加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

# T: G" z; ~- A7 k《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

) z$ p, `. ~( G- \1 w" g# z加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
8 r9 M3 q0 P' }9 G# ~2 L3 v
例如：

* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
' n5 y2 v4 E* k( B! n* x# R
* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

7 ^- o4 D+ e- W( w0 u5 F) i- m; K5 o* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

- q5 l3 w2 X# `, m: R  l与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
+ R8 `" f4 v$ m
- h  C0 U) @+ f% f% i6 U6 w主要城市房价预测
' `+ J- K/ f  x
8 u8 Q3 m4 L1 R- W/ T2 jTD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
5 c% ?" F; z- ]! ^
0 i& B) j4 c) O$ Q
6 j4 X( v# k/ S; n1 s
$ f9 G2 _0 x8 Y" e2 S7 E! _! a2 Z2 O
  a6 g) z, i2 Z0 ?3 a' E增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
+ C5 E  E: z  e1 o8 P5 ]0 s
安大略疲软的原因与公寓市场的未来
. u0 M. o4 u7 Q% i' l
! _- w! Q  e$ C1 w" O3 }8 A/ X推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

5 e4 N8 i' k3 L8 `& L( L不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

: M& Y. f* X! F2 C但市场仍有积极信号：

3 i5 t9 X7 D9 g8 A- z7 `7 x* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
3 D# ?3 n7 n. f' w9 z# O3 c1 U
* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
$ d7 F4 m7 e8 R( t/ r
* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
  h  k" |0 w( ^/ V- k& P$ y
6 a- Z, j' l" Q( B& v  T) y这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

公寓市场尚未触底

3 O! w  C# @. O$ P$ l" @Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
) i2 ~2 B+ @8 n7 @9 l) C
! y7 a3 U/ E# x7 W' ?$ b. p$ |根据TD今年5月的预测：
: h# g! \) {2 ^% X7 G' x( `
2 Q! e+ k: R, e, V1 Y9 N( `1 I: W* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
% j* V, U1 v- G! z
2 [( o: H+ T% b- {4 d* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
7 u7 r( _$ u9 }9 V  G
: s! o; \1 v1 @) z& t- k* 并且风险可能延续至2026年。

新建公寓放缓，未来或存供需缺口
1 t' N! P3 T0 A4 G
2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

/ C) x* x/ h! S  {* t完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
( A! ?( ?( L7 G" t: X5 q
5 `+ D, G* w, ^: a+ \. pTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
! D; s2 A( t/ g: a2 L
6 W8 |0 _5 b- W2 V3 D' _2 D2026年按揭重置潮风险有限

Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
/ h" [# ^1 j# o8 e. @& o6 m( `
截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

* |3 r, x0 @- C, u+ N' b9 R到2026年：

* 经济预计略有改善；
4 F' a4 D+ w# h  p9 B
* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
; I- z( `( w  |/ V; l3 W
1 ?( {# {$ D$ w% R* 失业率下降。
+ R: g! \) f" B3 K1 |8 i# z) m3 U
因此，整体环境将较2025年更为有利。
5 F" [% n# A$ i1 I( u
) w% J0 P) O& \. R2 s% u1 E哪些地区最具可负担性？
+ y; }4 P/ ?) D) C  K# d4 F5 j
0 M5 ^! k# m5 F8 D" _/ x4 r在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
- {; Y1 n: H; P( w' h
9 ]  g" R) T5 |9 v/ h8 P8 F5 o相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
+ ]8 w( x; F" ~" H2 y4 ~1 \% e
6 i, _6 V# O! H; q: _8 k值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
; v  A- E( m; d# e& I3 W
长期风险：房屋类型错配

/ M  y) E2 w8 i0 [" u# S: GSondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
$ G" x& n3 F3 b
4 t$ P/ f* v3 a9 E/ t% h8 S> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

  v7 `* R) ]% X; E  U: s结论：适度回升，而非大反弹
* j7 K7 ]( b: M! R) ]+ o3 _! E
> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

- A/ V5 \! V3 m; w* F8 z! q8 z; w, O> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
# o6 j+ m3 y+ X0 I% {, _' K5 d) C
不过，Sondhi补充说：

. K3 _. X1 Q: ]; i: \0 ~5 |. z> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”