加拿大兴起“先租后买”买房潮！不用20%首付就能当房主

片儿刀

加拿大疯狂的房价和租金和严重住房危机，让所有人都伤透脑筋。
; y6 Y% w6 `1 _# ?; K3 m! l: }
7 `6 z5 Q3 F  t8 j; y  V  v上周二（8月30日），加拿大总理特鲁多宣布，政府将通过为经济适用房创新基金的“先租后买”（rent-to-own）计划，以及启动快速住房计划第三阶段等项目提供额外资金，来建造 17,000套新房。
* p8 `3 P" Q+ o3 ~. k- D6 N3 i
; S% y0 V- P; z* l1 u7 q而近年来，加拿大已经悄悄兴起了先租后买的买房潮，但专家就警告，这种方式有风险。
8 ~: n6 A0 N: N; E) ^- q' f
抽奖获“先租后买”资格
, ?' v- g3 _) h1 ^9 b4 e. K( Q
……
1 q! q) T; o9 l/ B4 X2 n# Z- Q

' g6 |- ^) r! X据CBC报道，当28 岁的软件开发人员 Christian Fracchia 在四年前第一次听说BC省穆迪港（Port Moody）有一个先租后买的机会时，他看到了实现首次买房梦想的希望，于是他赶紧登记参与仅有的30个单位的抽奖中。

8 ?" A0 c4 V* a4 G$ `/ s在 50 Electronic Avenue 仍在建设中的 358 套公寓中，约有 10%的公寓房单位以先租后买的方式出售，这意味着买家支付两年的固定租金，然后将其转换为房屋产权。

Fracchia很幸运，在500多人竞标中，他赢得了30个名额之一。
. ~8 h8 i. k( L  r
: L- n) E# s/ \0 r这意味着经过四年的等待，他和妻子 Persephone Lavender 将很快可以搬进位于穆迪港的公寓。这个一居室的公寓离轻轨SkyTrain和Rocky Point海滨公园都很近。

2年租金存入首付+首次房贷资格

& W8 A: W7 F# h6 U) D……

从现在起一周内，他可以参观刚刚建成的新公寓。而他需要支付的，只有$10,000元首付和每月$1,000的租金，更棒的是，这些钱都会放入这套价值$470,000房子的首付。

. I( o& w& z; O2 j, u0 sFracchia高兴地说，“基本上，这就像两年的免费租金。只要我之后能顺利买下这套房子，这笔钱[我现在支付的租金]就可以保留成为房子的首付。”
2 c7 U* p1 N. C  u+ ]
他将在几个月后与他的妻子搬进来。

“先租后买”是获得房屋所有权的独特途径，它推迟了新购房者面临的最大障碍之一——高额首付。而一般来说，买房的首付为房价的20%。

4 e0 G) n- f: H# U. c倡导者说，这种家庭融资模式允许信用有限或不好、无法获得传统房贷资格的人努力获得房屋所有权。
# M9 U- B3 }) B. ~
9 _$ f) Y7 l: N6 Q2 i, t- n联邦政府：拨款2亿推动“先租后买”
" \( B. M; ]1 Q
……

8 ]- o- F8 v- m+ b! b' f就在上周，加拿大联邦政府刚刚宣布了一项关于“先租后买”的大型住房计划。

总理特鲁多在安省基奇纳（Kitchener）宣布将在未来10年投入20亿加元建造17,000 套新房。而其中有2亿元就是专门拨款用于新的先租后买计划（rent-to-own）。
, v# @/ i5 v  W
; C9 U6 y; _* c8 q* y* P% n该基金由加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 管理，将鼓励开发商和建筑商为首付要求不堪重负的首次购房者创造更多机会。
. x; X& s9 p3 w! Y" x9 ^
9 r' [0 y; A! n9 z1 X特鲁多说，“对于很多租房者来说，存钱买房越来越困难。通过这个新计划，我们将与住房供应商合作，帮助家庭从租房到拥有自己的房子。”

这一项目从8 月 30 日开始已经向有兴趣参与的开发商开放申请。市政当局、开发商、建筑商、社区住房组织、非营利组织和原住民组织已经可以申请为期五年的经济适用房创新基金及其新的先租后买流。

