买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
& [2 U2 R7 u- q. O你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
* b' G9 R: l0 K0 x, e: _( {  ]
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
# V+ d# ~# H( i3 \" R. e: G黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
- @: ^* R; m9 ~
/ W5 b7 Z/ c: m0 V, I2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。

按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
' c8 }/ _3 a8 s5 N5 S; Q
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

& ^, d/ o2 C+ V( T

1 N% ~8 t" h. i6 L8 @1 \我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。
0 ~# e" H4 x2 L
我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。

& Q  i) [' a5 K+ V8 s  L( q你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

1 s* Z- [% N% Y% b) K1 U% F, k% m

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

那就请你证明。
* V4 `  ~, [2 d! o& x- O
! k# [3 h( a7 j+ g你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。
9 X9 d  Z( @: E' c2 m& H
3 D1 N2 d' @1 u6 \! }1 j* S7 A你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:06
; D0 R. B. ]$ m/ I% q新区的定义是什么? 按时间定?

* s1 T, R, J) d0 I6 N& a
为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

) g/ Q$ l: ~# w7 V& B: m我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
& a: C/ F% P  Q5 s' d* S为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

+ S( q+ ^4 F1 B/ A& F交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
交房多少年内算新区?

& x& l* m# Q& v" d# m
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
. T  K6 G2 v+ B  q2 w) N
就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

3 v0 }  L# Y( T5 P# V就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

3 u' M1 @/ V; ?( @9 C2 N. c那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
) M6 M" j! }+ [4 `3 n/ mBelgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
4 W4 Z7 z9 M( i# P( r! J那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
那就请你证明。
3 _4 V" X5 ~( x9 t7 M2 F# j
& p! ~3 N( n. P$ V& {: k' D  m/ k你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

4 u& ^) F$ _  J* `0 l( m! m) j我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

$ S4 B  O* E! T, H2 p! ?谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

9 o+ x! P& ?8 }* c" G
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
9 O) f# l. H' B0 \- \8 n% z
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

! B# |" v. F8 D( K9 G这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

% _( X  m& L- `+ w: R! y4 J我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
2 G( G; Y1 Y2 b7 ^6 Q! m: }围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
9 Y! x) M7 T8 Z; m- I首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
2 |1 p( R9 ]# |2 [; E; L* K
2 ?3 g, J: G' W3 g  j! b" c' hHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

% Y2 T. d4 D9 o7 A& ~7 `是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

+ ~# g+ c4 r# R1 w9 D1 g7 b我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。
9 ]+ a0 k/ S8 R
而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
2 F% {  G) |& f$ ]& W2 z我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

* o7 `: [1 V" {6 z) ~2 G小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？
7 i9 X/ e: g0 P. I9 k$ A
( Z7 J; \- i. {/ i9 w% y我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
8 o0 v+ n0 H' m( H" J我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
  E" G/ L2 g4 ^3 n+ @. G
/ ?$ f5 ?' ]! w2 \4 w& Z; \2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

9 D$ ]' j! |4 n! a  U7 Z如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
/ l( U4 b( S- k5 I* Y排队看热闹。

这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

% |: I' W  C& E1 p% ]  A5 b

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
; W2 ?* L/ V: b: v1 F1 V这周五晚倒是例外的热闹.

今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
1 F& O1 ~- l7 r6 H今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

4 L: d& y" q) _$ U: VAbsolutely agree.

小黄

' [' T" T# z6 V9 e7 w

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
6 q7 m' I$ i  b5 p; ?4 P! c. G如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。

7 j6 n4 `& A  i3 L+ `新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。