房子离高压线近：华裔上诉降地税成功

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作者：谈海
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! a! ~) |" f- y8 X4 e1 t1 b* ]因为房价飞涨，政府对物业的评估价也一路飙升，地税当然也随之增加。很多人对自己的物业估价不满，想挑战政府物业估价，但成功者寥寥无几。多伦多一名华裔业主庞女士是成功者中的一个，她上诉到安省估价审核委员会(Assessment Review Board)，最后把自己的物业评估价格降低5%。
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/ v$ \6 r+ c/ v, \: V从地图上看庞女士的房子距高压线约100余米
" _  h  a! `! T& j; }: w6 ?& h法庭文件显示，庞女士位于北约克Grantbrook Street上的物业﹐是一栋两层高的独立屋，占地面积7326平方呎，房屋面积1630平方呎，在1960年建成，1990年曾装修。MPAC估价认为此物业在2015至2016税务年度价值为68.1万元，庞女士则指这个估价过高，要求将评估价格降低至54.2万元。争议双方都拿出了自己的评估证据，委员会认可庞女士说自己的房子离高压线比较近的说法，最后决定决定下调估价5%，比MPAC的估价下降了34050元。
MPAC是一家独立的物业评估公司，负责评估安省所有物业的市值（current value）。那么MPAC是如何评估房价的呢？

% ~1 D3 q9 K. w8 C# u6 y据介绍MPAC在评估物业价值时有200多个因素要考虑。其中最最主要的有下面几个：
( Z# L$ F- b: D1. 同社区类似房子的最近成交价
# ], p2 U7 ^( I% ~" o4 ^( T2. 地点
9 J- G! p) t7 P3 t# ]2 d3 G3. LOT大小
2 q# a* _( |* j5 p4. 居住面积
" ~# l" }& `9 {; B- C' B5. 房子年份，大的装修改造
6. 建筑质量
4 t0 Q$ B+ @7 ]" P7. 房屋结构
5 I# T/ Z* z+ t# h+ A8.洗手间/壁炉/车库/游泳池的数目，以及是否临水树林山谷高尔夫球场好风景。
  u6 i3 Q& @# y4 t* }据注册管理会计师马云介绍，她曾经帮朋友申述成功过。
马云说，首先要明确你家的地税确实高，否则就是浪费时间。她在帮朋友评估时也是选取同区政府评估值较低，房型差不多的5个房子，按照如下三个方面来申述的:
0 @: l4 t  ?: v; D% z% \  o0 W1，政府评估价:类似的房子，朋友房子政府评估价明显比周围5个房子高很多，把朋友房子所有的缺点列出来，每一项缺点都要减价值的。同时计算一下这5个房子的这几年政府评估价涨幅的平均百分比，用这个平均百分比和朋友房子几年前政府评估价，算出现在这个房子的评估价，和政府的评估价比较。
8 R; U9 W- f3 I1 o- Z5 ~  g  q! V+ X2，市场价:找出每个房子的最近成交价，加上官方的每年涨幅，算出5个房子现在市场价的平均值，和朋友用同样方法算出来的市场价做比较。
3，政府官方的每年地税涨幅，根据以前的地税，算出现在这个房子应该交的地税。最后说明朋友家庭困难，经济压力很大。
! y7 I5 S$ o6 n幸运的是最后申述成功了，每年地税降了500多。不过如果你比较后发现自己的地税并不是小区里很高的，申述意义不大，可能是白耽误工夫。
马云提醒，在 aboutmyproperty.ca这个网站可以看到自己房子的地税信息（需要注册，用最近收到的 Property Assessment Notice上的信息）。你还可以选附近24栋类似房子，看别人家的地税，这个是免费的。也可以给MPAC填表（https://www.mpac.ca/ContactUs /）或者写信给MPAC, （地址：Attention: GRAD P.O. Box 9808， Toronto ON M1S 5T9）Fax: 1 866 297-6703，索要MPAC认为最类似你家房子的6栋房子的信息。这个也免费。
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