 鲜花( 1115)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2012-9-3 12:46
|
显示全部楼层
本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑 ; U# u- b! a( @1 c/ }6 f! \
% i) a: N6 E6 e1 |
2。房地产泡沫。
3 I' j w5 T' T- y房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)
3 ?# R9 A* C" @
1 @* ]* t0 O" ^5 t6 _$ DZT,自 www.China.com.cn
. r$ ^# m7 c( ]* F4 i3 W7 I1 ]2 ~* D" m4 a1 i
中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。) R$ g/ N' ]' h8 m
房地产业利润率过高
7 ?7 w( i& @3 m7 p0 X
4 K4 f3 ^" F' [ 但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。
" F4 D! n- Z1 o) y \* \3 w) T2 c
中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。
& f0 I( W% n7 Q9 y% q& G; @1 C
. I' p$ T, z$ e 据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。
6 Q9 s4 y% q3 F. g, a7 \# [
, t3 G: z% c$ |3 C" u' `- R* v 例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。
/ X# T- Y2 Y1 e5 R J- L9 o2 m" U' V
按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。) T' Z9 l1 {$ i& \4 S$ q
5 n- a! C# k9 v( M+ l
泡沫现象严重4 m4 v4 I* g% o& `9 s; {; i
* [/ }8 ?& \" ?. `: @ 在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
2 a& A% j, r; u1 a. V* |+ n# a; S* V. t
过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。
& k$ s( \! t& Z% ^- k
! z+ V9 X; B" t 在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。
, f' x, }$ r% d) _9 t5 I; y4 x& V5 H5 F9 c0 ~
浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。
- S7 ~5 L0 \) _+ O" w2 B
8 a& M0 N# `# X6 m 地价暴涨的原因
1 N6 C# G- a( {0 k f7 }( _7 X. y. d' X5 o7 p! Z4 `
在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。$ q: @, B/ K& O: P& Y5 A
* @& A$ z! |! L
数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。' ?! z3 r: L5 q( `* z
6 A) q/ y. R" m2 J
现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。
' y: f c; I0 }* O4 P& r% `
( A! d# r& r* z- Z# e8 O5 r4 h" s2 S 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。, Z, a' L& B3 L
5 S4 u: J% k7 b7 M: @" B2 s* } 警惕重蹈日本覆辙
1 ]: j+ \& u: M% ]' k" F2 x3 u- c
, z! X2 M3 E8 V. p5 H2 |# Q4 h& a 如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。
8 J" J, v p9 ?( I) v2 o
( B, a5 Z h9 l5 l- i8 U 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。
6 N) g& d/ R: Z) g! u8 S/ e8 q: S
5 A o8 z. i4 B; f: J 在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。) d- d, e5 c* d3 l
9 |* k" [: I$ u" i. E: ]
据说,在整个中国仅开发商就有3万家。
) ~' |/ u$ l ] i L2 }. T6 {( E t9 A" T- u- \4 B# @6 c3 s
去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。
8 S: C* w0 w" u- _) P
$ M7 s. s; k; K! l% h! o9 [ 据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。) X, s$ k6 S4 T ^$ D8 q" k2 V
0 P+ p7 d8 f6 _9 A, e5 W3 {
(日本《文世春秋》月刊文章)3 H) \1 ], _) @5 s
; u! @0 O1 q' D2 a* D ——参考消息
. e* \) b+ i8 q- v ~& F; \ Q- y6 P, t- G. b" n7 y
|
|