; d% P2 R/ o1 H9 c! M# B专家警告：有风险

+ f0 T9 Q( L1 m/ |……

9 ]; ?4 |; H8 V
但批评人士警告说，先租后买是未经测试的，并且存在一些陷阱和风险。例如维护成本或在某些情况下，如果承租人未能满足交易条款，则可能会失去首付。

& u; }, Z8 \) N5 ^早在 2018 年，当Panatch集团在穆迪港开始提供先租后买的单位时，就有500人抢着申请，最终以抽签方式决定租户（买家）。
9 o* u1 K2 d) g5 b) L! F7 O
' v; E) c" ~9 @3 E) |BC省列治文的开发商 Kush Panatch 表示，他以前从未提供过先租后买的服务，他对这种强烈的兴趣感到震惊。
" D0 E* q! h: k6 x
  Z0 q' g. F' |/ \虽然令人兴奋，但Panatch警告说，先租后买并不总是拥有房屋的完美途径。“我们通过这样做学到了很多东西。不幸的是，有一些令人讨厌的惊喜，”他说。
0 S4 i0 ]0 Z! u1 [# U
首先，他发现了不可预见的成本。比如他的公司必须承担从租户搬进来到他们购买单位的 GST 成本。此外，还有复杂的合法性需要处理。他说，利率上升也使该计划更加昂贵。
  H- u* w" C1 Y& z% T. i9 T
  ^" x# k. Y+ b2 T* ^" `4 W他补充说：“我认为加拿大联邦和省级的援助对于促进这样的项目真的有很长的路要走。”

( j7 a, ^% Z8 t& A1 d先租后买流程
% k: t& Z3 S0 w& E9 v5 q, x
! Q( H: ^( V* u) L" A2 Z7 |/ z* v……

从租赁到拥有交易的条款各不相同。一般来说，这是租房者与业主或投资者之间在未来期限内以固定价格购买房屋的协议。该协议由租约和购买选择权组成。
& w0 l5 o! c$ _6 k( \: `/ C) P
这个概念主要是为潜在的买家持有房产，直到他们可以省出所需的资金，然后才能获得贷款机构的传统房贷。

  Q) p+ S5 s. E& ]% I/ n% N多伦多北部发展商 Clover Properties 的Rachel Oliver 也开展了一项私人先租后买计划，她说该计划已帮助安大略省 600 户家庭“快速掌握他们接近拥有住房的能力”。
& m% Z( d, \3 w% K. z$ ?
Oliver 说，租客通常会一次性支付首付，比如她的公司通常需要 $20,000，然后按月租金计算，这使他们的支付金额在年底前达到房产购买价格的 10%。而每月租金也是根据今天的利率和持有房产的成本计算的。

“这基本上是一种强制储蓄。我们以增量方式出售房产，”奥利弗说。

- h6 Q( P9 S5 c2 @( O1 c: L在租赁期间，租户通常还必须负责支付房屋或公寓单元的维护和升级费用。


+ J( Y( p. I. m6 x4 p/ A3 v7 H6 d* ~: q房价锁定在签租约时
% x- L" H) @2 k  d& y4 C/ y2 ~
2 F2 D. m, ~( u7 [……

* x& C# k' m# N- [
) H2 O8 V/ q% ?4 c3 M0 a6 u8 A4 a3 c先租后买除了可以把2年所支付的租金存入首付和帮助获得首次买房的房贷资格之外，另一个最大的好处是锁定房价。
( \# B. i; U6 L) a* C6 A
8 U  _5 x/ R4 [- p. l1 X0 O. _Oliver 表示，在签订先租后买协议时，她的客户可以锁定房屋的购买价格，例如 $600,000，并计划在五年内购买。如果该房产在5年后价值上升到 $650,000，承租人依然将享受他们签订合同时购买的房屋价格。
' [$ ]6 v2 @+ l
, W  ]3 o5 t( s( F5 q与此同时，投资者（开发商）持有抵押贷款。先租后买协议的租金价格可能会有所不同，但通常与此时的市场价值租金一致。

