买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
3 M( Z* R. I1 v5 i) S2 k  T5 v你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
1 G+ @' C+ t5 L/ U1 O
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
+ H# @; L( A: C/ M. r
2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。

9 q7 j. F; \, {% f) Y" G' Z0 A! q按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
% E/ `  c$ H* _4 e0 y* p0 y- }; o看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
! J3 C; c7 }1 g7 ?
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。
9 n: N! F8 y+ E$ [% y

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
( U0 ^$ Y; G- k; S; {# W4 c---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

3 u* a0 W, e6 p7 A
! A/ f- y* y' P# n5 ^我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。
% [! W6 Q9 j8 b" w# g5 l
+ m% X- p; K) z* l& }8 d; y我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。

你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
& c6 v% H* _' x$ g你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

那就请你证明。
1 H" d! b, {' S' R& ^9 H
你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

  ^1 c$ k! X9 S# z你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

- C! M. C9 G- V7 r. i

如花 发表于 2012-6-1 21:06
1 O1 c, h& ~3 Z* `2 @! ]5 o  e/ F: A新区的定义是什么? 按时间定?

为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
% a: B" X+ f" ]. ?% P; C+ r$ M为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
5 J  J, x) B$ d0 d9 @交房多少年内算新区?

+ a2 ~# o! z0 e$ U上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

0 a2 K& x1 q# w$ |# f# Y6 C) N# G3 y' f就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

/ Y  j" Y$ n: v那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
/ f$ n* [  M/ ]0 @5 T8 r, d( DBelgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
& M2 J% j; y8 k; @0 d/ s那就请你证明。
4 B% }# k" K' L2 T2 t: F! [3 o
你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？
0 h" e, y. o8 H" `2 _! c
7 H& G; I0 c" x7 d: N我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

: M0 s' e+ I1 V6 t8 k谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

! k# i( z% B( G
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
$ J; U9 P; r0 x7 \/ |
1 I- h- a3 q) M: bHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

# S4 w$ G. {, @, u* o. ^: L这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
4 x8 G6 k5 }# `) H5 I1 @0 V' t围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

) _$ [$ A* ?1 F
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
4 m8 |! U$ K: e9 P7 ~, q围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

- \# r, X+ c- j: w# b( Z$ a我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
3 ?6 V: Z& w" g6 u首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

; w$ E; M$ @# G8 JHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
6 _' s' y1 F: M) @这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

# A' R9 q) z9 ?5 f! R( m8 n我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
/ v" e0 y7 V* ^# C( ?8 z: \' u* Y
4 d; t; S- P/ D2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。
% Q# D& E8 x' z8 C3 o1 j
6 E/ U- m0 @: L0 m5 d3 @而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
% W7 |4 G* X3 C7 z我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？
# s) I  V/ }+ V* X: H
我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
) I/ N0 G- n4 F1 H$ o0 K# P& g我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

- e- }/ p/ C# h: x( H: E( z# ?如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
排队看热闹。

# i# H: w+ s& T- m+ ]# [2 @这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

4 _( P( P) T4 K/ V! H. i

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
6 n9 G( n* V3 B' H这周五晚倒是例外的热闹.

今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
; f6 f. K1 Z% l7 M; ?今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

Absolutely agree.

小黄

- i8 I7 f0 x( ^& D

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
6 @% Q. W7 h8 I如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

. V9 ~, ]2 z. }可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。

新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。