买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

( t  T* t1 E: a- V看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
) c/ H! O' U. y4 v2 Q  l6 S! k
, _! y6 v% G3 s, Z7 k% k$ W; Y' g2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
5 ~6 ?; S6 S3 @, l黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。

2 ?) A  H1 G6 J' k* k6 Q+ G2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
8 o2 D8 d) g' B. M4 J5 [9 ~2 z黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。
" l3 Z; w' u  r' _, a
  D2 O9 g- h4 L4 g+ x/ a) B按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

$ n, g$ [; }8 F你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。
: T+ U8 b  x4 f

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
* K+ s7 h" N, \& s5 o---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

4 e5 d. x7 E6 v( V7 i1 Q

我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。

我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。
4 v' l8 p1 u& M
你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

% C; {3 y( p5 i9 Z: \

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

( ~4 W: ~$ |5 S  x/ M那就请你证明。

你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

7 Y# b; Y% l" s8 a$ \+ |' j/ y你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

2 m0 s- C- {8 _7 J; x. Q

如花 发表于 2012-6-1 21:06
新区的定义是什么? 按时间定?

* u7 |/ S! P- i& B6 o5 P& m/ j
为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

+ h" a- q: E1 Z7 g: i& R我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
: a% `& i! R% O; q0 K$ H. M为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

3 m& p+ d% _. W7 a+ n交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
交房多少年内算新区?

: t. U. ^7 h2 d: Q: e9 x
$ r. Q/ K: m8 K! [, B  @上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
1 B+ P  C4 g0 [4 \7 c) A
9 w6 f) n0 @: W* G1 z就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

0 N' q9 W! @, \+ w# {1 M% o就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
  E$ ~0 ?2 T- T5 GBelgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
8 S# q' `1 p! P. n! y那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
那就请你证明。
, ^  J- r1 E; ~4 {  A8 H
% N' ^" h, R+ G6 x- ^! g你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

# _) J2 F. o; `0 ?! k小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

, N1 p# j4 t9 I0 ~- s我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
& y7 i# x# J" ?' I  BWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

5 Q7 L5 e. ]1 }1 X! l$ q  i- u谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
% o2 U6 E* {. |& [1 {( \小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

9 \8 l$ Q! O$ @$ b! A
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
/ E6 r, Q. P. _
! _' Q6 {% h8 H) ]' QHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
/ V& F. \$ v% w3 q8 k1 d( B谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

2 ]; G' U, D* E, U; R+ V这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

# o) y0 i3 @% K$ l* w
3 V% p, ~  r, o! K0 p* l我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
; W$ M* X8 W( `1 k- m围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

) D  G0 ?2 L" n# H7 O是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

- O2 j0 Y! f# k, N/ O0 [' g" ^9 ~3 O我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。
6 W) M1 ~0 F. p# E
而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

- A2 w" ~/ k4 K5 _) c1 |' _小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

! K7 U1 b' l! e; n7 y' O; Q5 v我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
" @( _- d/ q9 }
5 T# ~( p4 d: Y1 R$ s( a9 [! ]2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
- Q9 o' W! l+ Y排队看热闹。

6 ]" v7 P3 j0 i% y! k4 b这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
这周五晚倒是例外的热闹.

+ G* W7 V6 h8 i
今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
' L# j9 u% E- Z2 {6 e" g其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

! S& K+ H8 K0 O7 k, `Absolutely agree.

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
1 R' Q# _; G6 I. m如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

; F$ H) ?- p( t' r. n2 I5 N
可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。
+ U9 H! l( f; R4 o% Z* Y) f
新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。