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转贴 房市降温初见端倪
【魁北克信息港】2004年底，就有一些业内专家预测加拿大火爆的房市2005年即将降温。出乎预料，2005年，房市续写了辉煌。2005年，又有一些业内专家预测2006年房市将经历软着陆，这次人们在经历了年初漫长的等待后，终于看到了房市降温的迹象。
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房市降温迹象之新屋开工量
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8 S* @. E0 ^. j2 H1 b2 E6 j降温最明显的迹象就是新屋开工量。加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC) 4月10日公布了3月份加拿大的新屋動工量。以年率計，全加新屋开工量由2月份的242, 500個單位增至252, 300個单位，成为1987年以來表現最佳的3月份。有人会问，这不是房市继续火爆的表现吗？怎么会是降温迹象呢？
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: |6 _* _ Q$ e' U+ _/ E$ h从总数来看，确实新屋建设的数字在增加。但是，看一下细分数据，就会了解对房市降温的判断不是空穴来风。
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" C6 ]1 l8 |- w3 W据CMHC的资料，經季節性調整後，3月份，城市新屋動工量上升4.7%至219,700個單位。其中，多戶式房屋(公寓及共管公寓)動工量較2月份增加18.6%至123,000個單位，獨立房屋動工量則下跌8.9%至96,700間。而且，这已是独立屋动工量连续第二个月下跌。 , t# y1 E+ d0 [8 u$ ^, I
8 B- r6 n0 ~+ \: hCMHC首席經濟師杜根 (Bob Dugan) 表示：“3月份公寓單位動工量在多倫多及滿地可等數個中心城市激增，但單戶式房屋動工量卻連續第二個月下跌，顯示新屋動工量將開始放緩。”
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为什么公寓动工量增加，独立屋动工量减少就能推测出新屋动工量将开始放缓，房市正在降温呢？
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这是因为对买家来说，公寓与独立屋相比，更容易负担。新屋动工更倾向于公寓，说明市场房价过高，人们支付能力下降，购买活动受到抑制。正如豐業銀行經濟研究 (Scotia Economics) 分析員Sarah Hughes所说，新屋動工由獨立房屋轉移至公寓大廈，顯示利率上升已開始对較難負擔的独立屋兴建产生影响。她进而预测，“隨著負擔能力下降、建築成本上升，以及重售市場冷卻打擊房屋需求，今年第一季度房市的升勢預期將在次季消失。” & H( j" i9 W; m0 U# r, ?- j
" s' [5 l3 H1 r: O7 w* o" T房市降温迹象之房屋支付能力 3 r; G, u" V, i+ [: @; L( D
* E y1 F7 z; @5 C* l) x皇家银行（Royal Bank of Canada，简称RBC）最近发布的一项报告显示，2005年第四季度，加拿大人的房屋支付能力（Affordability of homes）达到了十年以来的最低水平。RBC预计，今年上半年房屋支付能力下滑的趋势仍将继续，随着利率的稳定及薪酬的提高，2007年才有望停止下滑。 ; m) {) h# b( w
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RBC首席经济学家助理Derek Holt认为，房屋支付能力的下降主要应归因于收入增长的缓慢。他说，“收入的增长很难抵消按揭利率、房屋价格和设施支出的上涨。” - k# e' z( [+ i2 H8 Y0 a
3 J. w4 F& a- g而CIBC世界市场公司（CIBC World Markets Inc.）高级经济学家Benjamin Tal预计，房屋支付能力在转好之前，可能会变得更糟。Tal先生说，“加拿大收入增长正在加速，但是房价涨得更快。再加上利率越来越高，需要为按揭付出的金额越来越大，因此，房屋支付能力不断下降。”
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Tal先生说，不断上升的利率对房屋支付能力的冲击最大。因为，22%的按揭贷款是浮动利率贷款——随银行的主要贷款利率浮动——而不是锁定在长期固定利率。他说，随着利率的上涨，至少在接下来的几个月里，房屋支付能力会变得更糟。 . I9 \$ K" U( e3 B3 ~, ?# ?9 i
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自去年9月以来，加拿大银行已连续五次调升主要利率，每次调升0.25个百分点。目前的利率为3.75%。而根据现有情况，继续加息的可能性很大。 ) p2 d; a6 b+ s
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首先，加拿大统计局月初公布的数据显示，加拿大3月份失业率跌至6.3%的32年新低。这足以使央行在4月25日再度调高主要隔夜利率水平。道明证券(TD Securities)固定收入策略师拉塞勒(Eric Lascelles)指出，加国就业数据异常强劲，意味着央行的加息措施或会较预期严厉。拉塞勒表示：“目前看来，央行极大可能会将隔夜利率调升至4%，利率稍后更有机会进一步上升至4.25%。”一些分析员更加预期利率会在今年秋季升至4.5%水平。 - [+ Z5 F1 g6 E4 q4 P! ?
