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发表于 2012-9-3 12:46
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本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑 ! w0 K* f/ e5 e6 c" p: c# l
g1 r# B3 v! w( y; p' p2。房地产泡沫。
* B1 a! T" C( h1 c5 N4 @, l. q房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)
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% B# C' M- ~/ w7 @! P# s( @: |ZT,自 www.China.com.cn5 c" o5 p" ]3 F; X
% w4 U+ j% c5 Z8 t, Q$ Y中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。
@0 A( h! R; J7 w2 m 房地产业利润率过高5 t& K1 |0 ?4 L1 u$ b# d
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但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。, y) G# h" y) j. _2 J0 e) z
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中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。0 ^5 D8 ^ Y! T2 K, R8 M- Z
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据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。9 z; H/ N: _* ?
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例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。" Z& b! d# B+ A8 Y, I. V8 z6 M
* ^ `/ w5 x3 V) [7 k3 [- P* u! H 按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。
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泡沫现象严重" ?! ?3 ^# [0 r. }: Y9 }+ U. |
) k% D4 ~! g) u: r 在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
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过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。6 [1 M, @ i1 L3 p
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在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。
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浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。( `' l4 {7 c2 `! u
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地价暴涨的原因
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4 O' j% M: ^% P: L* ^- F 在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。+ @: O& r& j: ?
. E; I0 k8 K$ e2 X, T 数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。
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: F. V+ {8 d, d4 m( [. n 现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。
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9 H O; ^/ ^5 r4 c4 j5 V 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。
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. ?/ b2 m/ l0 G; Z, I8 g+ d 警惕重蹈日本覆辙
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如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。% Q- d' ?0 m) T9 f+ H& g* X$ ` S
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原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。
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在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。* v* s+ [7 ^3 f% e
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据说,在整个中国仅开发商就有3万家。
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! l5 E# s$ |8 ]' A# g N* j 去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。" O9 Q9 d% R0 h/ s* U4 N
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据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。- D& {! E' C3 d) [, M1 R8 C
6 m# B2 G# v" m0 v6 `# e! ?* X (日本《文世春秋》月刊文章)
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——参考消息. I' V# A0 B$ ]7 A t
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