Oliver和她的丈夫与投资者合作，这些投资者承担债务负担，直到租客能够以比他们存钱的速度更快地建立资产并成为买房子的拥有者。
) _) g" R  R% {  `% B
鉴于全加拿大范围内的家庭都越来越需要在价格过高之前获得房屋，Clover Properties 正在向阿尔伯塔省和魁北克省扩张。

$ f* F6 l7 P7 G3 a9 oOliver说，先租后买最适合因收入低或信用受损而难以获得房贷批准的租房者。
* L  u1 \$ w8 M3 x
0 {* a5 z  o. \& l1 S然而，她警告说，在合同细节中会有猫腻，这就是为什么她与买家和投资者合作以确保成功并避免投资者“贪婪”。
7 }: ?* o% i9 b2 r

小心失去首付

……
, P$ w8 n" m- v. ^- q4 W
0 @3 p( X4 n: |1 j
Oliver 指出，租客需要承诺在期限内的租赁。她说，在大流行期间，一些人因为家庭破裂或其他困难而损失了首付，这意味着客户无法履行合同并被迫离开。
& z' T$ }7 Y( Y2 `
“如果他们停止按时付款或停止支付合同金额，这就违反了合同。在这种情况下，我们将尽最大努力与个人合作。一旦我们用尽所有选择......他们必须离开房产并没收首付，”Oliver说。“这就是我们必须严格筛选的原因。”
5 Y1 E5 r  Q" ?# W- p: c* f& S
# ^1 P7 r0 u5 A此外，与普通租房者不同，租客通常需要负责维护和升级。
/ R0 E+ b3 d( U- Q4 l: z2 @
尽管Oliver对政府探索一种非传统购房工具而表示赞赏，但他对联邦新的基金专注于只能在置顶开发项目先租后买，而不在公开市场使用这种方式感到失望。
( E: x, O/ i: o
, a0 J( V: q% U0 W7 ]“他们基本上是在补贴开发商。希望建筑商能够以合法的方式将节省的资金转嫁给最终用户，”Oliver说，他认为开发商应该与经验丰富的先租后买供应商合作来管理复杂的协议。
6 _+ r6 r; F6 e$ F* a0 S
警惕：建筑商为省钱质量打折

……

# s  Z3 ^) o9 j2 e
- w* I1 r5 i; e; Q# f根据住房倡导者的说法，“先租后买”计划一直在英国的一些地区开展，并取得了一些成功。

但与加拿大大城市的情况一样，英国的房产非常昂贵，事实证明很难弥合低工资和房屋所有权之间的差距。

伦敦房主联盟的首席执行官Paula Higgins表示，那里的建筑安全法规薄弱，并且存在一些与新开发项目相关的先租后买资金问题。她说，其中一些为租房者建造的单元质量很差，因为开发商削减了成本，但仍领取了补贴。

: K* ^: x1 Y7 ^* Z. v如果加拿大想参与“先租后买”的游戏，Higgins建议：要确保受益最多的是租房者。

“我会非常警惕创建一个以开发人员为主导的系统，这主要为帮助他们而不是租户。”
( @+ ~9 L- p; Q' V. S' v( q) ~
+ v& N. T, ^6 @2 d. C/ `6 B+ X" WHiggins说，重要的是要建造优质并负担得起的住房，而不仅仅是吸引投资者的高端房产，最终转售以获取利润。

加拿大贷款人协会主席Gary Schwartz表示，考虑到房地产价格和通货膨胀的飙升，对许多人来说，为首套房支付首付太高了。
* G& R$ ^- c  r. G3 q( w
1 X/ \$ U& H/ B' f" zSchwartz说：“对于许多首次购房者来说，节省 20% 的首付已经成为一个太大的负担，使他们陷入了租房周期。”
9 j2 j$ C! I! M: o) l9 D% ^/ O
- T, V" B: Z* }' d  A8 W7 s“很高兴看到 CMHC 制定了可以加速先租后买的创新计划。”

$ N5 P" `  o8 }加拿大从4年前就悄悄兴起的“先租后买”买房潮，而现在联邦政府也官方拨款2个亿来支持这类开发项目，这些措施和政策是否真的能解决住房问题？我们只能拭目以待。