, X* y) T+ n; v+ a4 r, U2 `* L, V会促使央行加息的因素不仅是上述创纪录的就业数据，还有创纪录的原油价格。20日的最新消息显示，国际市场原油期货价格19日连续第三天收于历史最高水平。当天，纽约商品交易所5月份交货的轻质原油期货价格收于每桶72．17美元，是纽约商交所该种原油期货的最高收盘价，盘中一度上攻至72．40美元的历史最高交易价格；伦敦国际石油交易所6月份交货的北海布伦特原油期货价格每桶上涨1．22美元，收于73．73美元，也是该种原油期货在伦敦国际石油交易所的最高收盘价。加拿大是原油出口国，油价上涨带来的通货膨胀压力，恐怕将不得不通过加息来缓解。而且，目前看来，伊朗核问题很难在近期解决，而美国又面临夏季石油库存的不足，石油价格可能短期内难以平稳下来。央行继续加息的可能性很大。
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, a+ P# t4 `- t' w) e( _$ ~/ a房屋支付能力降低，将导致一些人无力购买新房，而一些房屋拥有者也会因为无力继续负担按揭费用而出售房产。因而很可能市场上会出现供大于求的局面，成交量与成交价会随之降低，至少涨幅会有所降低，最终出现市场降温。
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9 Q. i' ?$ O r" L3 y# u2 G6 F8 t房市降温迹象之按揭保险计划 ?" H# L8 L7 Y7 I
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3月份，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)推出了30年期按揭保险计划，随后，Genworth Financial Canada也表示将推出30及35年期的按揭保险计划。而在此之前，最长的按揭保险计划期限为25年。据分析，这两家公司延长房屋按揭保险计划期限的主要原因是，加拿大房屋价格不断上涨，购屋者负担日重，延长期限可减轻购屋者的月还款负担。
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房价上涨屡破纪录，央行利率又不断上调，即使最长25年的按揭贷款计划，也无法让一些人满足拥有自己房产的要求。30及35年的计划的出台，可以让初次购屋者，在房价飙升时，仍有能力负担贷款。有专家认为，新的长期按揭保险计划的出台，从另一个方面折射出房地产市场已经开始降温。 " j4 I5 I9 t' T$ q
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多伦多道明银行经济专家拉华瓦(Sebastien Lavoie)认为，按揭业者推出30及35年期揭计划说明：市场中的初次购屋者已为数不多，按揭业者只能以此方式吸引他们购屋，可见房地产市场热度已降。 ( K/ e' m- N2 v' b+ O' k. K- O
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房市降温迹象之房价下降 2 g- T3 _+ W, e0 B2 E x
% _+ n- c8 F+ a# ^& c. |9 u关注房价走势的人会发现，今年3月多伦多的房价与2月相比有所降低。据多伦多地产局（Toronto Real Estate Board，简称TREB）统计，今年三月份，TREB成员报告的重售房交易数为8,707件，比去年同期的7,904件上升10%，比二月份的成交量6,756上升了28.9%；均价为3,134，比去年同期的0,545上升了7个百分点，但比今年二月份的3,928下降了近800元。 N3 `" u+ Z1 O
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800元的下降幅度，按百分比算仅为0.2%，可以说在房市的升降幅度中几乎微不足道。但是，它折射出了房市如此火爆的情况下房价下降的可能性。
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d- l6 R3 @8 K- X* W. s5 d% G本报特约作者柱子认为，三月份与二月相比，住房交易量大幅上升，房价却轻微下降，说明了市场上出现了供大于求的情况。成交量是由买家的意愿和数量决定的，而价格是由市场供给决定的。一定的买家数量，供给越多，价格越平。
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当然，凭单月房价下降来判断市场的未来走势是不够科学的。况且，2005年，大多市场也出现了三月均价低于二月的情况，在随后的4至6月份销售热季，均价又恢复上升。不排除今年也出现类似情况的可能性。 4 V5 h3 c9 t( N" d; c+ d% x
; p i$ v' Z# l; w. ~4 f虽然市场已经初现降温迹象，但由于失業率目前正處於數十年低位，加上收入上升幅度较大，將可继续支撐目前住宅市场。而且，现有的数据表明，加国房市仍然十分强劲，即使降温，也可能也会经历一个较长的时间。降温也可能只是价格上涨幅度放缓，出现大幅降价的可能性不大。 ' y/ G+ e+ V6 j
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房市最终何去何从，还需耐心观望。 |
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狗仔卡
发表于 2007-2-23 13:32
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
真的么？
发表于 2007-2-23 15:09
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