontohouse.ca

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