买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

6 J' @9 K1 N6 }( l/ O2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
4 F5 ~/ B. |  k! g! m/ A黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。

2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
) h5 S9 |4 ?: _黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。

% |0 L3 r) @6 z# M3 U/ ^按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
* Z% n$ ?- |( J$ K: w5 u看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
2 q8 L7 W) q7 [+ N9 J' Q
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

4 G+ i% b* _. K! H  m# K你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。
3 v* N) B! n8 N

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
8 g2 X* v3 N( u+ v2 q---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

; L# j3 M3 H3 V8 ~

( H: \5 i5 S7 q我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。

我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。

! B; J9 }2 d1 t/ D. R你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

  U: B4 V9 ^4 M; @& e8 k
那就请你证明。
2 u7 n9 u! G/ w/ a: G( a: w
4 g( H; |0 F) H你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:06
新区的定义是什么? 按时间定?

为了讨论方便，就用房屋交付时间定。
* w( }7 v# x9 n, m4 M
2 M. s$ ?5 j: R1 f" ~+ n+ ], a6 j; r我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
, D9 b9 s" _* f4 E# `0 t为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
' g! Z5 m5 q$ Y% g" t. ?交房多少年内算新区?

上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

8 h* W( g, S3 l) y就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
1 s9 F/ V! y. b) L$ U上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
8 g4 @1 Z0 r. F- d" z% ~1 L
就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

# s7 r$ s" I) S; f' N& ^那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

6 C# P# E4 w% o* C9 ~: cWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
2 H6 }, m+ }& k& dBelgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
那就请你证明。
( B5 F' H! V- V' T( J; V7 X
' w7 a, B. x& E( f7 _' S你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

6 N, L0 V: d7 f' H小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

- b  c" r; z  g/ y1 {" _1 \我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

- J( b) y" `; D0 Z2 O谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
# Y6 m0 ~% ^  S: _6 t小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

: |' ~3 D- o& B4 M7 ]4 o
8 E. Y! l2 @# j+ R2 O首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

! t' K/ G7 y1 b; x6 ?! RHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
4 A& C- B) b0 A; n9 g! `谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

8 ]0 c! y0 Y4 Q( m. l) G
% [% L! C4 d7 E# q我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

3 m7 f. r* t  W  v2 N! B3 b6 G我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
, ~# S4 ~, N: K" C首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

: D- B" P/ i; F" e是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
3 k. S% G: v7 k2 ~这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

  ^  i1 a! q, D  x3 U1 X2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。
' n+ F8 R) p/ @" n
9 |- E6 @! V7 k. x1 W) O而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
5 e- {0 R* n: r6 l7 E% `我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

$ e, x, J, D; b1 D( j+ g7 u, y! K7 I我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
- q+ z: J: L* h; S$ p
. C8 j% A! G9 q: @7 G/ T" o( u( k2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

7 Z. M5 r/ @- q9 ~6 _% |0 I2 }% A如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
6 Z/ |0 F5 I7 P* k3 [8 j$ M$ u排队看热闹。

这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

; j% y! i5 Z4 N, R* v! K

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
这周五晚倒是例外的热闹.

今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
/ {& r2 k4 h& _/ G) {5 d其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

Absolutely agree.

小黄

4 d* [3 [+ @( a# x* i8 X9 N4 ]

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。
6 W2 v  k; J0 H  V5 I* ]
新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。