加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
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《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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! c7 w7 r+ m" C! c5 ~: ~% y加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
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/ ]5 F5 ?) |# q/ y0 l加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
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目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

4 u0 X" \" p; I8 ^最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

. h- Q- }4 g: o3 L" M与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

例如：

: l, a4 a  k. p7 S! u6 c* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
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* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

8 h$ `8 c7 J/ \3 y* d* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
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与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

  T; _$ D" h: n' y* w主要城市房价预测

TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：




% ?- Q3 Q! {$ y; Q* [  i增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
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# _# @9 n( t- i- ~6 P. O, X6 H! f安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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8 K+ `0 m  j2 d6 G( ?但市场仍有积极信号：
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/ i0 |6 {( T! r; X" w" h* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

, v6 h  U7 w$ M, V: M  H) E* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

0 `! }$ }8 Z" }; {& |公寓市场尚未触底
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9 ^* V) v, n* X5 F2 s) }Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
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根据TD今年5月的预测：

, t4 U& q! j8 S9 m' W* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
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% O: c7 n9 r. e1 i' k% n( z* 并且风险可能延续至2026年。

$ W3 q2 s+ s0 B新建公寓放缓，未来或存供需缺口
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! G4 h% Q8 l% \# D( h' B1 c2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

2026年按揭重置潮风险有限

Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
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/ J1 i; a. B& ]截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
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到2026年：

. `( v' q& S1 S) I1 F8 K1 ]! Y* 经济预计略有改善；

- M- ^, p/ Y% v3 ^5 f* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
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* 失业率下降。

9 ], M: d+ Q% i" I( `因此，整体环境将较2025年更为有利。

哪些地区最具可负担性？

+ d9 r/ D- y. j* b在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

- ~( c! E6 q6 |; f' s阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
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$ u2 m$ N. i$ R: b5 W" s' W相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

9 l/ h9 ~& V2 O+ x长期风险：房屋类型错配
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4 e& c: Q. [" l& M; H; Z# zSondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
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; U1 r9 H: _+ n) o8 H他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

5 W8 _4 Z( \2 ~5 [. X/ Z/ O* _1 o, z4 T结论：适度回升，而非大反弹
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  [" a- M! a5 [- Q/ W> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
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> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”

不过，Sondhi补充说：
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> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”